question
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甲은 주택임차권등기를 마쳤는데 동 주택에 대한 경매절차에서 임차보증금 전액을 배당받지 못하였음에도 경매법원의 잘못된 촉탁에 의하여 임차권등기가 원인 없이 말소되었습니다. 이 경우 甲이 주택임대차보호법상의 대항력을 상실하는지요? 상실한다면, 손해배상청구가 가능한지요? | 판례는 “주택임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 임차인이 경매절차에서 임차보증금 전액을 배당받지 못하였음에도 경매법원의 잘못된 촉탁에 의하여 임차권등기가 원인 없이 말소되었고, 그에 대하여 임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 이상, 임차권등기의 말소에도 불구하고 임차인이 이미 취득한 대항력은 그대로 유지된다. ”고 판시한 바 있습니다(부산고등법원 2006. 5. 3. 선고 2005나17600 판결). 따라서 위 판결에 의할 때 임차인의 과실없이 경매법원의 과실로 임차권등기가 원인없이 말소된 경우 임차권등기의 말소에도 불구하고 임차인이 취득한 대항력은 그대로 유지됩니다. 따라서 임차인은 경매절차에서 임차보증금 전액을 반환 받지 못하였더라도 대항력에 기하여 부동산의 양수인을 상대로 임차보증금 잔액의 반환을 구할 수 있습니다. 다만, 이와 같이 양수인을 상대로 임차보증금 잔액의 반환을 구할 수 있으므로 배당받지 못한 임차보증금 상당의 손해가 현실적으로 발생하였다고 할 수 없어 경매법원을 상대로 불법행위에 기한 손해배상청구를 할 수는 없습니다. |
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甲은 임차권등기명령신청을 하여 임차권등기를 하였습니다. 이 후 경매개시결정등기가 된 주택 강제경매절차에서 임차인인 甲이 배당을 받기 위해서 배당요구를 반드시 해야 하는 것인가요? | 대법원은 “임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호 의 "저당권ㆍ전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자"에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다”고 판시한 바 있습니다. 따라서 위 판례에 따라 임차권등기를 한 임차인인 甲은 강제경매절차에서 별도로 배당요구를 하지 않더라도 우선변제권을 행사하여 배당을 받을 수 있습니다. |
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甲은 임차주택의 임대인입니다. 임차인의 임차권등기명령에 대하여 임대인인 甲이 불복할 수 있는 방법이 있나요? | 주택임대차보호법 제3조의3 제4항은 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다고만 규정하고 있습니다. 그러나 임대인은 법원의 임차권등기명령에 대하여 불복할 수 있는데 주택임대차보호법 제3조의3 제3항이 민사집행법 제283조를 준용하고 있기 때문입니다. 이의신청이 있게 되면 법원은 임대인의 이의신청을 접수하여 변론기일을 정하고 당사자에게 이를 통지하여야 합니다(민사집행법 제286조 제1항). 법원은 이와 같이 기일을 정하여 심리와 재판을 하게 되는데, 변론종결 당시의 사정에 비추어 임차권등기명령신청이 이유 있으면 이미 발령한 임차권등기명령을 인정하고, 임차권등기명령신청이 이유 없으면 임차권등기명령을 취소하고 동시에 그 신청을 기각 또는 각하하게 됩니다. 또한 임차권등기명령을 한 후 임차권등기의 이유가 소멸되거나 그밖에 사정이 바뀌어 임차권등기를 유지함이 상당하지 않게 된 때에는 임차권등기명령이 있은 후에도 그 취소를 구할 수 있습니다(민사집행법 제288조 제1항) |
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甲은 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 받은 임차인입니다. 甲이 이에 기해서 임차주택에 대해 바로 경매청구를 할 수 있나요? | 집행권원을 얻어 강제경매를 청구하는 것은 별론으로 하고 임차권등기권에 기해 임의경매를 청구할 수는 없습니다. 임차권등기명령제도는 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인을 보호하기 위하여 임차권등기가 종료되면 대항력 및 우선변제권을 취득 또는 유지하게 하는 것을 목적으로 하는 제도에 불과하고, 경매청구권을 부여하느냐의 여부는 입법정책의 문제인데 이에 대하여 달리 법률이 경매청구권을 부여하고 있지 않기 때문에 임차인은 건물임차권등기에 기하여 직접 경매청구권을 행사할 수는 없습니다. |
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甲은 주택임대차보호법상 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 경료 받은 임차권자입니다. 그렇다면 甲은 임차주택의 강제경매절차에서 강제경매개시결정에 대하여 이의신청 등을 할 수 있는 이해관계인에 해당하나요? | 경매절차와 관련하여 이해관계를 가진 자는 경매절차가 적법하게 실시되는 것에 관하여 자기의 이해에 중대한 영향을 받으므로 민사집행법 제90조는 특히 보호할 필요가 있는 자를 이해관계인으로 규정하여 경매절차의 전반에 관여할 자격을 인정해주고 있습니다. 주택임대차보호법상 임차권등기를 한 사람이 이러한 이해관계인에 해당하는지에 관하여 보건대, ① 경매개시결정등기 전에 임차권등기를 경료한 사람은 등기부상 알 수 있는 부동산 위의 권리자이므로 민사집행법 제90조 제3호 소정의 이해관계인에 해당합니다. ② 한편 경매개시결정등기 후에 등기된 임차권등기를 경료한 사람은 권리신고를 하면 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람으로서 민사집행법 제90조 제4호 소정의 이해관계인에 해당합니다. 따라서 甲은 강제경매개시결정 전후에 임차권등기를 하였는지 여부를 불문하고 민사집행법상 이해관계인에 해당하여 강제경매개시결정에 대한 이의신청 등 민사집행법상의 권리를 행사할 수 있습니다. |
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甲은 허위의 임대차계약을 체결하고 임차권등기명령신청을 하여 임차권등기를 마쳤습니다. 이러한 임차권등기도 유효한지, 법적으로 문제가 되는지 궁금합니다. | 대법원은 “상가건물 임대차보호법 제6조에 의한 임차권등기명령이 임대인에게 고지되어 효력이 발생하면 법원사무관 등은 지체 없이 촉탁서에 재판서 등본을 첨부하여 등기관에게 임차권등기의 기입을 촉탁하도록 되어 있고( 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제5조 ), 상가건물 임대차보호법 제6조 제5항 에 의하면, 위와 같이 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조 제1항 의 규정에 의한 대항력 및 제5조 제2항 의 규정에 의한 우선변제권을 취득하고, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항 의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니하는 효력이 있으므로, 그 임차권등기의 기초가 되는 임대차계약이 통정허위표시로서 무효라 하더라도, 장차 피신청인의 이의신청 또는 취소신청에 의한 법원의 재판을 거쳐 그 임차권등기가 말소될 때까지는 신청인은 외형상으로 우선변제권 있는 임차인으로서 부동산 담보권에 유사한 권리를 취득하게 된다”고 하여 말소되기 전까지는 일단 유효하다는 취지입니다. 또한 “이러한 이익은 재산적 가치가 있는 구체적 이익으로서 사기죄의 객체인 재산상 이익에 해당한다”고 하여 형법상 사기죄가 성립한다고 판시하였습니다(대법원 2012. 5. 24. 선고 2010도12732 판결). |
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「주택임대차보호법」상 소액임차인에 대하여는 그 임차주택의 경매 시 다른 담보물권보다 우선하여 배당받을 수 있는 최우선변제권이 있다고 들었습니다. 그 권리의 내용과 범위는 어떻게 되는지요? | 「주택임대차보호법」은 소액임차인의 최우선변제권에 관하여 제8조 제1항은 “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추어야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제8조 제3항은 “제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지[垈地]의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제3조 및 제4조는 위 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위와 임차인의 범위에 관하여 규정하고 있습니다. 그러므로「주택임대차보호법」상 임차주택의 경매신청 전에 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 구비한 소액임차인은 임차주택소유자에 대한 일반채권자는 물론, 그 주택에 선순위 저당권 등 담보물권을 가지고 있는 자보다도 우선하여 당해 주택가액(대지의 가액을 포함한다.)의 2분의 1의 범위 안에서 보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제받을 권리가 있는 것입니다. 2016년 3월 31일부터 시행된 ？주택임대차보호법시행령」은 최우선변제권의 범위를 ①서울특별시에서는 보증금이 1억원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 3,400만원 이하의 범위에서 인정되고 ②수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(‘서울특별시’는 제외한다)에서는 보증금이 8,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,700만원 이하의 범위에서 인정되고, ③광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시에서는 6,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,000만원이하의 범위에서 인정되며, ④그 밖의 지역에서는 5,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,700만원 이하의 범위에서 인정된다고 규정하고 있습니다. 그리고 「수도권정비계획법」 제6조에 의한 수도권 중 과밀억제권역에 관하여는 같은 법 시행령 제9조에 의한 [별표 1] 에서 규정하고 있는 바, 이를 보면, 서울특별시, 인천광역시[강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역, 남동 국가산업단지는 제외한다.], 의정부시, 구리시, 남양주시[호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한한다], 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)을 제외한다] 등입니다. 또한 「주택임대차보호법」은 사회경제적 여건을 고려하여 소액임차인의 범위 등에 관하여 계속적인 개정을 거듭해 왔는바, 개정 법령의 시행 전에 이미 임차주택에 관하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전 규정을 적용하게 됩니다(같은 법 시행령 부칙 제2조). 「주택임대차보호법 시행령」에 의한 소액임차인의 최우선변제금액의 변천과정을 살펴보면 다음과 같습니다. 시기서울 · 직할시 또는 광역시(군지역제외)기타지역1984.11.~1987.11.30300만원 이하200만원 이하1987.12.1.~1990. 2.18500만원 이하 400만원 이하1990.2.19.~1995.10.182,000만원 이하 임차인 중 700만원 한도 1,500만원 이하 임차인 중 500만원 한도1995.10.19.~2001.9.143,000만원 이하 임차인 중 1,200만원 한도2,000만원 이하 임차인 중 800만원 한도 2001.9.15.~2008.8.20수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역광역시(군지역과 인천광역시지역 제외)3,000만원 이하 임차인 중 1,200만원 한도4,000만원 이하 임차인 중 1,600만원 한도 3,500만원 이하 임차인 중 1,400만원 한도2008.8.21.~2010.7.25 6,000만원 이하 임차인 중 2,000만원 한도 5,000만원 이하 임차인 중 1,700만원 한도4,000만원 이하 임차인 중1,400만원 한도2010. 7. 26.~2013. 12. 31.서울특별시수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외)광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시4,000만원 이하 임차인 중 1,400만원 한도7,500만원 이하 임차인 중 2,500만원 한도6,500만원 이하 임차인 중 2,200만원 한도5,500만원 이하 임차인 중 1,900만원 한도2014. 1. 1.~현재 31.서울특별시수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외)광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시4,500만원 이하 임차인 중 1,500만원 한도9,500만원 이하 임차인 중 3,200만원 한도8,000만원 이하 임차인 중 2,700만원 한도6,000만원 이하 임차인 중 2,000만원 한도2016.3.31.~현재서울특별시수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외)광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시5,000만원 이하 임차인 중 1,700만원 한도1억원 이하 임차인 중 3,400만원 한도 8,000만원 이하 임차인 중 2,700만원 한도6,000만원 이하 임차인 중 2,000만원 한도 |
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서울 소재 주택이 경매개시되어 1억원(경매비용 제외)에 매각되었는데, 위 주택에는 제1순위로 甲이 2004. 4. 9. 4,000만원의 저당권을 설정하였고, 그 뒤에 乙·丙·丁은 각 4,000만원, 2,000만원, 1,000만원의 임차보증금으로 전세 살면서 주민등록전입신고와 확정일자를 乙·丙·丁의 순으로 받았습니다. 그 뒤 戊가 위 주택에 3,000만원의 저당권을 설정한 경우에 甲·乙·丙·丁·戊는 매각대금에서 각 얼마나 배당받을 수 있는지요? | 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항 본문에서 주택의 인도와 주민등록의 전입신고를 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 의한 경매 또는 「국세징수법」에 의한 공매시 임차주택 등의 매각대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있습니다.또한, 「주택임대차보호법」은 일정한 임차인에게 보증금 중 일정액의 최우선변제권을 인정하고 있습니다(같은 법 제8조). 최우선변제권이란 일반채권자, 후순위담보권리자보다는 물론이고 자신보다 먼저 담보권을 설정한 담보권자보다도 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말하는데, 이것은 영세임차인의 전재산이라고 할 수 있는 보증금을 절대적으로 확보해 주기 위하여 인정된 권리입니다.우선변제를 받을 임차인의 범위와 관련하여, 주택임대차보호법 시행령 부칙 <제20971호, 2008.8.21> 제2조에 따르면, “이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 따른다.”고 규정되어 있으므로, 乙, 丙, 丁은 甲과의 관계에 있어서 甲의 근저당권이 설정될 당시의 주택임대차보호법 시행령에 따라서만 최우선변제권을 주장할 수 있습니다. 그런데, 甲이 근저당권을 설정할 당시에 시행 중이었던 「주택임대차보호법 시행령」(2008. 8. 21. 개정되기 전의 것) 제4조는 「수도권정비계획법」에 의한 수도권 중 과밀억제권역에서는 보증금이 4,000만원 이하, 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외)에서는 3,500만원 이하, 그 밖의 지역에서는 3,000만원 이하인 임차인에게만 인정된다고 규정하고 있으며, 그러한 임차인이라도 그 주택에 입주하고 있어야 하며, 그 주택에 대한 경매신청 전까지 주민등록전입신고가 되어 있어야만 최우선변제권이 인정됩니다. 이 경우에는 임대차계약서에 확정일자를 받아야만 최우선변제권이 인정되는 것은 아닙니다.그런데 위와 같은 요건을 갖춘 임차인이라도 그 보증금 전체에 대하여 최우선변제권을 인정해주는 것은 아니며, 「수도권정비계획법」에 의한 수도권 중 과밀억제권역에서는 1,600만원 이하, 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외)에서는 1,400만원 이하, 그 밖의 지역에서는 1,200만원 이하의 범위 내에서 최우선변제권이 인정되며, 최우선변제권이 인정되는 금액의 합계가 그 주택가액(대지의 가액포함)의 2분의 1을 초과하는 경우에는 2분의 1의 범위 내에서만 최우선변제권이 인정됩니다. 참고로 ‘주택가액’이라 함은 낙찰(매각)대금에다가 입찰(매수신청)보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰(매수신청)보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액이라고 하겠습니다(대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974).위 사안에 있어서는 주택임대차보호법상 순위에 관계없이 최우선변제권이 인정되는 소액보증금액의 합계가 4,200만원으로 그 주택가액(대지의 가액 포함)의 2분의 1을 초과하지 않으므로, 위 소액임차인들은 각 보증금을 기준으로 인정된 한도액까지를 가장 먼저 변제 받을 수 있을 것입니다. 즉, 서울에서는 4,000만원 이하의 보증금으로 입주한 임차인에게 최우선변제권을 인정하므로 乙·丙은 우선적으로 각 1,600만원을, 丁은 1,000만원을 우선하여 변제받게 됩니다.그리고 건물가액(1억원)에서 최우선변제권이 인정된 금액을 공제한 나머지 금액(5,800만원)에서는 우선변제권이 인정되는 선순위 저당권자 甲이 4,000만원을 받고, 잔액 1,800만원에 대해서는 확정일자를 받은 乙·丙·丁이 각 그 순위에 의하여 받아야 하는데, 확정일자를 제일 먼저 받은 乙의 채권잔액이 2,400만원이므로 이에 변제하고 배당은 종료하게 되는 것입니다.결국, 甲은 4,000만원, 乙은 3,400만원, 丙은 1,600만원, 丁은 1,000만원을 변제 받게 되고 戊는 한 푼도 변제를 받지 못하게 됩니다.그러나 위 사안에서 乙·丙·丁이 각 확정일자를 받아 두지 않았다면 乙·丙·丁의 순위에 의한 우선변제권은 인정되지 않으나, 乙·丙·丁의 최우선변제권은 인정되므로 乙·丙이 우선 각 1,600만원씩, 丁이 1,000만원 우선변제를 받고 나머지 금액(5,800만원)은 순위에 의하여 甲이 4,000만원을 변제받게 되고 乙·丙·丁은 확정일자를 받지 않아 순위에 의한 우선변제권이 인정되지 않으므로 戊가 나머지 금액 1,800만원을 변제 받게 될 것입니다.2016년 3월 31일부터 시행된 ?주택임대차보호법시행령?은 최우선변제권의 범위를 ①서울특별시에서는 보증금이 1억원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 3,400만원 이하의 범위에서 인정되고 ②수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(‘서울특별시’는 제외한다)에서는 보증금이 8,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,700만원 이하의 범위에서 인정되고, ③광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시에서는 6,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,000만원이하의 범위에서 인정되며, ④그 밖의 지역에서는 5,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,700만원 이하의 범위에서 인정된다고 규정하고 있습니다. |
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임차주택이 경매개시 되었을 경우 소액임차인의 권리신고 겸 배당요구신청절차는 어떻게 되는지요? | 법원은 주택에 대한 경매절차를 진행시키면서 소액임차인의 유무 및 그 우선변제권행사를 확실하게 하기 위하여 우선 집행관으로 하여금 소액임차인의 유무와 그 내용을 조사하도록 하는 임대차조사보고명령을 하고, 위 조사보고서와 임대차계약서 등에 의하여 소액임차인으로 확인되는 입주자들에 대하여 배당요구통지서를 송부하여 배당요구의 절차와 방법 등을 알려주며, 소액임차인은 경매절차상의 이해관계인으로 보아 경매기일통지 등을 해주고 있습니다.이와 같이 법원의 통지를 받거나 아니면 그와 같은 통지가 없다 하더라도 소액보증금에 해당하는 임차인은 주택에 대하여 경매절차가 진행중인 때에는 자기가 경매목적물에 소액보증금으로 임차하여 입주하고 있는 사실을 증명할 문서로서 임대차계약서사본, 주민등록등본 등을 첨부하여 경매법원에 권리신고 겸 배당요구신청을 하여야 하며, 이러한 배당요구는 집행법원이 첫 매각기일 이전 중 정하는 배당요구의 종기 이전에 하여야 합니다(통상 법원에 비치된 서식은 권리신고 겸 배당요구신청서이므로 그 서식을 작성하여 권리신고와 배당요구신청을 동시에 하면 될 것임). 이러한 배당요구가 있게 되면 법원은 배당요구한 소액임차인을 이해관계인으로 보아 각종 통지를 하게 됩니다. |
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저는 2006. 9. 5. 자로 설정된 선순위 근저당권이 있는 서울 소재 주택을 보증금 3,500만원에 임차하여 주민등록을 마치고 입주하여 거주하고 있습니다. 그런데 얼마 전 우연히 위 주택의 등기사항증명서를 열람해 보고 위 근저당권에 기하여 현재 담보권실행을 위한 경매절차가 진행 중에 있음을 알았습니다. 이런 경우 「주택임대차보호법」상 소액임차인인 저도 배당요구신청을 하여야 하는지요? 그리고 배당요구신청을 해야 한다면 언제까지 하여야 하는지요? | 경매절차는 그 시작에서 종결될 때까지 많은 절차와 단계를 거쳐야 하고 시간도 오래 소요될 뿐만 아니라, 경매에 따른 권리자들의 이해관계에 막대한 영향을 미치기 때문에 법은 엄격한 절차와 요건을 요구하고 있으며, 배당채권자가 배당요구를 할 수 있는 배당요구의 종기를 정하도록 규정하고 있습니다. 즉, 「민사집행법」 제84조 제1항에 의하면 “경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때(그 경매개시결정 전에 다른 경매개시결정이 있은 경우를 제외한다.)에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기(終期)를 첫 매각기일 이전으로 정한다.”라고 규정하고 있습니다.그리고 같은 법 제88조 제1항은 “집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다.”라고 규정하고 있는데, 이처럼 배당요구가 필요한 배당요구채권자는, 압류의 효력발생 전에 등기한 가압류채권자, 경매절차의 매각으로 인하여 소멸하는 저당권자 및 전세권자로서 압류의 효력발생 전에 등기한 자 등 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자의 경우와는 달리, 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 실체법상 우선변제청구권이 있다 하더라도 매각대금으로부터 배당을 받을 수는 없을 것이므로, 이러한 배당요구채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 작성·확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당 받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 부당이득반환청구도 할 수 없습니다.소액임차인의 소액임차보증금반환채권도 배당요구를 하여야 하는 채권에 해당되는지에 관하여 판례는 「주택임대차보호법」에 의하여 우선변제청구권이 인정되는 소액임차인의 소액보증금반환채권은 현행법상 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당한다고 하였습니다(대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결, 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결).따라서 소액임차인인 귀하도 이 사안에서 임차주택에 경매가 진행 중이므로, 배당요구의 종기까지는 권리신고와 배당요구를 하여야 할 것으로 보입니다.참고로 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제 요건을 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 할 것입니다(대법원 2007다17475 판결). |
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저는 근저당권 등 제3자의 권리가 설정되지 않은 서울 소재 주택을 임차보증금 4,000만원에 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마쳤는데, 그 후 집주인의 채권자가 임차주택에 대하여 강제경매를 신청하여 매각되었습니다. 그러나 저는 지방출장 등으로 바빠서 배당요구신청을 하지 못하였는데, 이 경우 제가 경매절차의 매수인에게 「주택임대차보호법」상의 대항력을 주장할 수 있는지요? | 관련 판례는 “주택임대차보호법 제3조의 규정에 의하면 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록전입신고를 마친 때에는 대항력이 발생하고, 이 경우에 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보도록 되어 있는바, 위 임차주택의 양도에는 강제경매에 의한 경락의 경우도 포함되는 것이므로, 임차인이 당해 경매절차에서 권리신고를 하여 소액보증금의 우선변제를 받는 절차를 취하지 아니하였다고 하여 임차주택의 경락인에게 그 임대차로써 대항할 수 없다거나 임차보증금반환청구권을 포기한 것으로 볼 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466 등 판결, 1992. 7. 14. 선고 92다12827 판결).그러므로 귀하의 경우에도 경매절차에서 권리신고 겸 배당요구신청을 하지 않았다고 하여도 귀하의 주택임차권의 대항력을 주장함에 어떤 영향이 있는 것은 아닐 것입니다.따라서 귀하는 근저당권 등 제3자의 권리가 설정되지 않은 주택을 임차하여 대항요건을 갖추어 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는 경우에는 배당요구 여부와 관계없이 주택임차인으로서의 대항력을 주장할 수 있다고 하겠습니다. |
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저는 근저당권이 설정된 甲소유 주택을 임차보증금 500만원에 월세20만원, 계약기간 1년으로 임차하여 주민등록전입신고를 한 후 거주하고 있었습니다. 그런데 임차주택은 위 근저당권자가 경매를 신청하여 매각되었고, 저는 위 경매절차에서 배당요구를 하지 못하여 임차보증금을 전혀 배당 받지 못하였으며, 근저당권자는 매각대금전액을 배당 받았습니다. 이 경우 제가 근저당권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있는지요? | 「주택임대차보호법」에서는 소액임차인의 보호를 위해 일정범위의 보증금에 대하여는 근저당권자 등 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리를 인정하고 있습니다. 이 경우 우선변제권이 인정되기 위해서는 임차인은 주택에 대한 경매신청등기 전에 ‘주택에 대한 인도’(입주)와 ‘주민등록’(전입신고)를 마쳐야 합니다(주택임대차보호법 제8조 제1항, 제3조 제1항).소액임차인의 최우선변제의 범위와 기준은 주택가액(대지가액 포함)의 2분의 1의 범위 안에서 ?주택임대차보호법 시행령?에 규정되어 있으며, ?주택임대차보호법 시행령?(대통령령 제27078호, 2016. 3. 31.자로 개정된 것)에 의하면, ① 서울특별시에서는 1억원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 3,400만원까지, ② 「수도권정비계획법」에 의한 수도권 중 과밀억제권역에서는 8,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,700만원까지, ③ 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외), 세종특별자치시 및 안산·용인·김포·광주시에서는 6,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,000만원까지, ④ 그 밖의 지역에서는 5,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,700만원까지, 각 최우선변제권이 인정되어 다른 담보물권보다 우선변제를 받을 수 있습니다. (다만 위 규정은 소급하여 적용되지는 않고, 이 시행령의 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정을 적용합니다.)그러므로 귀하는 그 전액에 대하여 근저당권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있었으나, 실제로 경매절차에서 배당요구를 하지 않은 경우에는 실체법상 우선변제권이 있다고 하더라도 경매절차에서 배당받지 못합니다.이 경우 귀하가 배당금전액을 변제받은 근저당권자를 상대로 부당이득반환청구가 가능한지가 문제되는데, 배당요구하지 않은 소액임차인의 부당이득반환청구에 관하여 판례는 “주택임대차보호법 제8조에 의하여 우선변제청구권이 인정되는 소액보증금반환채권은 민사소송법 제605조(현행 민사집행법 제88조) 제1항 소정의 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당하는 것이어서 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 실체법상 우선변제청구권이 있다 하더라도 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없을 것이므로, 소액보증금반환채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 작성·확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당 받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 2000. 6. 27. 선고 2000다15241 판결, 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결). 이것은 배당요구하지 않은 확정일자에 의한 우선변제권을 가진 주택임차인의 임차보증금반환채권의 경우에도 동일합니다(대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결).따라서 위 사안에서 귀하는 근저당권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 없을 것으로 보입니다. |
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저는 선순위 근저당권이 설정된 서울소재 甲소유 주택을 전세보증금 2,000만원에 계약기간 2년으로 임차하여 주민등록전입신고를 하고 확정일자도 받아둔 후 거주하고 있습니다. 그런데 사업하는 집주인 甲의 부도로 위 주택이 담보권실행을 위한 경매진행 중이며, 저는 소액임차인으로서 권리신고 겸 배당요구를 해둔 상태이나, 직장의 인사이동으로 이사를 가야 할 입장입니다. 만일 제가 다른 지역으로 이사할 경우에도 소액임차인으로서 최우선변제권을 인정받을 수 있는지요? | 「주택임대차보호법」 제8조는 소액임차인의 보증금을 다른 담보물권자에 우선하여 변제받기 위한 요건으로 주택에 대한 경매신청등기 이전에 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록(전입신고)를 할 것을 규정하고 있습니다. 또한 같은 법 시행령에 따르면, 귀하와 같은 서울특별시 소재 주택에 대한 보증금 2,000만원의 임차인의 경우, ① 만약 위 근저당권이 1995년 10월 19일 이후에 설정된 것이고 귀하의 주택임차권이 근저당권자의 경매신청등기 이전에 위와 같은 요건이 구비되어 있는 경우, 1,200만원까지는 소액보증금으로서 최우선변제를 받을 수 있고, 나머지 800만원은 확정일자의 순위에 의하여 배당받을 수 있을 것이며, ② 만약 위 근저당권이 2001년 9월 15일 이후에 설정된 것이고 귀하의 주택임차권이 근저당권자의 경매신청등기 이전에 위와 같은 요건이 구비되어 있는 경우, 1,600만원까지는 소액보증금으로서 최우선변제를 받을 수 있고, 나머지 400만원은 확정일자의 순위에 의하여 배당받을 수 있을 것입니다. ③ 만약 위 2008년 8월 21일 이후에 설정된 것이고 귀하의 주택임차권이 위와 같은 요건이 구비되었다면, 2,000만원 전액에 대하여 소액보증금으로서 최우선변제권이 인정될 것입니다.그런데 소액임차인이 주택임대차보호법에 따른 최우선변제권을 유지하기 위해서는 주택의 인도와 주민등록이라는 대항력의 요건이 집행법원이 정한 배당요구의 종기까지 계속 존속되고 있어야 합니다. 따라서 귀하는 배당요구 종기일까지 법원에 배당요구를 하고, 그 때까지 위 주택의 점유 및 주민등록을 유지하고 있어야 소액임차인으로서의 우선변제 및 확정일자 순위에 의한 우선변제를 받을 수 있고, 부득이 배당요구 종기일 이전에 이사를 가려면 주택임차권등기를 마치고 이사를 해야 할 것입니다. 주의할 점은 채무자의 채무변제 등의 사유로 집행절차가 취소되는 경우가 있어 매수인이 매각대금을 완납할 때까지는 위 대항요건을 유지하는 것이 안전할 것으로 보입니다.참고로, 2016년 3월 31일부터 시행되고 있는 개정 「주택임대차보호법 시행령」은 최우선변제권을, ① 서울특별시의 경우에는 보증금이 1억원 이하인 경우에 한하여 3,400만원의 범위에서, ② 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역 중 서울특별시를 제외한 지역은 보증금이 8,000만원 이하인 경우에 한하여 2,700만원의 범위에서, ③ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 제외한 광역시, 세종특별자치시 및 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시의 경우에는 보증금이 6,000만원 이하인 경우에 한하여 2,000만원의 범위에서, ④ 그 밖의 지역의 경우에는 보증금이 5,000만원 이하인 경우에 한하여 1,700만원의 범위에서 각각 인정하고 있습니다. 다만, 위 시행령 규정은 사회경제 상황에 따라 수시로 개정되고, 개정 시행령의 시행 이전에 임차주택에 근저당권 등의 담보물권 등이 설정된 경우에는 그 당시에 적용되던 시행령의 규정에 따르게 됨을 유의하시기 바랍니다. |
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甲·乙·丙은 서울소재 戊소유 주택을 전세보증금 각 5,000만원, 4,000만원, 3,400만원에 임차하여 입주 및 주민등록전입신고를 마쳤으나 확정일자는 받지 않았고, 그 후 주택소유자 戊는 丁에게 2016년 4월에 1억원의 근저당권을 설정하여 주었습니다. 만일, 위 주택이 경매되어 경매비용 등을 제외하고 실제 배당할 금액이 1억 5천만원이라면 배당관계는 어떻게 되는지요? | ?주택임대차보호법 시행령?(대통령령 제27078호, 2016. 3. 31.자로 개정된 것)에 의하면, ① 서울특별시에서는 1억원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 3,400만원까지, ② 「수도권정비계획법」에 의한 수도권 중 과밀억제권역에서는 8,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,700만원까지, ③ 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외), 세종특별자치시 및 안산·용인·김포·광주시에서는 6,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,000만원까지, ④ 그 밖의 지역에서는 5,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,700만원까지, 각 최우선변제권이 인정됩니다(이 사례는 저당권이 2016년 4월에 설정된 경우이므로 개정 시행령이 적용되나 개정 시행령의 시행 이전에 임차주택에 근저당권 등의 담보물권 등이 설정된 경우에는 그 당시에 적용되던 시행령의 규정에 따르게 됨을 유의하시기 바랍니다). 그런데 ?주택임대차보호법 시행령? 제10조 제2항은 “임차인의 보증금중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.”라고 규정하고 있습니다.따라서 위 사안의 경우에는 소액임차인이 여러 사람이고 각 보증금이 3,400만원 이상인 경우이므로 각 임대차계약의 선후나 보증금액수와는 관계없이 주택가액(대지가액 포함)의 2분의 1에 해당하는 금액을 평등하게 분할하여 배당받게 됩니다. 즉, 甲·乙·丙이 7,500만원을 평등분할 하여 각 2,500만원씩 배당받을 수 있을 것이고, 甲·乙·丙이 확정일자를 받지 않았으므로 丁이 나머지 7,500만원을 배당받을 수 있을 것으로 보입니다.그러나 소액임차인들 중 보증금액이 3,400만원 미만인 자가 있는 경우에는 각 임차인들의 최우선변제 받을 수 있는 금액의 합산액에 대한 각 임차인의 최우선변제 받을 수 있는 금액의 비율로 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 배당받게 됩니다. 예컨대, 甲·乙·丙의 보증금이 각 4,000만원, 3,400만원, 2,000만원이라면, 이들이 최우선변제 받을 수 있는 금액은 각 3,400만원, 3,400만원, 2,000만원이므로 甲은 28,977,272원(7,500만원×3,400만원/8,800만원, 원미만 버림. 이하 같음), 乙은 28,977,272원(7,500만원×3,400만원/8,800만원), 丙은 17,045,454원(7,500만원×2,000만원/8,800만원)을 각 배당받을 수 있을 것입니다. |
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저는 임차주택이 경매절차에서 매각되어 소액임차인으로서 권리신고 겸 배당요구신청을 하였습니다. 그런데 소액임차인이 다수이므로 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1의 범위 안에서만 소액임차인으로서 최우선변제를 받게 된다고 합니다. 이 경우 주택가액이란 매각대금을 의미하는지, 아니면 경매비용 등을 공제한 실제로 배당될 금액을 의미하는지요? | 「주택임대차보호법」 제8조 소정의 ‘주택가액’의 의의에 관하여 판례는 “주택임대차보호법 제8조 소정의 우선변제권의 한도가 되는 주택가액의 2분의 1에서 ‘주택가액’이라 함은 낙찰(매각)대금에다가 입찰(매수신청)보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰(매수신청)보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액이라고 봄이 상당하다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974 판결).따라서 위 사안에서 귀하 등의 소액임차인들도 위 주택의 매각대금의 2분의 1이 아닌 매각대금과 매수신청보증금의 배당기일까지의 이자, 몰수된 매수신청보증금이 있다면(재매각된 경우) 그 매수신청보증금 등의 합계금에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액의 2분의 1의 한도 내에서 최우선변제를 받게 될 것입니다.참고로, 2016년 3월 31일부터 시행되고 있는 개정 「주택임대차보호법 시행령」은 최우선변제권을, ① 서울특별시의 경우에는 보증금이 1억원 이하인 경우에 한하여 3,400만원의 범위에서, ② 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역 중 서울특별시를 제외한 지역은 보증금이 8,000만원 이하인 경우에 한하여 2,700만원의 범위에서, ③ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 제외한 광역시, 세종특별자치시 및 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시의 경우에는 보증금이 6,000만원 이하인 경우에 한하여 2,000만원의 범위에서, ④ 그 밖의 지역의 경우에는 보증금이 5,000만원 이하인 경우에 한하여 1,700만원의 범위에서 각각 인정하고 있습니다. 다만, 위 시행령 규정은 사회경제 상황에 따라 수시로 개정되고, 개정 시행령의 시행 이전에 임차주택에 근저당권 등의 담보물권 등이 설정된 경우에는 그 당시에 적용되던 시행령의 규정에 따르게 됨을 유의하시기 바랍니다. |
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甲은 乙의 부동산에 근저당권을 설정한 근저당권부 채권자입니다. 그런데 乙의 일반채권자인 丙은 그의 乙에 대한 대여금채권에 기하여 위 주택을 가압류하였으나 甲의 위 근저당권이 있음으로 인하여 변제 받기 어렵게 되자 丙과 乙이 위 주택의 일부에 관하여 소액보증금한도의 금액을 임차보증금으로 하는 주택임대차계약을 체결하면서 보증금은 위 대여금채권 중 일부로 대체키로 하고 입주 및 주민등록전입을 한 후 거주하고 있습니다. 이 경우 乙과 丙의 위와 같은 주택임대차계약이 유효하여 丙이 소액임차인으로서 우선변제를 받게 된다면 甲의 근저당권부 채권은 배당액이 훨씬 적어질 것입니다. 이 경우 丙이 소액임차인으로서 소액보증금 최우선변제를 받을 수 있는지요? | 주택임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 것인 경우, 「주택임대차보호법」상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지에 관하여 판례는 “주택임대차보호법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(주택임대차보호법 제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결, 2001. 10. 9. 선고 2001다41339 판결).따라서 위 사안에서 甲은 丙이 소액임차인으로서 최우선변제를 받게 된다면 배당이의를 제기하여 다투어볼 수 있을 것으로 보입니다.참고로 위와 같은 경우 임차인에게 대항력이 인정되는지에 관하여 판례는 “임대차는 임차인으로 하여금 목적물을 사용·수익하게 하는 것이 계약의 기본 내용이므로, 채권자가 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하는 방법으로 기존 채권을 우선변제 받을 목적으로 주택임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 임대차보증금으로 하기로 하고 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차로서의 대항력을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적을 갖지 아니한 계약은 주택임대차계약으로서는 통정허위표시에 해당되어 무효라고 할 것이므로 이에 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184 등 판결). |
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甲은 서울소재 乙소유 주택을 임차보증금 2,500만원, 월세 20만원에 임차하여 입주 및 주민등록전입신고를 하고 거주하던 중 위 주택이 경매 개시되었고, 위 주택에는 甲이 입주하기 전에 선순위 근저당권이 설정되어 있었으며, 乙은 개인사업체를 운영하다가 도산하여 乙에게 고용된 근로자들이 체불된 임금 및 퇴직금을 배당 받고자 배당요구신청을 해두었습니다. 그런데 위 주택이 경매절차에서 매각된다고 하여도 그 대금은 甲의 소액보증금과 근로자들의 최종 3월분의 임금 및 퇴직금에 충당하기도 부족한 것으로 보이는바, 이 경우 甲의 소액보증금 최우선변제권과 근로자들의 최종 3개월분의 임금 등 우선변제권의 배당순위는 어떻게 되는지요? | 「주택임대차보호법」제8조에 따르면, 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 같은 법 제3조 제1항의 요건(입주와 주민등록)을 갖춘 경우, 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 규정되어 있습니다. 이와 관련하여 같은 법 시행령에 따르면 최우선변제권이 인정되는 범위가 규정되어 있는데, 담보물권자가 담보물권을 취득한 시기별(1984. 1. 1. 이후, 1987. 12. 1. 이후, 1995. 10. 19. 이후, 2001. 9. 15. 이후, 2008. 8. 21. 이후, 2010. 7. 26. 이후, 2016. 3. 31. 이후)로 해당 시행령의 개정에 의하여 인정되는 소액보증금의 범위가 달라집니다. 예를 들어, 귀하와 같이 서울특별시 소재 주택에 대한 주택임차권이 근저당권자의 경매신청등기 이전에 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 요건(입주와 주민등록)이 구비되어 있다면, ① 만약 위 근저당권이 1995년 10월 19일 이후에 설정된 것인 경우 보증금 3,000만원 이하의 임차인에 대하여 1,200만원까지, ② 2001년 9월 15일 이후에 설정된 경우 보증금 4,000만원 이하의 임차인에 대하여 1,600만원까지, ③ 2008년 8월 21일 이후에 설정된 경우 보증금 6,000만원 이하의 임차인에 대하여 2,000만원까지, ④ 2010년 7월 26일 이후에 설정된 경우 보증금 7,500만원 이하의 임차인에 대하여 2,500만원까지, ⑤ 2014년 1월 1일 이후에 설정된 경우 보증금 9,500만원 이하의 임차인에 대하여 3,200만원까지, ⑥ 2016년 3월 31일 이후에 설정된 경우 보증금 1억원 이하의 임차인에 대하여 3,400만원까지, 각 소액보증금으로서 최우선변제를 받을 수 있습니다.한편, 「근로기준법」 제38조 제2항 및 「근로자퇴직급여 보장법」 제11조 제2항은 근로자의 최종 3월분의 임금과 재해보상금 및 최종 3년간의 퇴직금은 사용자의 총재산에 대하여 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세, 공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 한다고 규정하고 있습니다.다만, 퇴직금의 경우에는 1997년 12월 24일 전에 채용된 근로자로서 1997년 12월 24일 이후에 퇴직하는 근로자의 경우에는 1989년 3월 29일 이후부터 1997년 12월 23일까지의 계속근로기간에 대한 퇴직금에 1997년 12월 24일 이후의 계속 근로기간에 대하여 발생하는 최종 3년간의 퇴직금을 산정하여 그 합산액이 250일분의 평균임금 한도로 위와 같은 우선변제권이 인정됩니다(근로자퇴직급여보장법 법률 제7379호 2005. 1. 27. 부칙 제2조).위 사안의 경우 위와 같은 두 가지 우선변제권이 인정되는 채권간의 경합에 따른 배당순위가 문제되는데, 이에 대하여 구 「근로기준법」하의 재판예규를 보면, “부동산경매의 배당절차에 있어서 주택임대보호법 제8조의 규정에 의한 보증금 중 일정액(주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 경우)과 근로기준법 제30조의2 제2항(현행 제38조)에 규정된 최종 3월분 임금, 퇴직금 및 재해보상금채권이 서로 경합하는 경우, 두 채권은 모두 우선채권으로서 양법 다같이 상호간의 우열을 정하고 있지 아니하며, 양쪽의 입법취지를 모두 존중할 필요가 있으므로 상호 동등한 순위의 채권으로 보아 배당을 실시하여야 할 것이다.”라고 하였는바(부동산경매에서 우선채권간의 배당순위, 재판예규 제692호), 이것은 현행 「근로기준법」 아래에서도 동일하게 해석하여야 할 것으로 보입니다.따라서 귀하는 배당절차에서 근로자들의 최우선변제 되는 임금채권과 같은 순위로 각 채권액의 비율에 따라 안분배당을 받게 될 것으로 보입니다.참고로, 2016년 3월 31일부터 시행되고 있는 개정 「주택임대차보호법 시행령」은 최우선변제권을, ① 서울특별시의 경우에는 보증금이 1억원 이하인 경우에 한하여 3,400만원의 범위에서, ② 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역 중 서울특별시를 제외한 지역은 보증금이 8,000만원 이하인 경우에 한하여 2,700만원의 범위에서, ③ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 제외한 광역시, 세종특별자치시 및 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시의 경우에는 보증금이 6,000만원 이하인 경우에 한하여 2,000만원의 범위에서, ④ 그 밖의 지역의 경우에는 보증금이 5,000만원 이하인 경우에 한하여 1,700만원의 범위에서 각각 인정하고 있습니다. 다만, 위 시행령 규정은 사회경제 상황에 따라 수시로 개정되고, 개정 시행령의 시행 이전에 임차주택에 근저당권 등의 담보물권 등이 설정된 경우에는 그 당시에 적용되던 시행령의 규정에 따르게 됨을 유의하시기 바랍니다. |
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저는 주택을 전세보증금 1억 2천만원에 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 주택임대차보호법 최우선변제권이 인정되는 범위가 서울지역에서는 보증금 1억원이 한도라고 하는데, 제가 데리고 있는 동생도 주민등록상 단독세대로 구성되어 있어서 위 보증금을 제가 8,000만원, 동생이 4,000만원인 것으로 계약을 체결해두면 각자 소액임차인이 될 수 있는지요? | 「주택임대차보호법」제8조에 따르면, 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 같은 법 제3조 제1항의 요건(입주와 주민등록)을 갖춘 경우, 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 규정되어 있습니다. 이와 관련하여 같은 법 시행령에 따르면 최우선변제권이 인정되는 범위가 규정되어 있는데, 담보물권자가 담보물권을 취득한 시기별(1984. 1. 1. 이후, 1987. 12. 1. 이후, 1995. 10. 19. 이후, 2001. 9. 15. 이후, 2008. 8. 21. 이후, 2010. 7. 26. 이후, 2016. 3. 31. 이후)로 해당 시행령의 개정에 의하여 인정되는 소액보증금의 범위가 달라집니다. 예를 들어, 귀하와 같이 서울특별시 소재 주택에 대한 주택임차권이 근저당권자의 경매신청등기 이전에 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 요건(입주와 주민등록)이 구비되어 있다면, ① 만약 위 근저당권이 1995년 10월 19일 이후에 설정된 것인 경우 보증금 3,000만원 이하의 임차인에 대하여 1,200만원까지, ② 2001년 9월 15일 이후에 설정된 경우 보증금 4,000만원 이하의 임차인에 대하여 1,600만원까지, ③ 2008년 8월 21일 이후에 설정된 경우 보증금 6,000만원 이하의 임차인에 대하여 2,000만원까지, ④ 2010년 7월 26일 이후에 설정된 경우 보증금 7,500만원 이하의 임차인에 대하여 2,500만원까지, ⑤ 2014년 1월 1일 이후에 설정된 경우 보증금 9,500만원 이하의 임차인에 대하여 3,200만원까지, ⑥ 2016년 3월 31일 이후에 설정된 경우 보증금 1억원 이하의 임차인에 대하여 3,400만원까지, 각 소액보증금으로서 최우선변제를 받을 수 있습니다.그런데 같은 법 시행령 제10조 제4항에 따르면 “하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.”라고 규정되어 있습니다. 따라서 귀하의 경우에도 동생과 보증금을 나누어 계약을 체결한 것으로 하더라도 귀하와 동생이 사실상 가정공동생활을 하고 있다면, 1건의 임대차로 보아 보증금을 합산하여 소액보증금에 해당 여부를 판정할 것입니다.판례는, 피고와 피고의 딸이 동일한 주택을 별개로 임차하였으나 이들이 함께 거주하고 있으므로 구 「주택임대차보호법 시행령」 제3조 제4항(현행 제10조 제4항) 소정의 가정공동생활을 하는 자에 해당하고, 이들의 임대차보증금 합산액이 위 시행령 제4조의 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금의 범위를 초과하므로 피고를 주택임대차보호법상 우선변제를 받을 수 있는 임차인으로 보고 한 배당은 부적법하다는 원고의 주장에 대한 판단을 하지 아니한 채 단순히 피고의 임대차보증금이 위 시행령상의 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금에 해당한다는 사실만을 들어 원고의 청구를 배척한 원심판결을 판단유탈을 이유로 파기한 사례가 있습니다(대법원 2001. 5. 15. 선고 2001다18513 판결).참고로, 2016년 3월 31일부터 시행되고 있는 개정 「주택임대차보호법 시행령」은 최우선변제권을 ① 서울특별시의 경우에는 보증금이 1억원 이하인 경우에 한하여 3,400만원의 범위에서, ② 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역 중 서울특별시를 제외한 지역은 보증금이 8,000만원 이하인 경우에 한하여 2,700만원의 범위에서, ③ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 제외한 광역시, 세종특별자치시 및 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시의 경우에는 보증금이 6,000만원 이하인 경우에 한하여 2,000만원의 범위에서, ④ 그 밖의 지역의 경우에는 보증금이 5,000만원 이하인 경우에 한하여 1,700만원의 범위에서 각각 인정하고 있습니다. 다만, 위 시행령 규정은 사회경제 상황에 따라 수시로 개정되고, 개정 시행령의 시행 이전에 임차주택에 근저당권 등의 담보물권 등이 설정된 경우에는 그 당시에 적용되던 시행령의 규정에 따르게 됨을 유의하시기 바랍니다. |
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甲이 공인중개사인 남편의 중개에 따라 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 그에따라 임의경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 ○○아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 다음 당초 임대차계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고 후 확정일자를 받은 경우, 甲은 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있는지요? | 대법원은 “甲이 아파트를 소유하고 있음에도 공인중개사인 남편의 중개에 따라 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 ○○아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 다음 당초 임대차계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고 후 확정일자를 받았는데, 그 직후 개시된 경매절차에서 배당을 받지 못하자 배당이의를 한 사안에서, 甲은 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고”고 하여 이와 같은 사안의 경우 소액임차인의 최우선변제권을 행사할 수 없다고 판시하였습니다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결). 따라서 甲은 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 없습니다. |
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저는 주택의 소유자는 아니지만 주택을 임대할 권한을 가진 사람과 주택 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급한 임차인인데, 이와 같이 주택의 소유자와 임대차계약을 체결하지 않은 경우에도 주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제권자로서 보호받을 수 있나요? | 대법원은 “주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.”고 하여 사안의 경우에도 주택임대차보호법이 적용된다고 판시하였습니다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결). 따라서 귀하는 주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제권자에 해당합니다. |
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저는 토지와 그 지상 주택의 동일 소유자로부터 주택에 대한 임대차계약을 체결하여 거주하던 중, 임대인이 토지의 소유권을 제3자에게 매도하였습니다. 그 후 임대차계약 기간이 만료되고 계약이 종료되었으나 보증금을 받지 못하고 있던 중에 소유권이 이전된 토지에 대한 강제경매가 개시되었는데 이 토지의 경매대금에 대하여 제가 소액임차인의 최우선변제권을 행사하여 배당받을 수 있나요? | 대법원은 “대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것이다. 한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다.”고 판시하였습니다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결). 따라서 귀하는 위 판례에 따를 때 소유권이 제3자에게 이전된 토지에 대한 경매대금에 대해서도 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. |
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저는 나대지에 대한 甲의 저당권이 설정된 후에 나대지 소유자 乙이 신축한 주택을 乙로부터 임차한 임차인 丙입니다. 이 경우에 임차인인 저는 나대지의 경매절차에서 저당권자 甲에 우선하여 소액임차인 최우선변제를 받을 수 있을까요? | 대법원은 “대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다”고 판시하였습니다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결). 따라서 위 판례에 따를 때 나대지에 저당권이 설정된 후 신축된 주택을 임차한 소액임차인 丙은 위 토지의 경매절차에서는 저당권자보다 우선하여 최우선변제를 받을 수는 없고, 다만 주택의 경매대금에 대해서는 최우선변제를 받을 수 있을 것입니다. |
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저는 임대인의 동의를 얻어 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로부터 주택을 전차하였는데, 경매절차에서 전차인인 저도 임차인의 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있나요? | 대법원은 “주택임대차보호법 제3조 제1항 에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어 졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 1356 판례공보 2010.7.15. 같은 법 제8조 제1항 에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항 에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다.”고 판시하였습니다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결). 따라서 위 판례에 따를 때 귀하와 같은 전차인의 경우도 전차 후 상당한 기간 내에 전입신고를 하였다면 임차인의 최우선변제권을 대위하여 행사할 수 있을 것입니다. |
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원래 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 甲이 근저당권을 설정하였는데 그 후에 그 건물이 주거용 건물로 용도변경 되었고 저는 이를 임차하여 거주하였습니다. 이 경우 저는 위 주택의 경매절차에서 주택임대차보호법상 소액임차인 최우선변제권을 행사하여 근저당권자보다 우선변제를 받을 수 있나요? | 대법원은 “주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로(제1조),합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조 가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조 에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.”고 판시하였습니다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다26879 판결). 따라서 위 판례에 따를 때 공부상 비주거용 건물이었을 때 설정된 근저당권이 있다고 하더라도 이후 주거용 건물로 용도변경된 주택을 임차한 임차인인 귀하는 주택임대차보호법의 적용을 받아 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. |
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임차인 甲은 임대인 乙과 임대차계약을 체결하였습니다. 甲은 처음 임대차 계약을 체결할 때 보증금 액수가 많아 소액임차인 요건에 해당하지 않았으나 그 후 새로 임대차계약을 하면서 보증금을 감액하여 소액임차인 요건에 해당하게 되었습니다. 이 경우 甲은 최우선변제권을 행사할 수 있나요? | 대법원은 “실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다.”고 판시하였습니다(대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결). 따라서 위 판례에 따를 때 새로운 임대차계약이 통정헝위표시에 해당한다는 등의 사정이 없는 한 甲은 감액된 보증금액수에 따라 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. |
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소액임차인 甲은 임대인 乙과 주택임대차계약을 체결하여 임차주택에 거주하고 있었습니다. 이후 경매절차가 아닌 가등기담보권자 丙의 가등기담보등에관한법률상의 사적실행절차에 따라 임차주택이 매각되었습니다. 이 경우 해당 매각대금에 대해서도 甲은 소액임차인으로서 최우선변제를 받을 수 있나요? | 판례는 “실주택임대차보호법상 주택임차인은 그 자신이 경매청구권을 가지지 못하므로 가등기담보권이 경매에 의하여 실행되는가 사적실행되는가는 자신의 의사와 관계없이 결정되는데 경매로 실행되면 우선변제받고, 사적실행이 되면 그렇지 않다고 볼 합리적인 이유가 없고, 가등기담보권자가 사적실행 절차를 거쳐 소유권을 취득하는 것은 경매절차에서 스스로 낙찰받는 것과 마찬가지라고 할 것이므로, 주택임대차보호법 제8조 의 요건을 갖춘 임차보증금반환채권의 경우에는 사적실행에 있어서도 최우선적으로 변제받을 수 있다. 이와 같이 주택임차인의 우선변제청구권은 후순위권리자의 채권에 우선할 뿐 아니라 모든 담보권자에 우선하므로 가등기담보권자에게도 우선하는 것이어서 이 범위 내에서는 주택임차인은 통지된 청산금의 평가액이나 청산금의 유무에 관계없이 우선변제청구권을 행사할 수 있고, 이를 변제받을 때까지는 임차권으로 대항할 수 있다.”고 판시하였습니다(부산고등법원 2007. 12. 21. 선고 2007나8266 판결). 따라서 위 판례에 따를 때 소액임차인 甲은 가등기담보등에관한법률상의 사적실행절차에서도 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. |
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대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들인 甲과 乙이 주택임대차보호법 제8조 제1항 에 의하여 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우 이들 간의 배당방법은 어떻게 되나요? | 대법원은 “주택임대차보호법 제3조의2 제2항 은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지로서, 이에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 상호간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제받을 순위를 정하게 되므로, 만일 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 주택임대차보호법 제8조 제1항 에 의하여 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하여야 하는 것이다.”라고 판시하였습니다(대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결). 따라서 위 판례에 따라 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당한 뒤 나머지에 대해서는 임차인들 상호간에 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제받을 순위를 정하여 배당하게 됩니다. |
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甲은 소액임차인인데, 甲이 주택을 임차하고 있는 중에 임대차보증금의 증감?변동이 있었습니다. 이 경우 甲이 최우선변제권을 행사할 수 있는 소액임차인인지 여부는 언제를 기준으로 판단하게 되는 것인가요? | 판례는 “임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감ㆍ변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단시점은 원칙적으로 배당시로 봄이 상당하고, 따라서 처음 임대차계약을 체결할 당시 임대차보증금의 액수가 적어서 소액임차인에 해당한다고 하더라도 그 후 갱신과정에서 증액되어 그 한도를 초과하면 더 이상 소액임차인에 해당하지 않게 되고, 반대로 처음에는 임대차보증금의 액수가 많아 소액임차인에 해당하지 않는다 하더라도 그 후 갱신과정에서 감액되어 한도 이하로 되었다면 소액임차인에 해당한다.”라고 판시하였습니다(대구지방법원 2004. 3. 31. 선고 2003가단13401 판결). 따라서 위 판례에 따를 때 경매대금의 배당시의 보증금 액수를 기준으로 甲이 소액임차인에 해당하는지를 판단하게 됩니다. |
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저는 미등기주택을 임차하였습니다. 이러한 경우에도 제가 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있나요? | 판례는 “주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.”라고 판시하였습니다(대법원 2007.6.21. 선고 2004다26133). 따라서 위 판례에 따를 때 임차주택이 등기되었는지 여부와 상관없이 귀하께서 주택임대차보호법 제8조, 동법 시행령 제11조 등의 요건을 갖추었다면 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보증금 중 일정액에 대하여 최우선변제를 받을 수 있습니다. |
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임차인 甲은 기존에 임대인 乙에 대하여 가지고 있던 금전채권을 임대차보증금으로 전환하여 주택 임대차계약을 체결하였는데, 이 경우에도 甲이 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있나요? | 대법원은 “주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되는 것이므로, 당해 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고 임대차계약 당사자가 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다.”라고 판시하였습니다(대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결). 따라서 위 판례에 따를 때 임차인 甲이 기존의 금전채권을 임대차보증금으로 전환하기로 하고 임대차계약을 체결하였다 하더라도 甲이 주택임대차 보호법 제3조 제1항의 대항력을 갖추고 동법 제8조, 동법시행령 제11조 등의 요건을 갖추었다면 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사하는데 전혀 문제가 되지 않습니다. |
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임차인 甲은 친구 乙과 함께 임대인 丙에게 각각 보증금을 내고 임차하여 주택의 부엌과 화장실을 공유하면서 각자의 방에서 거주하고 있습니다. 이 때, 甲과 乙이 소액임차인에 해당하는지 여부를 판단할 때 주택임대차보호법시행령 제10조 제4항에 따라 가정공동생활을 하는 것으로 보고 보증금을 합산해서 평가해야 하는 것인지 궁금합니다. | 판례는 “가정공동생활의 관계에 있다고 하기 위해서는, 1개의 주택에 관한 수인의 임차인들이 법률상 친족관계에 있을 필요까지는 없지만 적어도 사회통념상 한 가정으로서의 생활공동체를 이루고 있다고 볼 수 있을 만한 긴밀한 인적 결합을 이루고 있고, 경제적으로도 그 보증금이 그 생활공동체의 계산으로 일체적으로 귀속되는 것으로 평가할 수 있어야 할 것이며, 단지 임차인들 사이의 상호 친분관계에 힘입어 같은 거주 공간에서 원활한 공동생활이 가능했다거나 위와 같은 친분관계에 터잡아 상호 임차한 부분에 관한 일시적인 공동 사용을 서로 용인하거나 부엌이나 화장실 등을 공용하여 왔다는 점만으로는 위 조항에서 말하는 가정공동생활 관계가 있었다고 볼 수 없다.”라고 판시한바 있습니다(청주지법 2007.5.31. 선고 2007가단3957 판결). 따라서 위 판례에 따를 때 甲과 乙이 특별한 인적결합이 없는 친구 사이이고 각자의 방에서 생활하면서 단지 부엌과 화장실을 공동으로 이용하였다는 점만 가지고는 가정공동생활 관계에 있다고 보기 어려울 것이므로 소액임차인에 해당하는지 여부를 판단할 때 각자의 보증금 액수를 기준으로 판단하는 것이 타당하다고 사료됩니다. |
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저는 甲이 乙로부터 분양 받아 소유권이전등기 된 주택을 甲으로부터 전세보증금 6,000만원에 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마치고 거주하고 있었는데, 甲이 乙에게 분양대금으로 교부한 어음이 결재되지 아니하여 甲과 乙의 분양계약이 해제되었으며, 乙은 丙에게 위 주택을 다시 분양하여 甲의 소유권이전등기는 말소되고, 丙명의로 소유권이전등기가 되었습니다. 그러자 丙은 저에게 위 주택을 명도 하라고 하는데, 저는 丙에게 대항할 수 없는지요? | 「민법」 제548조 제1항은 “당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다.”라며 제3자 보호를 위한 단서를 규정하고 있는바, 주택임차권자가 「민법」 제548조 제1항 단서 소정의 제3자에 해당하는지 문제됩니다. 위 사안과 관련하여 판례는 “민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자라 함은 계약목적물에 관하여 권리를 취득한 자 중 계약당사자에게 권리취득에 관한 대항요건을 구비한 자를 말한다 할 것인바, 임대목적물이 주택임대차보호법 소정의 주택인 경우 주택임대차보호법 제3조 제1항이 임대주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 자에게 등기된 임차권과 같은 대항력을 부여하고 있는 점에 비추어 보면, 소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로 민법 제548조 제1항 단서 소정의 제3자에 해당된다고 봄이 상당하고, 그렇다면 그 계약해제 당시 이미 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다.”라고 하였습니다(대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결, 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결).따라서 귀하는 甲과 乙사이의 분양계약이 해제되기 이전에 소유자였던 甲과 임대차계약을 체결하고 「주택임대차보호법」상의 대항력을 갖추었으므로, 그 건물의 취득자인 丙에게도 「민법」 제548조 제1항 단서의 제3자로서 주택임차권을 주장할 수 있으므로, 丙의 명도청구에 응하지 않아도 될 것으로 보입니다. |
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저는 甲으로부터 甲이 乙과 신축주택을 매수하는 계약을 체결하고 계약금만 지급된 상태에서 명도받은 신축주택에 대해 전세보증금 4,000만원에 계약기간은 정함이 없이 임대차계약을 체결하고, 입주와 주민등록전입신고를 마친 후 확정일자를 부여받았습니다. 그러나 위 주택은 미등기건물이므로 甲명의로 소유권이전등기가 되지 못하였고, 그에 대하여 제가 의문을 표시하자 乙은 甲이 위 주택을 전세 놓아도 이의 없다는 뜻을 표명하였고, 다만 전세와 관련한 모든 책임은 甲이 지기로 약정하였습니다. 그런데 甲이 매매잔대금을 지급하지 않아서 위 매매계약이 해제되고, 乙은 저에게 위 주택의 명도를 요구하고 있습니다. 저는 乙에게 대항할 수 없는지요? | 이와 관련된 판례를 보면, “주택매매계약에 부수하여 매매대금수령 이전에 매수인에게 임대권한을 부여한 경우 이는 매매계약해제를 해제조건으로 한 것이고, 매도인으로부터 매매계약해제를 해제조건부로 전세권한을 부여받은 매수인이 주택을 임대한 후 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그 때부터 매수인이 주택을 전세 놓을 권한을 상실하게 되었다면, 임차인은 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인에 대한 관계에서 그 주택에 대한 사용·수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인의 명도청구에 대항할 수 없게 되는바, 이러한 법리는 임차인이 그 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였거나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지다.”라고 하였습니다(대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결).따라서 귀하의 경우에도 乙에게 「주택임대차보호법」상의 대항력을 행사할 수 없을 것입니다. 다만, 甲에게는 임대인으로서의 계약상의 채무불이행책임을 물어 계약의 해제(「민법」 제544조, 제546조) 또는 손해배상청구(「민법」 제390조)를 할 수 있을 것이므로, 甲의 집행 가능한 재산을 파악하여 가압류 등 보전처분을 해두는 것이 좋을 듯합니다. |
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저는 다른 선순위의 부담은 없고 가압류 1건이 기입등기되어 있는 주택을 매수하여 소유권이전등기를 한 자로부터 가압류가 해제될 것이라는 말을 듣고 그것을 믿고서 주택을 임차하여 입주한 다음 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그런데 가압류채권자가 본안소송에서 승소하여 주택에 대한 강제경매를 신청하였습니다. 저는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지요? | 가압류명령의 집행은 가압류의 목적물에 대하여 채무자가 매매, 증여 또는 담보권의 설정, 기타 일체의 처분을 금지하는 효력을 생기게 합니다.만일, 채무자가 처분금지명령을 어기고 일정한 처분행위를 하였을 경우 그 처분행위는 절대적으로 무효가 되는 것은 아니지만, 가압류에 의한 처분금지의 효력 때문에 그 집행보전의 목적을 달성하는데 필요한 범위 안에서 가압류채권자에 대한 관계에서는 상대적으로 무효가 될 것입니다(대법원 1994. 11. 29.자 94마417 결정).그렇다면 위 사안에 있어서 귀하가 위 주택에 대한 경매절차의 매수인에게 대항력을 행사할 수 있을 것인지에 관하여 보면, 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서는 가압류채권자에 대하여 집주인의 소유권취득이 무효가 되며, 그 집주인으로부터 주택을 임차한 귀하의 주택임차권 역시 가압류채권자에 대하여 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서는 무효가 되므로 가압류채권자의 경매신청에 의하여 소유권을 취득한 매수인에 대하여 귀하가 주택임차권을 주장할 수 없다 할 것입니다.참고로 가압류등기 후 소유자의 변동이 없는 상태에서 주택을 임차한 주택임차인이 그 주택의 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수 있는지에 관하여 판례는 “임차인이 주민등록전입신고를 마치고 입주·사용함으로써 주택임대차보호법 제3조에 의하여 그 임차권이 대항력을 갖는다 하더라도 부동산에 대하여 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카116 판결).그리고 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전되고, 가압류채권자가 집행권원을 얻어 신청함으로써 개시된 경매절차에서 제3취득자에 대한 채권자가 가압류목적물의 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대하여 배당에 참가할 수 있는지에 관하여 판례는 “가압류의 처분금지적 효력에 따라 가압류집행 후 가압류채무자의 가압류목적물에 대한 처분행위는 가압류채권자와의 관계에서는 그 효력이 없으므로 가압류 집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류채권자는 채무명의(집행권원)를 얻어 제3취득자가 아닌 가압류채무자를 집행채무자로 하여 그 가압류를 본압류로 전이하는 강제집행을 실행할 수 있고, 이 경우 그 강제집행은 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서는 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차이므로 제3취득자에 대한 채권자는 당해 가압류목적물의 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대하여는 배당에 참가할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 11. 10. 선고 98다43441 판결).그러므로 위 사안에서 귀하는 대항요건과 확정일자를 갖추었거나 소액임차인일지라도 위 경매절차에서 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서는 배당에 참가할 수 없을 것입니다. 그러나 가압류채권자에게 배당을 실시하고 남는 금액이 있는 경우에는 “제3취득자에 대한 채권자가 그 집행절차에서 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위 외의 나머지 부분에 대하여는 배당에 참가할 수 있다.”라고 하였으므로(2005. 7. 29. 선고 2003다40637 판결), 귀하도 가압류채권자에게 배당을 실시하고 남는 금액이 있는 경우 위 경매절차에서 배당요구를 하여 다른 채권자들과의 순위에 따라 배당을 받을 수 있을 것입니다. |
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저는 甲소유의 아파트를 보증금 4,000만원에 임차하여 거주하고 있는 임차인입니다. 그런데 매월 납부하는 아파트 관리비내역을 보면 장기수선충당금이라는 명목으로 23,500원이 부과되고 있습니다. 장기수선충당금은 매월 적립하여 아파트 주요시설의 교체, 보수에 사용된다고 하는데, 이것을 세입자가 부담해야 하는지요? | 「공동주택관리법」제30조는 “①관리주체는 장기수선계획에 의하여 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 당해 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다. ③제1항의 규정에 의한 공동주택의 주요시설의 범위, 교체·보수시기 및 방법 등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다. ④장기수선충당금의 요율·산정방법·적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”라고 규정하여 그 부담의 주체를 ‘주택의 소유자’로 하였습니다.그러므로 장기수선충당금은 임대인인 아파트 소유자가 납부해야 할 의무가 있으므로, 귀하가 임대차계약기간 동안 매월 관리비에 장기수선충당금을 포함하여 납부하여 왔다면 기간 만료 시 아파트 소유자에게 반환청구할 수 있을 것입니다.참고로 ‘장기수선충당금’은 구 「주택건설촉진법」(2003. 5. 29. 법률 제6916호로 전문개정되어 주택법이 됨) 및 구 「공동주택관리령」(2003. 11. 29. 대통령령 제18146호 주택법시행령으로 전문개정되어 폐지됨)에서 ‘특별수선충당금’이라는 명목으로 징수된 바 있습니다. |
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저는 2년 전부터 甲이 전세보증금 3,000만원에 임차한 주택에서 혼인신고 없이 동거를 해오고 있었는데 최근에 甲이 사망하였습니다. 그런데 저와 甲과의 사이에 자녀는 없고 현재 甲의 부모는 생존하고 있습니다. 이 경우 제가 위 주택에 대한 임차권을 승계받을 수는 없는지요? | 「민법」에서는 재산상속에 대하여 배우자가 제1순위의 상속인으로 되어 있습니다. 여기서의 배우자는 혼인신고를 한 법률상의 배우자를 말하므로, 귀하처럼 혼인신고 없이 사실혼관계에 있었던 자는 상속권이 없습니다.그러나 이러한 법리대로만 하면 사실혼관계자는 생활의 기반상실 등의 염려가 있습니다. 따라서 귀하와 같은 사람을 보호하기 위하여 「주택임대차보호법」에서는 임차권의 승계를 일반상속법의 원리와 다르게 규정하고 있습니다.「주택임대차보호법」의 규정을 살펴보면, 먼저 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에는 상속권이 없는 사실상 혼인관계에 있는 사람일지라도 임차권 즉, 임차인의 권리와 의무를 승계 합니다(같은 법 제9조 제1항).이에 반하여 같이 공동생활을 하는 상속인이 있는 경우에는 사실상의 배우자는 상속권이 없습니다. 그리고 임차인이 사망할 당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하지 않고 있는 경우에는, 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람과 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차권 즉, 임차인의 권리와 의무를 승계합니다(같은 법 제9조 제2항).따라서 위 사안의 경우 甲의 부모가 위 주택에서 가정공동생활을 하는지의 유무에 따라 다릅니다. 甲의 부모(2촌 이내의 친족)가 위 주택에서 가족공동생활을 하는 경우에는 그들이 상속인이 되고 귀하는 임차권에 대한 권리와 의무가 없게 되며, 甲의 부모가 가족공동생활을 하지 않는 경우에는 귀하와 甲의 부모가 공동하여 임차권에 대한 권리와 의무를 승계 하게 됩니다. |
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저는 甲(3/8), 乙(3/8), 丙(2/8) 3인의 공유인 주택의 2층 전부를 甲과 乙로부터 전세보증금 4,000만원에 전세계약을 체결하고 전세권설정등기는 하지 않고 입주와 주민등록전입신고를 하고 확정일자도 받아 두었는데, 주변에서는 이 경우 공유자 전원과 전세계약을 체결하여야만 주택임차권이 유효하다고 말하고 있습니다. 저는 정당한 임차인으로서 보호를 받을 수 있는지요? | 공유자는 공유물전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있으며(민법 제263조 후문), 공유물의 처분·변경은 다른 공유자의 동의 없이 할 수 없으나(민법 제264조), 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하도록 규정하고 있습니다(민법 제265조 본문).그리고 판례는 과반수공유자의 결의 없이 한 임대차계약은 무효라고 하였으나(대법원 1962. 4. 4. 선고 62다1 판결), “공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 할 것이고, 과반수지분의 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로, 과반수지분의 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다고 할 것이므로, 과반수지분의 공유자로부터 사용·수익을 허락 받은 점유자에 대하여 소수지분의 공유자는 그 점유자가 사용·수익하는 건물의 철거나 퇴거 등 점유배제를 구할 수 없고, 과반수지분의 공유자는 그 공유물의 관리방법으로서 그 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용·수익할 수 있으나, 그로 말미암아 지분은 있으되 그 특정 부분의 사용·수익을 전혀 하지 못하여 손해를 입고 있는 소수지분권자에 대하여 그 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득을 하고 있다 할 것이므로 이를 반환할 의무가 있다 할 것이나, 그 과반수지분의 공유자로부터 다시 그 특정 부분의 사용·수익을 허락 받은 제3자의 점유는 다수지분권자의 공유물관리권에 터 잡은 적법한 점유이므로 그 제3자는 소수지분권자에 대하여도 그 점유로 인하여 법률상 원인 없이 이득을 얻고 있다고는 볼 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결).그러므로 귀하의 경우는 공유자 전체지분의 과반수[즉, 甲지분(3/8)+乙지분(3/8)=6/8]의 결의에 의하여 위 목적물을 임차한 경우로서 귀하의 임차권은 유효하고, 비록 丙이 임대인에서 제외되어 있었다고 하여도 丙에 대하여 유효한 임차권을 가지고 대항할 수 있으므로 계약이 종료되지 않는 한 丙에게 명도청구를 당하지는 않을 것이고, 또한 부당이득반환청구도 당하지 않을 것입니다.그러나 귀하가 계약기간만료 시 보증금반환청구는 누구에게 하여야 하는지, 경매 등의 경우 丙의 공유지분의 매각대금에서도 배당을 받을 수 있는지가 문제됩니다.이에 관하여 직접적으로 거론한 판례는 보이지 않는 듯하고, 「민법」 제266조 제1항이 “공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다.”라고 규정하고 있지만, 판례를 보면 “공유토지의 과반수지분권자는 다른 공유자와 협의 없이 단독으로 관리행위를 할 수가 있으며, 그로 인한 관리비용은 공유자의 지분비율에 따라 부담할 의무가 있으나, 위와 같은 관리비용의 부담의무는 공유자의 내부관계에 있어서 부담을 정하는 것일 뿐, 제3자와의 관계는 당해 법률관계에 따라 결정된다.”라고 하였습니다(대법원 1991. 4. 12. 선고 90다20220 판결).그리고 전세보증금은 甲·乙이 보관하고 있다가 계약이 종료되면 장차 귀하에게 반환할 성질의 것이고, 공유지분과반수의 결의 없이 건물을 임대한 경우 공유자간의 사용·수익권의 침해로 인한 손해배상 또는 부당이득청구사건에 있어서도 임차보증금 자체에 대한 지분비율 상당액의 반환 또는 배상을 구할 수는 없다고 하면서 지분비율에 따른 차임상당액(이 경우에는 보증금의 이자에 대한 지분비율상당액이 될 듯함)만을 인정한 판례가 있습니다(대법원 1991. 9. 24. 선고 91다23639 판결).위 사안에 있어서도 귀하가 甲·乙과 위 임대차계약을 체결할 때 전세보증금은 甲·乙이 보관하고 있다가 반환하기로 특별히 약정한 경우에는 당연히 甲·乙에게만 보증금반환청구를 할 수 있고, 경매시에도 甲·乙의 공유지분의 매각대금에서만 배당 받을 수 있을 것으로 보이고, 특별히 정한 바가 없다고 하여도 귀하가 丙을 제외하고 甲·乙과만 위 임대차계약을 체결한 것이므로 보증금반환은 甲·乙이 하기로 하는 의사로서 위 계약을 체결한 것으로 볼 여지가 있을 듯합니다.따라서 귀하의 전세보증금반환은 甲과 乙에게만 청구할 수 있을 것으로 보이고, 경매시에도 甲과 乙의 공유지분의 매각대금에서만 배당받을 수 있다고 할 것입니다.다만, 甲과 乙의 전세보증금반환책임에 관하여 판례는 “채권적인 전세계약에 있어 전세물건의 소유자가 공유일 경우에는 그 전세계약과 관련하여 받은 전세금반환채무는 성질상 불가분의 것이다.”라고 하였으며(대법원 1967. 4. 25. 선고 67다328,카1155 판결), 또한 “건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다.”라고 하였으므로(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결), 귀하는 불가분채무자인 甲·乙 누구에게나 귀하의 전세보증금전액의 반환을 청구할 수 있을 것으로 보입니다. |
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저는 건축주 甲과 다세대주택 신축공사 도급계약을 체결하고 공사대금은 준공 후 임대보증금으로 받는 조건으로 12개월 간의 임대차계약서를 교부받았습니다. 당초 도급계약의 내용대로 임대를 시도해 보았으나 입주할 세입자가 나타나지 않아 하는 수 없이 제가 입주하게 되었고, 현재 임대차계약서상의 임차기간이 만료됨에 따라 건축주에게 보증금을 반환해달라고 요구했으나 건축주는 부동산이 제3자에게 임대되지 않았으므로 보증금을 지급해줄 수 없다고 합니다. 저는 무작정 임대될 때까지 기다려야만 하는지요? | 귀하는 도급공사대금의 담보조로 임대차계약서를 교부받고 임대가 되지 않는 바람에 귀하가 직접 사용하고 있던 중 임대차계약서상의 기간이 만료된 경우인바, 원칙적으로 공사대금지급을 담보하는 의미로 임대차계약서를 교부한 경우는 그 기간동안 공사대금변제기한을 유예한 것으로 보아야 할 것입니다.그러나 위 사안의 경우 공사대금을 보증금에 갈음하여 지급한 것으로 볼 수 있으므로 임차기간이 만료되면 임차주택이 타인에게 임대되었는지 여부와 관계없이 건축주는 임차보증금을 지급해야 할 것입니다.또한, 특약사항에 부동산이 타인에게 임대되지 아니한 경우에는 임차보증금을 지급할 의무가 없다는 내용을 기재했더라도 임대가 무기한으로 지연될 때에는 위 특약사항을 일률적으로 적용한다면 임차인에게 너무 불리한 계약이라 할 것입니다.따라서 임차계약서의 교부경위 및 취지와 형평성의 원칙에 비추어 위와 같은 특약이 심히 형평성에 반한다면 위 특약은 무효라 할 것이므로 귀하는 건축주에게 부동산을 명도 해주고 임차보증금반환청구를 할 수 있을 것으로 보입니다. |
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저는 28평형 아파트를 전세보증금 4,000만원에 임차하는 계약을 체결하고 입주하여 주민등록전입신고까지 마쳤으나, 수일 후 이미 위 아파트가 경매되어 제3자에게 매각허가결정 된 사실을 알았습니다. 그런데 위 아파트는 제가 전세계약을 체결하기 전에 이미 제3자에게 매각허가 되었음에도 불구하고 집주인은 그러한 사실을 숨기고 오히려 권리설정관계가 없는 깨끗한 아파트이므로 안심하고 계약하여도 된다고 하여 임대인의 말만 믿고 계약을 체결하게 되었습니다. 그리고 저는 매각대금 배당절차에서 보증금을 전혀 배당받지 못하였습니다. 이 경우 저는 어떠한 방법으로 전세보증금을 받을 수 있는지, 또한 임대인에게 형사책임을 물을 수는 없는지요? | 부동산경매의 경우 배당요구를 할 수 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있는 종기에 관하여 「민사집행법」 제84조 제1항에서는 “경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때(그 경매개시결정 전에 다른 경매개시결정이 있은 경우를 제외한다.)에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기(終期)를 첫 매각기일 이전으로 정한다.”라고 규정하고 있습니다.그런데 귀하의 경우 전세계약을 체결하기 전에 이미 제3자에게 매각허가결정이 있었다면 배당요구를 할 수 있는 채권자도 아니고 배당요구를 할 수 있는 시기도 지난 것이므로 매각대금에서 배당받을 권리는 없습니다. 다만, 임대인에게 일반채권자로서 임차보증금반환청구를 하든지, 아니면 임대인의 불법행위가 인정되므로 손해배상청구를 할 수가 있다고 보입니다.그리고 형사상으로는 사기죄의 성부가 문제되는데, 판례는 “사기죄의 요건으로서의 기망(欺罔)은 널리 재산상의 거래관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것이고, 이러한 소극적 행위로서의 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 이를 고지하지 아니함을 말하는 것으로서, 일반거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙(信義則)에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정되는 것이고, 임대인이 임대차계약을 체결하면서 임차인에게 임대목적물이 경매진행중인 사실을 알리지 아니한 경우, 임차인이 등기부를 확인 또는 열람하는 것이 가능하더라도 사기죄가 성립한다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결).따라서 집주인이 전세계약을 체결할 당시에 임차주택에 대한 경매절차가 진행된 사실을 귀하에게 고지하지 아니하고 계약을 체결하였다면 이는 사기죄를 구성한다고 보아야 할 것입니다. 또한, 매각허가결정에 의하여 아직 경매절차의 매수인에게 소유권이전등기가 경료되지 아니하였다 하더라도 사기죄의 구성에는 아무런 영향을 미치지 않습니다(대법원 1974. 3. 12. 선고 74도164 판결). |
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저는 임대차계약 당시 그 집에 살고 있던 甲을 집주인으로 알고 임대차계약을 체결하고 입주하여 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그런데 알고 보니 집주인은 乙이고 甲은 乙과 임대차계약을 체결하고 살고 있던 임차인이었습니다. 현재 집주인 乙은 저에게 퇴거를 요구하는데 이에 응할 의무가 있는지 또한, 임차보증금은 누구로부터 반환 받을 수 있는지요? | 임대인이 아닌 임차인과 임대차계약을 체결한 경우를 전대차(轉貸借)라고 하며, 이 경우의 계약당사자를 전대인(轉貸人-원래의 임차인), 전차인(轉借人)이라고 합니다.「민법」 제629조 제1항 및 제2항은 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며, 임차인이 이 규정을 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 규정하고 있으므로, 임차인이 계약기간 중에 임차권을 타인에게 전대하였더라도 임대인의 동의가 없으면, 그 타인(전차인)은 자신의 전차권을 임대인에게 주장할 수 없습니다. 다만, 판례는 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용ㆍ수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는,임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용ㆍ수익을 임대인에게 주장할 수 있다고 하였습니다. 그 이유에 대해 판례는 「민법」제629조의 취지는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용ㆍ수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있기 때문이라고 설시하고 있습니다. (대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결).따라서 귀하의 경우에는 甲의 전대차가 건물주인 乙의 동의 없이 행하여진 것이므로, 乙은 귀하에 대하여 퇴거를 요구할 수 있고, 귀하는 乙에 대하여 원래의 임차인인 甲과 체결한 임대차관계를 주장하지 못하고 퇴거해야 하는 것이 원칙이나, 귀하와 甲 사이의 전대차 또는 임차권 양도가 임대인 乙에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우, 귀하는 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용ㆍ수익을 임대인 乙에게 주장할 수 있습니다. 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 없다면 귀하는 임차보증금반환을 임차인(전대인)인 甲에게만 청구할 수 있고, 나아가 甲에게 고의 또는 과실이 있었던 경우에는 이를 입증하여 불법행위로 인한 손해배상청구권도 행사해볼 수 있을 것입니다. |
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저는 甲으로부터 乙소유주택을 전세보증금 2,000만원에 계약기간 2년으로 전차 하여 계약기간이 만료되었으며, 甲의 乙에 대한 임차기간도 만료되었습니다. 그런데 乙은 위 주택을 직접 자기에게 명도하라고 합니다. 이 경우 乙의 동의를 얻지 않은 전대차인 경우에도 위 주택을 乙에게 직접 명도하여도 甲에 대하여 제 의무를 이행한 것이 되는지요? | 임대차계약에 의하여 타인의 물건을 임차하고 있는 자가 스스로 다시 임대인이 되어 그 물건을 제3자(轉借人)에게 사용·수익하게 하는 것을 전대차(轉貸借)라고 합니다. 「민법」 제629조는 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.”라고 규정하여 제한적으로 임차권의 양도와 전대차를 인정하고 있습니다.그러나 임대인의 동의 없이 임차물을 전차한 경우에도 임대인에 대하여는 그 전대차로써 대항하지 못하지만, 임차인과 전차인의 사이에는 그 전대차계약이 유효하게 성립합니다.그런데 위 사안에서는 임대인의 동의 없는 전대차의 경우에 귀하가 임대인에게 위 주택을 직접 명도한 경우 귀하의 甲에 대한 주택의 명도의무를 면할 수 있는지가 문제됩니다.이에 관하여 판례는 “임차인이 임차물을 전대하여 그 임대차기간 및 전대차기간이 모두 만료된 경우에는, 그 전대차가 임대인의 동의를 얻은 여부와 상관없이 임대인으로서는 전차인에 대하여 소유권에 기한 반환청구권에 터 잡아 목적물을 자신에게 직접 반환하여 줄 것을 요구할 수 있고, 전차인으로서도 목적물을 임대인에게 직접 명도함으로써 임차인(전대인)에 대한 목적물 명도의무를 면한다.”라고 하였습니다(대법원 1995. 12. 12. 선고 95다23996 판결).따라서 귀하는 甲으로부터 전세보증금을 반환 받음에 문제가 없다면 위 주택을 乙에게 직접 반환하여도 甲에 대한 명도의무를 면하게 될 것입니다. |
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甲은 자기소유 주택을 乙에게 임대하였던 바, 乙은 甲의 승낙을 받아 그 주택 전부를 다시 丙에게 전대하였습니다. 그런데 丙의 과실로 인하여 그 주택 전부가 소실된 경우 甲·乙·丙간의 법률관계는 어떻게 되는지요? | 임대차계약에 의하여 타인의 물건을 임차하고 있는 자가 스스로 다시 임대인이 되어 그 물건을 제3자(轉借人)에게 사용·수익하게 하는 것을 전대차(轉貸借)라고 합니다. 「민법」 제629조는 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.”라고 규정하여 제한적으로 임차권의 양도와 전대차를 인정하고 있습니다.위 사안처럼 임대인 甲의 승낙에 의한 전대차인 경우 乙과 丙간의 전대차관계는 유효합니다. 그러므로 전대인 乙과 전차인 丙 사이에서 전대차에 따른 권리의무관계가 임대차의 범위 내에서 당연히 발생합니다.전차인 丙의 입장에서 보면 권리 면에서는 직접 乙에게만 미치고 甲에게는 미치지 못하는 반면, 의무 면에서는 甲과 乙의 양쪽에 부담하나 제1차적으로는 甲에게 직접 의무를 부담합니다. 즉, 같은 법 제630조는 “임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다.”라고 규정하고 있습니다. 이 의무는 목적물의 보관의무의 위반에 기한 손해배상의무, 임대차종료 시 목적물반환의무, 차임지급의무 등을 포함합니다.따라서 사안과 같이 丙이 과실로 인하여 임차물이 소실되도록 하였다면, 甲은 丙에게 직접 채무불이행의 책임을 물을 수 있습니다.한편, 전대차가 이루어졌더라도, 甲과 乙의 임대차계약관계에는 영향이 없으므로, 전대인 乙의 입장에서 보면 甲에 대한 각종 권리·의무가 그대로 유지됩니다. 따라서, 乙이 丙의 선임·감독에 있어서 과실이 있으면 甲은 乙에게 손해배상을 청구할 수도 있을 것입니다. 그리고 乙과 丙의 甲에 대한 손해배상의무는 일종의 부진정연대채무가 된다 하겠습니다. |
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甲은 乙소유 다가구주택의 2층을 임차하여 거주하던 중 원인불명으로 화재가 발생하여 주택이 전부 소실되었는데, 乙은 오히려 甲에게 손해배상을 요구합니다. 이 경우 甲의 임차보증금은 반환받을 수 있는지요? | 임대차관계가 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고, 임대인은 그 보증금을 반환하여 줄 채무를 부담하게 됩니다.그러나 화재 등으로 인하여 임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우에 관하여 판례는 “임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있으며, 임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 하는 것이므로(대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결), 임차인이 임차한 부분을 포함하여 다른 건물부분이 화재로 소훼된 이 사건에 있어서, 임차인이 임차물반환채무의 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 적극적으로 입증하여야 하고, 이 점을 입증하지 못하면 그 불이익은 궁극적으로 임차인이 져야 한다고 할 것인바, 이러한 이치는 화재가 임차인의 임차부분 내에서 발생하였는지의 여부 그 자체를 알 수 없는 경우라고 하여 달라지지 아니한다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다57351 판결).따라서 위 사안에서도 다가구주택 중 귀하가 임차한 부분에서 발생한 화재로 임차물이 소실된 경우에 그 화재발생원인이 불명이라 할지라도, 귀하가 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 되는 것입니다.그러므로 귀하는 임차물에 대해 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하였음을 입증하지 못하면 甲에게 위 임차목적물을 반환하지 못하는 손해배상을 해주어야 할 책임이 있고, 甲은 임차목적물의 파손정도에 따른 손해배상금액을 임차보증금에서 공제 또는 상계 할 것이며, 임차주택이 전부 소실되었다면 甲에게 임차보증금반환청구를 할 수 없습니다.참고로 판례는 “임차건물이 전기배선의 이상으로 인한 화재로 일부 소훼되어 임차인의 임차목적물반환채무가 일부 이행불능이 되었으나 발화부위인 전기배선이 건물구조의 일부를 이루고 있어 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었다고 보기 어렵고, 따라서 그 하자를 수리·유지할 책임은 임대인에게 있으므로 임차목적물반환채무의 이행불능은 임대인으로서의 의무를 다하지 못한 결과이고 임차인의 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과가 아니므로 임차인은 그로 인한 손해배상책임이 없다.”라고 한 바 있습니다(대법원 2000. 7. 4. 선고 99다64384 판결).그리고 임차인의 임차물반환의 이행불능의 범위에 관하여 판례는 “건물의 구조가 가운데 부분에 방 4개와 부엌 3개가 서로 인접하여 있고 그 둘레에 1층짜리 점포 4개가 각자 방 1개씩과 연결되어 있는 목조스레트지붕 1층 건물로서, 각 점포와 방 및 부엌이 구조상 독립하여 있는 것이 아니라 서로 벽을 통하여 인접하여 있어서 그 존립과 유지에 있어 불가분의 일체를 이루는 관계에 있는 경우, 그 중 한 점포 임차인의 과실로 그 건물 전체가 소실되었다면, 그 임차인은 화재로 인한 임차물반환의무의 이행불능으로 인한 손해배상으로서 자기가 임차한 점포뿐만 아니라 그 건물의 존립과 유지에 불가분의 일체의 관계에 있는 나머지 점포들이 소실되어 건물 소유주인 임대인이 입은 손해도 배상할 의무가 있다.”라고 한 바 있습니다(대법원 1997. 12. 23. 선고 97다41509 판결).그러므로 위 사안의 경우에도 건물전체가 소실된 경우이므로 그 건물의 구조 등에 따라서는 귀하가 임차하지 않은 부분의 손해도 이행불능으로 인한 손해로서 귀하가 부담할 가능성도 있습니다. |
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저는 甲소유 건물을 임차보증금 2,000만원, 월세 20만원에 임차하고 임차기간 만료일에 임차물을 甲에게 반환하기로 하였습니다. 그런데 임차기간이 만료된 후 甲이 임차보증금을 지급제시 하였으나 제가 새로 이사갈 곳을 구하지 못하여 차일피일 반환을 미루던 중에 인근건물의 화재로 위 임차건물이 소실되었습니다. 위 임차건물의 시가가 1억원 상당인데, 저는 건물소유자 甲에 대하여 손해배상책임을 져야 하는지요? | 위 사안은 이행지체 중 채무자에게 책임 없는 사유로 인해 이행불능(임차물의 반환불능)으로 된 경우의 채무자의 책임에 관한 문제입니다. 여기서는 두 가지가 문제되는데 첫째, 이행지체에 따른 손해배상(지연배상)의 문제이고, 둘째, 이행지체 중에 채무자에게 귀책사유 없이 이행불능으로 진전된 경우에 채무자가 그 이행불능에 따른 손해배상책임을 부담하는지 여부의 문제입니다.임대차계약에 있어서 임차인은 임대차가 종료한 때에 목적물을 반환할 의무가 있습니다. 귀하는 임차건물반환기일을 경과함으로써 이행지체에 있던 중, 이웃건물의 화재로(즉, 귀하에게 책임 없는 사유로 인해) 임차물이 연소되어 이행불능이 된 것입니다. 그러나 이것은 귀하가 이행기일에 임차물을 甲에게 반환하였다 하더라도 역시 발생될 수 있는 손해이기 때문에 귀하는 건물의 소실에 대한 손해배상책임은 지지 않는다 하겠습니다(민법 제392조 단서).다만, 위 화재가 귀하의 책임없는 사유로 인한 것이라는 입증책임과 귀하가 이행기에 위 임차물을 반환하였다고 하더라도 甲이 위와 같은 손해를 면할 수 없었다는 사유에 대한 입증책임은 귀하에게 있다 할 것입니다(대법원 1962. 5. 24. 선고 62다175 판결).한편, 이행기일을 경과한 때부터 화재로 임차물이 소실되기까지 이행을 지체한 것에 대해서는 손해배상(지연배상)책임이 있고, 위와 같이 임차물반환의무불이행의 경우에 있어서 통상 발생될 수 있는 손해는 특별한 사정이 없는 한 임차물의 사용대가인 차임상당액으로 보아도 무방할 것이므로, 위 사안의 경우 甲이 귀하에게 청구할 수 있는 손해배상액은 월 20만원 상당이 될 것입니다. |
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저희 조카는 주택을 임차하여 자취를 하던 중 부엌과 방 사이의 문틈으로 연탄가스가 스며들어 가스에 중독되어 사망하였습니다. 집주인은 자신에게 어떠한 책임도 없다고 하는데, 이 경우 집주인에게 민·형사상 책임을 물을 수 없는지요? | 「민법」 제758조 제1항은 “공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물 점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.”라고 규정하고 있습니다.여기에서 말하는 ‘공작물의 설치 또는 보존의 하자’라 함은 공작물의 축조 및 보존에 불완전한 점이 있어 이 때문에 통상 갖추어야 할 안전성을 결여한 상태를 의미하는 것이며, ‘손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때’라 함은 일반적으로 손해의 발생을 막을 수 있을 만한 주의를 말합니다.위 사안에서 주택의 직접점유자로서 그 설치·보존의 하자로 인한 손해배상의 제1차적 책임자로 규정되어 있는 주택임차인 자신이 피해자인 경우에 제2차적 책임자로 규정되어 있는 주택소유자를 상대로 위 민법의 규정에 의한 손해배상책임을 물을 수 있느냐 하는 것인바, 이에 관하여 판례는 “공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 1차적으로 공작물의 점유자가 손해를 배상할 책임이 있고, 공작물의 소유자는 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태(懈怠)하지 아니한 때에 비로소 2차적으로 손해를 배상할 책임이 있는 것이나, 공작물의 임차인인 직접점유자나 그와 같은 지위에 있는 것으로 볼 수 있는 자가 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 피해를 입은 경우에 그 주택의 소유자는 민법 제758조 제1항 소정의 책임자로서 이에 대하여 손해를 배상할 책임이 있는 것이고, 그 피해자에게 보존상의 과실이 있더라도 과실상계의 사유가 될 뿐이다.”라고 하여 임차인과 함께 기거하던 직장동료가 연통에서 새어나온 연탄가스에 중독되어 사망한 사고에 대하여 주택소유자의 손해배상책임을 인정한 바 있습니다(대법원 1993. 2. 9. 선고 92다31668 판결).따라서 위 주택의 하자가 설치상의 하자인지, 보존상의 하자인지 등 구체적으로는 알 수 없어도 일단 그 주택의 하자가 존재하는 정도면 되는 것이고, 그에 대한 입증책임도 주택소유자에게 있는 것인바, 집주인은 공작물소유자로서의 책임을 벗어나기는 어려울 것입니다. 물론, 귀하의 조카에게 그 주택의 보존에 있어서의 과실 즉, 하자보수요구 등을 집주인에게 하지 않았다면 그에 대한 과실상계는 될 수 있을 것입니다.그리고 집주인의 형사책임 여부에 관하여 판례는 “임대차목적물상의 하자의 정도가 그 목적물을 사용할 수 없을 정도의 파손상태라고 볼 수 없다든지, 반드시 임대인에게 수선의무가 있는 대규모의 것이라고 볼 수 없어 임차인의 통상의 수선 및 관리의무에 속한다고 보여지는 경우에는 그 하자로 인하여 가스중독사가 발생하였다고 하더라도 임대인에게 과실이 있다고 할 수 없으나, 이러한 판단을 함에 있어서 단순히 하자 자체의 상태만을 고려할 것이 아니라 그 목적물의 구조 및 전반적인 노후화상태 등을 아울러 참작하여 과연 대규모적인 방법에 의한 수선이 요구되는지를 판단하여야 할 것이며, 이러한 대규모의 수선 여부가 분명하지 아니한 경우에는 임대차 전후의 임대차목적물의 상태 내지 하자로 인한 위험성의 징후 여부와 평소 임대인 또는 임차인의 하자상태의 지실 내지 발견가능성 여부, 임차인의 수선요구 여부 및 이에 대한 임대인의 조치 여부 등을 종합적으로 고려하여 임대인의 과실 유무를 판단하여야 할 것이다.”라고 하였으며(대법원 1993. 9. 10. 선고 93도196 판결), “부엌과 창고홀로 통하는 방문이 상단부의 문틈과 벽 사이에 약 1.2센티미터 내지 2센티미터나 벌어져 있고 그 문틈과 문 자체 사이도 두 군데나 0.5센티미터의 틈이 있는 정도의 하자는 임차목적물을 사용할 수 없을 정도의 것이거나 임대인에게 수선의무가 있는 대규모의 것이 아니고 임차인의 통상의 수선 및 관리의무의 범위에 속하는 것이어서 비록 임차인이 위 문틈으로 새어든 연탄가스에 중독되어 사망하였다 하더라도 임대인에게 그 책임을 물을 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1986. 7. 8. 선고 86도383 판결).따라서 위 사안에서 집주인에게 형사상의 책임을 묻기는 어려울 것으로 보입니다. |
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저는 친구 甲에게 1,000만원을 대여하였으나, 변제를 받지 못하여 甲의 주택임차보증금 1,000만원에 대하여 압류 및 전부명령을 받았습니다. 그러나 위 주택임대인 乙은 임차보증금압류 및 전부명령을 송달 받고도 甲이 주택을 명도하지 아니한다는 이유로 보증금을 내주지 않아 부득이 제가 乙을 대위하여 건물명도소송절차를 거쳐 명도하자, 乙은 명도 시까지 甲이 연체한 차임을 공제한 금액 200만원만을 지급하겠다고 합니다. 이 경우 전부명령 송달 후의 연체차임도 공제되어야 하는지요? | 위 사안과 관련하여 판례는 “건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속중의 임료뿐만 아니라 건물명도의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 가지는 일체의 채권을 담보하는 것으로서, 임대차종료 후에 임대인에게 명도 할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생하고, 또한 임차보증금을 피전부채권으로 하여 전부명령이 있은 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 있는 사유로써 전부채권자에게 대항할 수 있는 것이어서 건물임차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의하여 발생한다고 하여도 위 보증금반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이므로, 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부명령이 유효하다.”라고 하였습니다(대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결, 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 등 판결). 다만 판례에 따르면 제3채무자인 임대인이 임대차보증금에서 공제될 차임채권 등의 발생원인에 대하여 주장·입증을 하여야 합니다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323 판결).그리고 임차인의 목적물반환의무도 위 금액에 관하여서만 서로 동시이행관계에 있게 됩니다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결, 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결, 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결).따라서 귀하의 경우 甲의 연체된 임차료를 공제하고 남은 금액에 대해서만 乙에 대해 청구할 수 있겠습니다. |
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저는 임차보증금 500만원, 월세 30만원으로 주택을 임차하여 거주하는데, 생활이 어려워 월세를 연체하자 임대인이 월세를 청구하면서 월세를 내지 못하면 임차주택을 비워달라고 합니다. 제가 임차보증금 500만원으로 연체된 월세에 충당할 것을 주장할 수는 없는지요? | 임대차는 임대인이 임차인에게 임차목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 임차인이 이에 대하여 차임(임차료)을 지급할 것을 약정함으로써 성립되는 계약입니다.임차보증금의 법적 성질에 관하여 판례는 “부동산임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결).그리고 임차인이 월세를 지급하는 대신 보증금에서 공제하라고 할 수 있는지에 관하여 판례는 “임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결). 또한 “임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 명도 할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하기 위하여 교부되는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도 되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결).따라서 귀하가 연체된 월세를 보증금에서 공제하라고 항변할 수는 없을 것이며, 비록 보증금이 남아 있다고 하여도 민법 제640조에 따라월세 연체액이 2개월분의 월세액에 달하는 때에는 임대인이 귀하와의 위 임대차계약을 일방적으로 해지하고 위 주택의 명도를 청구할 수 있을 것으로 보입니다. |
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저는 甲으로부터 주택의 반지하방을 임차하여 거주하던 중 두 차례에 걸쳐 창문을 통해 도둑이 들어온 사실이 있습니다. 그런데 甲은 1차 도난 사고 시 방범창을 해주었을 뿐, 위 도난사고로 인한 손해배상은 전혀 해줄 수 없다고 합니다. 위 반지하방은 주택가 도로에 인접해 있으며 담장도 낮을 뿐만 아니라 대문도 없는 경우이므로 임차인인 제가 임대인 甲에 대하여 위 도난사고로 인한 손해배상을 청구할 수는 없는지요? | 임대인의 의무에 관하여 「민법」 제623조는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”라고 규정하고 있습니다.판례는 “임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.”라고 하였습니다(대법원 1994.12.9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).또한, “통상의 임대차관계에 있어서 임대인의 임차인에 대한 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 이를 사용·수익하게 함에 그치는 것이고, 더 나아가 임차인의 안전을 배려하여 주거나 도난을 방지하는 등의 보호의무까지 부담한다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 임대인이 임차인에게 임대목적물을 제공하여 그 의무를 이행한 경우 임대목적물은 임차인의 지배아래 놓이게 되어 그 이후에는 임차인의 관리 하에 임대목적물의 사용·수익이 이루어지는 것이고, 임차인이 임대차계약의 체결 당시 임차목적물이 대로변 3층 건물의 반지하에 위치한 관계로 주위의 담장이 낮고 별도의 대문도 없으며 방범창이 설치되지 아니하고 차면시설이 불량하였던 사정을 잘 알면서도 이를 임차하였고, 나아가 임대인은 임차목적물에서 발생한 1차 도난사건 직후 임대목적물에 방범창을 설치하여 주었다면, 임대인으로서는 임차목적물을 사용·수익하게 할 임대인으로서의 의무를 다하였다고 할 것이고, 여기에서 더 나아가 임차인에 대한 안전배려의무까지 부담한다고 볼 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 7. 9. 선고 99다10004 판결).따라서 위 사안에 있어서도 임대인이 1차 도난사고 직후 방범창을 설치해 준 사실이 있다면 임대인의 수선의무를 이행하였다고 볼 수 있을 것으로 보이고, 귀하가 임대인에게 도난사고로 인한 손해배상을 청구하기는 어려울 것으로 보입니다. |
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저는 甲 소유 주택을 임차보증금 2,000만원, 월세 25만원에 임차하여 거주하던 중 계약기간 만료 1개월 전에 계약갱신 거절통지를 하였습니다. 그 후 계약기간 만료로 위 임차보증금의 반환을 청구하였으나 임대인 甲은 이를 지급치 않았으므로 저는 위 주택의 열쇠를 넘겨주지 않은 채 모든 짐을 꾸려 새로 분양받은 아파트로 이사를 하였습니다. 그런데 甲은 3개월이 지난 지금에 이르러 위 임차보증금 중 3개월 간의 월세 상당액을 공제하고 잔액만 반환하겠다고 하는바, 甲의 주장이 타당한 것인지요? | 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제한 나머지 임차보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, ‘임대인이 임차인에게 보증금 반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상’, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무가 없다 할 것입니다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결). 다만, 임차목적물의 사용·수익으로 인하여 ‘실질적으로 얻은 이익’이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 할 것입니다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결).이와 같은 부당이득반환의무에 관하여 판례는 “임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다.”라고 하였고(대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결), 또한 “...이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물부분을 사용·수익을 하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지이다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결, 2006. 10. 12. 선고 2004재다818 판결).그리고 임대차계약에 있어 임차보증금은 임대차계약 종료 후에 발생하는 임료 상당의 부당이득반환채권뿐만 아니라 훼손된 건물부분의 원상복구비용 상당의 손해배상채권 등도 담보하는 것이므로, 임대인으로서는 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 임대인으로서는 그 임대차보증금에 의하여 담보되는 부당이득반환채권 및 손해배상채권의 발생에 관하여 주장·입증책임을 부담하는 것이고, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담하게 됩니다(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결).따라서 귀하의 경우에도 甲이 귀하가 계약기간 만료 이후에 위 주택을 임차목적대로 사용·수익하여 부당이득을 취하였다는 사실을 입증하지 못하는 한 귀하는 위 임차보증금에서 거주하지 아니한 3개월 간의 월세 상당액을 공제 당하지 않을 것으로 보입니다. |
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저는 국민주택기금에 의한 자금을 지원 받아 건설한 甲회사 소유 임대아파트를 임차하여 거주하다가 계약기간이 만료되어 재계약을 체결하였는데, 甲회사는 임차료를 인근 임대아파트보다 높게 제시하여 재계약을 체결하였으므로 그러한 임대조건이 관할 지방자치단체에 신고되었는지 확인하였으나 그에 대하여 신고한 사실이 없는바, 이 경우에도 제가 甲회사와 체결한 위 아파트의 재임차계약은 효력이 있는지요? | 법률행위가 벌칙 있는 강행법규에 위반된 경우에 비록 소정의 형벌이 가해질지라도 그 사법상 효력에 관하여는 당해 법규의 정신을 좇아서 결정할 것입니다. 한편 「임대주택법」이 2015. 8. 28.에 전부개정되어 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 명칭이 변경되었으며, 「임대주택법」에 있던 공공임대주택에 관한 규정은 「공공주택 특별법」으로 이관되었습니다. (구)임대주택법에 위반된 행위가 무효로 되는지에 관하여 판례는 “임대주택법(1996.12.30개정 법률 제5228호) 제15조 등 관계법령의 규정에 의하면, 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 임대주택을 매각하는 경우에는 매각 당시 무주택자인 임차인에게 우선적으로 매각하여야 한다고 규정하고 있으나, 이러한 경우 위 법령에 위반하여 우선매각대상자가 아닌 제3자에게 이를 매각하였다는 사정만으로는 그 사법상의 효력이 무효로 되는 것은 아니고, 임대주택인 아파트에 대한 임대차계약기간이 종료된 후에 분양계약의 체결을 거절하여 임대인으로부터 그 임대차계약의 해지통보를 받은 임차인은 등기명의인인 제3자의 명도청구를 거절할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1997. 6. 13. 선고 97다3606 판결, 1999. 6. 25. 선고 99다6708, 6715 판결).또한, “임대주택법 및 임대주택법시행령에 의하면 임대사업자가 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하는 경우 ‘임대보증금, 임대료, 임대차계약기간 등’이 기재된 표준임대차계약서를 작성하여야 하고, 위 임대조건에 관한 사항(변경내용 포함)을 관할 시장, 군수 또는 구청장에게 신고하여야 하며(현행법상은 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하거나 국민주택기금에 의한 자금을 지원 받아 건설하여 임대하는 주택의 경우에만 임대조건신고의무가 있음), 시장, 군수 또는 구청장은 그 신고내용이 인근의 유사한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우나 관계 법령에 부적합하다고 인정되는 경우에는 그 내용의 조정을 권고할 수 있고, 만일 임대사업자가 임대조건을 신고하지 않는 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형에, 표준임대차계약서를 작성하지 않고 임대차계약을 체결한 경우에는 500만원 이하의 과태료에 각 처하도록 규정하고 있으나, 임대사업자와 임차인간에 체결된 임대주택에 대한 임대차계약이 임대주택법(2000.1.12 법률 제6167호) 제16조, 제18조, 임대주택법시행령 제14조 등에 위반되었다고 하더라도 그 사법적 효력까지 부인된다고 할 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원 2000. 10. 10. 선고 2000다32055 등 판결).따라서 귀하의 경우에도 단순히 甲회사가 임대조건 등을 신고하지 않았다는 사유만으로 귀하와 甲회사의 재계약을 무효라고 할 수는 없을 것으로 보입니다. |
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저는 甲이 乙로부터 매수하였으나 소유권이전등기를 하지않고 있는 주택을 甲과의 계약으로 임차하여 거주하다가 계약기간이 만료되어 임차보증금을 반환받지 못하여 소송을 제기하여 ‘甲은 임차주택을 명도 받음과 동시에 임차보증금을 반환하라’는 판결을 받았음에도 불구하고 甲은 임차보증금의 반환을 이행하지 않고 있으며, 아직까지도 임차주택과 그 부지의 등기명의가 乙에게 있으므로 위 판결에 기하여 甲이 乙에 대하여 가지는 부동산 소유권이전등기청구권을 압류하여 강제집행 하고자 하는바, 이러한 경우에도 제가 임차주택을 명도하지 않고도 소유권이전등기청구권을 압류할 수 있는지요? | 「민사집행법」 제41조 제1항은 “반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다.”라고 규정하고 있으나, 「주택임대차보호법」 제3조의2 제1항에서는 “임차인(제3조 제2항의 법인을 포함)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.”라고 규정하고 있습니다.위 규정의 임차주택에 대지도 포함되는지에 관하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사소송법 제491조의2(현행 민사집행법 제41조) 제1항의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 규정하고 있는바, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항이 임차주택의 환가대금에 건물뿐만 아니라, 대지의 가액도 포함된다고 규정하고 있는 점, 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지부분의 이용이 수반되는 것이고, 주택임대차보호법 제2조에서 주택임대차보호법의 적용대상으로 규정하고 있는 주거용 건물의 임대차라 하는 것도 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐 주택임대차보호법의 적용대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아닌 것으로 해석되는 점, 위 규정은 기본적으로 임차인의 권익보호를 그 입법취지로 하고 있는데, 만일 반대의무의 이행 또는 이행의 제공없이 집행개시를 할 수 있는 대상을 건물에만 한정할 경우 사실상 대지와 그 지상 주택의 경매절차가 분리되는 결과 경매절차의 진행에 어려움이 발생하고 임차주택의 환가에 의한 임차보증금의 회수를 간편하게 하겠다는 입법취지에 부합되지 않게 되는 점 등에 비추어 보면, 여기에서 말하는 임차주택에는 건물뿐만 아니라, 그 부지도 포함하는 것으로 봄이 상당하다.”라고 하였습니다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 2000. 3. 15.자 99마4499 결정).그런데 「주택임대차보호법」 제3조의2 제1항이 임차주택 및 그 대지 자체가 아닌 그에 관한 소유권이전등기청구권에 대한 압류의 경우에도 유추적용 될 수 있을 것인가에 관하여 판례는 “첫째 부동산소유권이전등기청구권에 대한 강제집행은 부동산 그 자체에 대한 강제집행과는 그 절차를 달리하는 것으로 직접 채무자명의의 등기를 실현함으로써 그 강제집행절차는 종료하며, 그 후에 이루어진 부동산 그 자체에 대한 강제집행은 선행 부동산소유권이전등기청구권압류절차로부터 독립된 새로운 집행절차로서 본래의 채무명의에 기하여 부동산소유권이전등기청구권의 압류가 아닌 강제경매 등의 방법으로 진행되는 점, 둘째 위 조항은 임차주택에 대한 경매신청이라고 한정하여 규정하고 있을 뿐 임차주택에 대한 일반적인 강제집행신청까지를 포괄하여 규정하고 있지 않은 점 등을 종합하여 보면, 위 조항은 임차주택 그 자체를 집행의 대상으로 한 경매의 경우에 집행개시의 요건에 관한 민사소송법 제491조의2(현행 민사집행법 제41조) 제1항의 예외사유를 인정하는 것이고, 임차주택의 이전등기청구권에 관한 일반 강제집행절차로서의 압류에까지 위 조항을 유추하여 적용할 것은 아니다.”라고 하였습니다(대법원 2000. 3. 15.자 99마4499 결정).따라서 귀하는 임차주택을 甲에게 명도한 후 그러한 사실을 소명하거나, 상대방이 수령을 거절할 경우에는 임차주택을 명도할 준비를 한 후 이행제공의 의사를 내용증명우편으로 통지하여 이행의 제공을 하였음을 소명하여 임차주택 및 그 부지의 소유권이전등기청구권을 압류하여야 할 것입니다.그리고 부동산에 관한 권리이전청구권의 압류에 관하여 「민사집행법」 제244조 제2항은 “부동산에 관한 권리이전청구권의 압류에 대하여는 그 부동산소재지의 지방법원은 채권자 또는 제3채무자의 신청에 의하여 보관인을 정하고 제3채무자에 대하여 그 부동산에 관한 채무자명의의 권리이전등기절차를 보관인에게 이행할 것을 명하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제244조 제4항은 “채권자는 제3채무자에 대하여 제1항 또는 제2항의 명령의 이행을 구하기 위하여 법원에 추심명령을 신청할 수 있다.”라고 규정하고 있으므로, 소유권이전등기청구권 압류 후에도 채무자가 소유권이전등기에 협력하지 아니할 경우에는 법원에 추심명령을 신청하여 추심명령을 받은 후 소유권이전등기절차를 경료하고 그 다음 다시 그 부동산의 경매신청을 하여야 할 것입니다. |
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저는 甲소유 주택을 임차하여 입주 및 주민등록전입신고를 마치고 확정일자까지 받아 두고 거주하던 중 선순위 근저당권자의 경매신청으로 임차주택 및 대지가 매각되어 매각허가결정 되었으나, 저는 법원으로부터 전혀 통지를 받지 못하여 배당요구의 종기까지 권리신고 겸 배당요구신청을 하지 못하였고 응찰할 기회도 상실하였으므로 제가 위 매각허가결정에 대하여 그러한 통지가 없었음을 이유로 항고할 수 있는지요? | 「민사집행법」 제90조는 경매절차의 이해관계인으로 ①압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자, ②채무자 및 소유자, ③등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, ④부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자를 규정하고 있으며, 같은 법 제104조 제2항은 법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하여야 한다고 규정하고 있습니다. 또한, 「경매절차진행사실의 주택임차인에 대한 통지」(재민98-6) 예규도 “경매법원은 집행관의 현황조사보고서 등의 기재에 의하여 주택임차인 또는 상가건물임차인으로 판명된 자, 임차인인지 여부가 명백하지 아니한 자, 임차인으로 권리신고를 하고 배당요구를 하지 아니한 자에 대하여 별지 통지서 양식을 송부하여 주택임대차보호법 제3조 제1항이 정하는 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 구비한 임차인 또는 같은 법 제8조 제1항이 정하는 소액임차인이거나 상가건물임대차보호법 제3조 제1항이 정하는 대항요건을 갖추고 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인 또는 같은 법 제14조 제1항이 정하는 소액임차인이라도 배당요구종기까지 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있음을 고지하시기 바랍니다.”라고 정하고 있습니다.따라서 권리신고 겸 배당요구를 하지 아니한 주택임차인도 위 「민사집행법」 규정의 이해관계인으로 보아 경매절차진행사실을 통지하여야 하는지, 위 예규에 따르지 아니한 경우의 효력은 어떠한 것인지 등에 관하여 판례는 “주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이라 하더라도 낙찰허가결정이 있을 때까지 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하여야만 경매절차에 있어서 이해관계인으로 되는 것이고, 대법원예규에 의한 경매절차 진행사실의 주택임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 주택임차인에게 임차목적물에 대하여 경매절차가 진행중인 사실과 소액임차권자나 확정일자부 임차권자라도 배당요구를 하여야 우선변제를 받을 수 있다는 내용을 안내하여 주는 것일 뿐이므로, 임차인이 그 권리신고를 하기 전에 임차목적물에 대한 경매절차의 진행사실에 관한 통지를 받지 못하였다고 하더라도 이는 낙찰허가결정에 대한 불복사유가 될 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 2000. 1. 31.자 99마7663 결정). 또한, “주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 경매목적 부동산 위의 권리자라고 하더라도 그러한 사실만으로 당연히 이해관계인이 되는 것이 아니고 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하여야 비로소 이해관계인으로 되는 것으로서, 그와 같은 권리신고는 자기의 책임으로 스스로 하여야 하는 것이므로, 집행관의 현황조사의 결과 임차인으로 조사·보고되어 있는지 여부와는 관계없이 스스로 집행법원에 권리를 증명하여 신고하지 아니한 이상 이해관계인이 될 수 없으며, 대법원 송무예규에 의한 경매절차진행사실의 주택임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 주택임차인에게 임차목적물에 대하여 경매절차가 진행 중인 사실과 소액임차권자나 확정일자부 임차권자라도 배당요구를 하여야 우선변제를 받을 수 있다는 내용을 안내하여 주는 것일 뿐이므로, 임차인이 위와 같은 통지를 받지 못하였다고 하더라도 경락허가결정이나 낙찰허가결정 이후에 권리신고를 한 경우에는 경락허가결정이나 낙찰허가결정에 항고를 제기할 수 있는 정당한 이해관계인이 될 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 8. 26.자 99마3792 결정).따라서 귀하도 집행법원이 귀하에게 경매절차진행사실을 고지하지 아니하였다는 사유로 임차주택의 매각허가결정에 대하여 항고할 수는 없을 것으로 보입니다. |
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甲은 乙로부터 주택을 임차하여 대항력을 갖추고 확정일자도 받았습니다. 그 후 乙은 丙에게 근저당권을 설정해주었으며, 甲은 계약기간이 지나서도 임차보증금을 반환받지 못하여 위 주택을 乙로부터 매수하였습니다. 이 경우 乙에게서 甲에게로 소유권이전등기를 하면 甲의 주택임차권은 소멸되는지요? | 「민법」 제507조는 혼동으로 인한 채권의 소멸에 관하여 “채권과 채무가 동일한 주체에 귀속한 때에는 채권은 소멸한다. 그러나 그 채권이 제삼자의 권리의 목적인 때에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있습니다. 또한 「주택임대차보호법」 제3조 제4항에서는 “임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다. 임차권은 임차인과 임대인 간의 임대차계약으로 인해 발생한 채권이므로, 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 임차주택을 매수하여 소유권을 취득하였을 경우 임차인이 임대인으로서의 지위를 승계하게 되어 임차인과 임대인이 동일하게 되고, 그 결과 채권과 채무가 동일한 주체에 귀속한 때에 해당되어 임차권은 소멸하게 됩니다.한편 임차인이 대항력을 갖춘 상태에서 임차부동산에 제3자의 저당권이 설정된 후에 임차인이 임차부동산의 소유권을 취득한 경우 임차권이 혼동에 의하여 소멸하는지에 관하여, 판례는 “부동산에 대한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하게 되는 경우 임차권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만, 그 임차권이 대항요건을 갖추고 있고 또한 그 대항요건을 갖춘 후에 저당권이 설정된 때에는 혼동으로 인한 물권소멸원칙의 예외규정인 민법 제191조 제1항 단서를 준용하여 임차권은 소멸하지 않는다(대법원 2001. 5. 15. 선고 2000다12693 판결).”라고 하여 물권 혼동에 관한 규정인 「민법」제191조 제1항 단서를 준용하고 있는바, 「민법」제191조 제1항은 혼동(混同)으로 인한 물권의 소멸에 관하여 “동일한 물권에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다. 그러나 그 물권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니한다.”라고 규정하고 있습니다.따라서 위 사안에서 임차인 甲이 임대인 乙로부터 매수한 임차주택에는 임차인 甲이 대항력을 갖춘 이후에 丙이 설정한 근저당권이 존재하는바, 임차주택이 제3자의 권리의 목적이 된 때에 해당하므로 甲이 위 주택의 소유권을 취득한다고 하여도 甲의 임차권은 소멸하지 않는다고 볼 것입니다. |
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甲은 아파트 임대회사인 乙회사로부터 임대아파트를 임차하여 입주 및 주민등록전입신고를 마치고 확정일자도 받아둔 후 거주하던 중 乙회사가 파산선고를 받았습니다. 甲의 임차보증금은 소액보증금에 해당되는데, 이 경우 甲의 주택임차권도 전세권에 준하여 별제권이 인정될 수는 없는지요? | 채무자가 파산선고 당시에 가진 모든 재산을 파산재단이라고 하는데 이 파산재단에 속하는 특정의 재산에 대하여 파산채권자에 우선하여 채권의 변제를 받을 권리를 별제권이라고 합니다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제382조, 제411조).별제권을 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제441조에서 규정하고 있는 우선권 있는 파산채권과 비교해 보면, 일반우선권 있는 파산채권은 파산재단채권과 마찬가지로 파산재단소속의 특정재산에 착안하는 것이 아니라 파산재산 전체 위에 행사하는 권리로써, 단순히 파산채권 중에서 우선순위를 인정받고 있는데 불과하므로 파산절차에 참가하여 파산절차 내에서 변제를 받아야 하지만, 별제권은 파산재단에 속하는 특정재산에 대해서 우선적, 개별적으로 변제를 받는 점이 다릅니다.별제권에 관하여 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에서는 “파산재단에 속하는 재산상에 존재하는 유치권·질권·저당권·「동산·채권등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 전세권을 가진 자는 그 목적인 재산에 관하여 별제권을 가지며, 이 별제권은 파산절차에 의하지 아니하고 행사하며, 별제권자는 그 별제권의 행사에 의하여 변제를 받을 수 없는 채권액에 관하여만 파산채권자로서 그 권리를 행사할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다(제411조, 제412조, 제413조).한편, 주택임차권자를 별제권자로 인정할 수 있을 것인지에 관하여 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」의 시행으로 폐지된 구 「파산법」 시행 당시에도 명문의 규정이 없었으나 파산실무에서는 대항력 있는 임차인을 별제권자에 준하여 보호를 하였고, 2006. 4. 1.부터 시행중인 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에서는 임차인을 보호하는 명문규정을 신설하였습니다.그 내용을 살펴보면 “임대인이 파산선고를 받은 경우 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항 또는 상가건물임대차보호법 제3조 소정의 대항요건을 갖춘 때에는 제335조(쌍방미이행 쌍무계약에 관한 선택)를 적용하지 아니한다”는 규정을 두어 파산관재인이 임대차계약을 해지하지 못하도록 하고 있습니다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제340조 제4항). 또한, “주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 파산재단에 속하는 주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 제8조의 규정에 의한 임차인의 소액보증금은 파산재단에 속하는 주택(대지 포함)의 환가대금에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있으며 이 경우 임차인은 파산신청일까지 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖추어야 하며, 위와 같은 권리는 상가건물임대차보호법의 임차인에 관하여도 준용하도록 하고 있습니다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조 제1항, 제2항, 제3항).따라서 위 사안에서 甲은 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 규정에 의한 대항요건과 확정일자를 갖추었으므로 별제권이 인정될 수 있다고 할 것입니다. |
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甲은 乙과 丙을 공동임차인으로 하여 주택을 보증금 500만원, 월세 50만원으로 정하여 임대하였습니다. 그런데 乙과 丙은 입주 후 3개월까지만 월세를 지급하였을 뿐 그 이후로는 전혀 월세를 지급하지 않고 있습니다. 임대차계약 당시 甲과 乙·丙간에 월세지급의 분담에 관하여는 전혀 언급된 바가 없으며, 乙은 현재 직장인으로서 임금을 받고 있으나, 丙은 무직이므로 이러한 경우 甲이 乙에게 연체된 월세 전액을 청구할 수 있는지요? | 사용대차의 경우 공동차주(共同借主)의 연대의무에 관하여 「민법」 제616조는 “수인이 공동하여 물건을 차용한 때에는 연대하여 그 의무를 부담한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제654조는 위 「민법」 제616조를 임대차에도 준용한다고 규정하고 있습니다. 그러므로 공동임차인간에는 연대하여 그 의무를 부담한다 할 것입니다.따라서 위 사안에 있어서 乙과 丙은 공동차주로서 연대하여 甲에 대하여 의무를 부담하게 될 것이므로, 甲은 乙·丙 모두에게 연대책임을 물어 연체된 월세 전액을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.참고로 임대차계약의 성립이 인정되는 경우, 임료지급에 대한 입증책임의 부담자에 관하여 판례는 “임대차계약이 성립하였다면 임대인에게 임대차계약에 기한 임료채권이 발생하였다 할 것이고, 임료를 지급하였다는 입증책임은 임차인이 부담한다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 8. 24. 선고 2001다28176 판결). |
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甲은 「임대주택법」의 적용을 받는 乙회사 소유의 임대아파트를 임차하여 거주하던 중 임대주택의 분양제한기간이 만료되었고, 乙회사에서는 분양을 원하고 있습니다. 그러나 甲은 위 임대아파트를 분양 받기를 원하지 않고, 甲이 다른 곳에서 분양받은 아파트의 입주시기까지 위 임대아파트에 거주하기 위하여 위 임대아파트의 임대차계약의 갱신을 원하고 있으나, 乙회사에서는 계약갱신을 거절하고 있습니다. 이 경우 乙회사에서 甲의 계약갱신을 거절할 수 있는지요? | 「임대주택법」이 2015. 8. 28.에 전부개정되어 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 명칭이 변경되었으며, 「임대주택법」에 있던 공공임대주택에 관한 규정은 「공공주택 특별법」으로 이관되었습니다. 「공공주택 특별법」제50조의3 제1항은 “공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자, 국가기관 또는 법인으로서 대통령령으로 정한 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.”라고 규정하고 있으며, 동법 시행령 제55조 제1항은 위 ‘대통령령으로 정한 임차인’에 관하여 “①입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인 ②공공건설임대주택에 입주한 후 상속ㆍ판결 또는 혼인으로 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 거주한 사람으로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인 ③법 제49조의4 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인 ④선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주하고 분양전환 당시 무주택자인 임차인 ⑤전용면적 85제곱미터 초과 주택에 분양전환 당시 거주하고 있는 임차인 ⑥분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인” 등으로 정하고 있습니다. 그런데 「공공주택 특별법」의 적용을 받는 임대주택의 분양제한기간이 만료되고 임대인이 분양을 원하는 경우, 임대인이 임대차계약을 해지하거나 계약의 갱신을 거절할 수 있는지에 관하여 판례는 “(구)임대주택법의 적용을 받는 임대인이 임대계약을 해지하지 못하거나 임차인의 임대계약의 갱신을 거절할 수 없는 것은 임대주택이 분양제한기간 내에 있거나 임대인이 임대주택의 분양제한기간이 만료되었음에도 임대주택을 분양하지 아니하고 계속하여 임대하는 것을 희망하는 경우에 한한다 할 것이고, 임대인이 임대주택의 분양을 희망하는 경우에 있어서는 그 분양제한기간이 만료되고 임차인의 우선수분양권만 보장한다면 임차인의 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다고 보아야 하고, 임차인이 당해 임대주택에 대한 분양계약의 체결을 거절하는 경우에는 임대인은 당해 임대주택을 다른 사람에게 분양하기 위하여 그 임대차계약을 해지할 수 있다고 보는 것이 상당하다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 6. 25. 선고 99다6708 판결, 2001. 12. 27. 선고 2001다28442, 28459, 28466, 28473 판결).따라서 위 사안에서 위 임대아파트의 분양제한기간이 만료되었고, 乙회사에서는 분양을 희망하고 있으며, 甲에게도 우선 수분양권을 보장하고 있지만 甲이 분양 받기를 원하지 않는 경우이므로, 乙회사는 甲의 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있을 것으로 보입니다. |
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저는 캐나다 영주권을 취득한 재외국민으로서 외국국적동포인 아내, 딸과 함께 아파트를 임차한 후 국내거소신고를 마쳤습니다. 이 경우 저도 주택임대차보호법상의 대항력을 취득할 수 있나요? | 주택임대차보호법 제3조는 주택의 인도와 ‘주민등록’을 대항력의 요건으로 규정하고 있는데, 과연 국내거소신고도 위 법 제3조의 주민등록으로 볼 수 있는지 여부가 문제입니다. 이에 관하여 최근 대법원은 “외국인 또는 외국국적동포가 한 외국인등록이나 체류지변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고에 대하여는, 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주택임대차의 대항력 취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정되며, 주택임대차보호법 제3조 제1항 에 의한 대항력 취득의 요건인 주민등록은 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함되고, 이러한 법리는 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(2008.3.14.법률 제8896호로 개정되기 전의 것)에 의한 재외국민이 임차인인 경우에도 마찬가지로 적용된다.”고 판단하였습니다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결). 따라서 위 판결에 의할 때 귀하의 경우와 같이 외국국적동포가 국내거소신고를 한 경우에도 주택임대차보호법상의 대항력을 취득할 수 있을 것으로 보여집니다. |
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저는 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 乙과 경매 대상 건물에 대하여 임대차계약을 체결한 후, 주택을 인도받아 전입신고를 마치고, 임대차계약서에 확정일자를 받았습니다. 乙은 다음날 매각대금을 완납하고 丙에게 근저당권설정등기를 마쳐주었습니다. 이 경우 제가 우선변제권을 취득할 수 있나요? | 대법원은 “적법한 임대권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법이 적용되지 아니하므로, 아직 매각대금을 완납하지 않은 자로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하지 않는다”고 판시하였습니다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결). 따라서 위 판결에 의할 때 단지 최고가매수신고인의 지위에 있는 乙은 적법한 임대권한이 없는 자이므로, 乙 과 임대차계약을 체결한 것에 대하여 주택임대차보호법이 적용되지 아니하므로, 우선변제권을 취득할 수 없습니다. |
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저는 A주택에 대하여 등기부등본상 주택 소유자는 아니지만 소유자의 배우자인 乙과 임대차계약을 체결하였습니다. 그 후 위 주택을 인도받아 전입신고를 마치고, 임대차계약서에 확정일자를 받았는데 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득할 수 있을까요? | 대법원은 “주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결). 위 판결에서는 주택 소유자는 아니지만, 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인에 해당하는지 여부를 판단하는 기준으로 ① 소유자와 임대인의 등기부상 주소가 같은지, ② 소유자가 임대인과 체결한 임대차계약에 별다른 이의를 제기하지 않았는지 등을 고려하였음을 알 수 있습니다. 따라서 귀하와 乙의 임대차계약 체결과정에 위와 같은 사정이 인정될 수 있다면 주택임대차보호법이 적용되어 동법 상의 우선변제권을 주장할 수 있을것으로 보입니다. |
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저는 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인인데, 저의 채권자 A가 제가 임대인 乙에 대하여 가지는 임대차보증금반환청구권을 가압류 하였습니다. 그 후 임차한 주택의 소유자가 乙에서 丙으로 변동되었는데, A는 여전히 乙에게 임대차보증금반환을 요구할 수 있나요? | 대법원은 “주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하므로 이 경우 가압류채권자는 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결). 따라서 위 판결에 의할 때 주택의 새로운 소유자인 丙이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하므로, A는 乙에게 더 이상 가압류의 효력을 주장할 수 없습니다. |
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저는 주택임대차보호법상 우선변제권을 가진 임차인으로부터, 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인입니다. 임차주택에 대해 현재 경매진행중인데, 제가 채권양도인인 임차인의 우선변제권을 행사하여 경매에서 일반채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있을까요? | 대법원은 “주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도의 취지, 주택임대차보호법상 관련 규정의 문언 내용 등에 비추어 볼 때, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다.”고 판시한 바 있습니다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결). 따라서 위 판결에 의할 때 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인인 귀하는 경매에서 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고, 단지 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있는 것으로 보입니다. |
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계약기간 만료 1개월 전까지 임대인에게서 아무런 연락이 없는 경우 주택임대차보호법에 의해 임대차계약이 갱신되나요? 만약 갱신이 된다면 기존 계약서에 받은 확정일자의 효력이 유지되는지, 아니면 새로 확정일자를 받아야 하는지 궁금합니다. | 주택임대차보호법 제6조 제1항은 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다”고 규정하고 있습니다. 따라서 위 조항에 따라 임대인이 계약기간 만료 1개월 전까지 아무런 통지가 없다면 종전의 임대차계약과 동일한 조건으로 갱신됩니다. 한편 이러한 경우 기존의 확정일자의 효력은 그대로 유지되므로 새로 확정일자를 받을 필요가 없습니다. 오히려 새로 확정일자를 받는 경우, 새로 확정일자를 받은 다음날 0시부터 대항력이 생기는 것이어서 임차인에게 더 불리해지므로 유의하시기 바랍니다. |
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저는 아파트를 소유하고 있음에도 공인중개사인 남편의 중개에 따라 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 경매가 곧 개시될 것으로 보이는 아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 다음 계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고 후 확정일자를 받았는데, 주택임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당할까요? | 대법원은 위와 유사한 사례에 대하여 “이는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당하고, 이러한 자는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다”고 판단하였습니다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결). 임차인의 임차보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하고 있는 주택임대차보호법 제8조는 영세임차인의 임차보증금이 그들의 전 재산이나 다름없는 것이어서 그에 대한 특별한 보호가 절실하다는 필요에서 마련된 조항임을 고려할 때 이를 악용하는 행위는 보호받지 못함을 유의하시기 바랍니다. |
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「주택임대차보호법」 제4조에서는 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보는바, 위 조항이 묵시적 갱신된 임대차에도 적용되나요? | 대법원은 “임차인이 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터 잡은 임차보증금반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년 간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지, 주택임대차보호법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정임대차기간을 주장할 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결, 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결). 따라서 귀하는 최초의 임차일로부터 2년이 경과되면「주택임대차보호법」제4조 제1항에 의하여 기간이 만료되고, 귀하의 주장처럼 3년(최초의 약정임대차기간 1년 + 묵시적으로 갱신된 임대차기간 2년)으로 임대차기간이 만료된다고 주장할 수는 없을 것으로 보입니다. |
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임대차계약 체결 후 임대인이 개명한 경우 임대차계약서를 다시 작성하여 확정일자를 부여 받아야 하나요? | 임대인이 개명하였더라도 동일인임이 인정되는 이상 종전의 임대차계약서를 다시 작성하실 필요가 없습니다. 또한 확정일자도 다시 부여받으실 필요가 없으며, 오히려 새로 확정일자를 받을 경우 새로 받은 날의 다음날 0시부터 확정일자의 효력이 인정되어 오히려 불리해지므로 유의하셔야합니다. |
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점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경된 경우, 이를 임차한 소액임차인이 근저당권자에 대하여 우선변제권이 있나요? | 대법원은 “주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로(제1조), 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2009.08.20. 선고 2009다26879 판결). 따라서 위 판결에 따를 때 귀하 역시 특별한 사정이 없는 한 소액임차인으로서 근저당권자에 대하여 우선변제권을 행사 가능합니다. |
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임대차보증금의 감액으로 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하게 된 경우에 소액임차인으로서 보호받을 수 있나요? | 대법원은 “실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다.”고 판시한 바 있습니다(대법원 2008.05.15. 선고 2007다23203 판결). 따라서 위 판결에 따를 때 귀하 역시 특별한 사정이 없는 한 소액임차인으로서 보호받을 수 있습니다. |
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주택임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우, 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있나요? | 대법원은 “대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2007.06.21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결). 따라서 위 판결에 따를 때 귀하 역시 특별한 사정이 없는 한 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다. |
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주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 '임차주택'에 그 부지도 포함되는건가요? | 대법원은 “주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사소송법 제491조의2 제1항의 규정에 불구하고(현행법은 ‘민사집행법 제41조에도 불구하고’라고 규정하고 있습니다)반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 규정하고 있는바, 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용이 수반되는 것이고, 같은 법 제2조에서 같은 법의 적용 대상으로 규정하고 있는 주거용 건물의 임대차라 하는 것도 법의 적용 대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아닌 것으로 해석되는 점, 위 규정은 기본적으로 임차인의 권익보호를 그 입법 취지로 하고 있는데, 만일 반대의무의 이행 또는 이행의 제공 없이 집행개시를 할 수 있는 대상을 건물에만 한정할 경우 사실상 대지와 그 지상 주택의 경매절차가 분리되는 결과 경매절차의 진행에 어려움이 발생하고 임차주택의 환가에 의한 임차보증금의 회수를 간편하게 하겠다는 입법 취지에 부합되지 않게 되는 점 등에 비추어 보면, 여기에서 말하는 임차주택에는 건물뿐만 아니라, 그 부지도 포함하는 것으로 봄이 상당하다.”고 판시한 바 있습니다(대법원 2000.03.15. 자 99마4499 결정). 따라서 위 결정에 따를 때 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 '임차주택'에 그 부지도 포함된다고 할 수 있습니다. |
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주택임대차보호법 제3조의2 제1항이 임차주택에 관한 소유권이전등기청구권에 대한 압류의 경우에도 유추적용되나요? | 대법원은 “ 주택임대차보호법 제3조의2 제1항이 임차주택의 대지 그 자체가 아닌 그에 관한 소유권이전등기청구권에 대한 압류의 경우에도 유추적용될 수 있을 것인가에 관하여 보건대, 첫째 부동산소유권이전등기청구권에 대한 강제집행은 부동산 그 자체에 대한 강제집행과는 그 절차를 달리하는 것으로 직접 채무자 명의의 등기를 실현함으로써 그 강제집행절차는 종료하며, 그 후에 이루어진 부동산 그 자체에 대한 강제집행은 선행 부동산청구권압류절차로부터 독립된 새로운 집행절차로서 본래의 채무명의에 기하여 부동산청구권의 압류가 아닌 강제경매 등의 방법으로 진행되는 점, 둘째 위 조항은 임차주택에 대한 경매신청이라고 한정하여 규정하고 있을 뿐 임차주택에 대한 일반적인 강제집행신청까지를 포괄하여 규정하고 있지 않은 점 등을 종합하여 보면, 위 조항은 임차주택 그 자체를 집행의 대상으로 한 경매의 경우에 집행개시의 요건에 관한 민사소송법 제491조의2 제1항의 예외사유를 인정하는 것이고, 임차주택의 이전등기청구권에 관한 일반 강제집행절차로서의 압류에까지 위 조항을 유추하여 적용할 것은 아니다.”고 판시한 바 있습니다(대법원 2000.03.15. 자 99마4499 결정). 따라서 위 결정에 따를 때 임차주택 자체가 아닌 임차주택의 이전등기청구권에 대한 압류의 경우에는 위 규정이 유추적용 되지 않을 것으로 보여집니다. |
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주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 강제경매를 신청한 경우, 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하나요? | 대법원은 “주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다.”고 판시한 바 있습니다(대법원 2013.11.14. 선고 2013다27831 판결). 따라서 위 판결에 따를 때 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 직접 임차주택에 대한 강제경매를 신청한 경우에는 별도로 배당요구를 하지 않아도 우선변제권이 인정될 것으로 보입니다. |
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우선변제권이 있는 임차인 甲이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 경매절차에서 우선변제권이 확인되어 현황조사보고서 등에 기재된 상태에서 매각이 이루어진 경우, 임차인 甲이 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있나요? | 대법원은 “우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 보아야 한다.”고 판시한 바 있습니다(대법원 2013.11.14. 선고 2013다27831 판결). 따라서 위 판결에 따를 때 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인 甲이 직접 임차주택에 대한 강제경매를 신청한 경우에는 위 판결에 나오는 바처럼 임차인 甲의 우선변제권이 확인되고 현황조사보고서 등에 기재된 상태라면 특별한 사정이 없는 한, 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있을 것으로 보입니다. |
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대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임대차계약이 갱신된 경우, 종전 보증금의 범위 내에서 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되나요? | 대법원은 “주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주민등록과 주택의 인도를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생기고, 또한 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때에 후순위권리자 등보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 가진다. 그리고 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우에도 종전 보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2012.7.12. 선고 2010다42990 판결). 따라서 위 판결에 따를 때 최초 임대차계약 체결 후 주민등록과 주택의 인도를 마치고, 확정일자를 갖추어 대항력과 우선변제권을 취득한 임차인은, 종전 임대차계약을 갱신한 경우에도 기존의 대항력과 우선변제권을 그대로 행사할 수 있습니다. |
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건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지소유자가 건물소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 상황에서 그 건물점유자가 대항력 있는 임차인인 경우 위 퇴거청구에 대항할 수 있나요? | 대법원은 “건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지의 소유자가 건물의 소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 경우에라도 건물소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있다면 토지소유자는 자신의 소유권에 기한 방해배제로서 건물점유자에 대하여 건물로부터의 퇴출을 청구할 수 있다. 그리고 이는 건물점유자가 건물소유자로부터의 임차인으로서 그 건물임차권이 이른바 대항력을 가진다고 해서 달라지지 아니한다. 건물임차권의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 하는 것이 아니므로 이로써 토지소유권을 제약할 수 없고, 토지에 있는 건물에 대하여 대항력 있는 임차권이 존재한다고 하여도 이를 토지소유자에 대하여 대항할 수 있는 토지사용권이라고 할 수는 없다. 바꾸어 말하면, 건물에 관한 임차권이 대항력을 갖춘 후에 그 대지의 소유권을 취득한 사람은 민법 제622조 제1항이나 주택임대차보호법 제3조 제1항 등에서 그 임차권의 대항을 받는 것으로 정하여진 ‘제3자’에 해당한다고 할 수 없다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2010.08.19. 선고 2010다43801 판결). 따라서 위 판결에 따를 때 대항력을 갖춘 임차인이라 하더라도, 임차주택과 토지의 소유자가 다르고 건물에 대한 토지사용권이 없는 경우라면, 토지소유자의 적법한 건물명도청구에 대하여 대항할 수 없을 것으로 보입니다. |
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최선순위 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지고 있는 사람이 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸된 경우, 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있나요? | 대법원은 “주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액) 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 된다. 이러한 경우 전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점, 자신의 지위를 강화하기 위하여 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택임대차보호법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점, 동일인이 같은 주택에 대하여 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인하여 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면, 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 한다.”고 판시한 바 있습니다(대법원 2010.07.26. 자 2010마900 결정). 따라서 위 결정에 따를 때 최선순위 전세권자로서의 지위와, 주택임대차보호법상 대항력을 모두 가진 임차인이라면, 경매절차에서 전세권 소멸 후 남는 보증금에 기하여 여전히 대항력을 행사할 수 있을 것으로 보입니다. |
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주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인 甲이 임대인 乙의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도한 경우, 임차권 양수인 丙은 원래 임차인 甲이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있나요? | 대법원은 “주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도한 경우, 양수인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2010.06.10. 선고 2009다101275 판결). 따라서 위 판결에 따를 때 임대인의 동의를 얻어 본래 주택임차인 甲으로부터 적법하게 임차권을 양수한 양수인 丙은, 임차주택의 점유를 승계하고, 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 짧은 기간 내에 곧바로 전입신고를 한 경우라면, 기존의 임차인(양도인) 甲이 가지는 우선변제권을 양수인이 스스로 행사할 수 있습니다. |
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주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인 甲이 임대인 乙의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 전대한 경우, 전차인 丙은 원래 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있나요? | 대법원은 “주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대한 경우, 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2010.06.10. 선고 2009다101275 판결). 따라서 위 판결에 따를 때 임대인 乙의 동의를 얻어 본래 주택임차인으로부터 적법하게 임차권을 전대받은 전차인 丙은, 임차주택의 점유를 승계하고, 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 짧은 기간 내에 곧바로 전입신고를 한 경우라면, 기존의 임차인 甲이 가지는 우선변제권을 전차인이 대위하여 행사할 수 있습니다. |
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임차건물에 관한 저당권설정등기 전에 대항력을 갖춘 임차인 甲이 저당권설정등기 후 임대인 乙과 합의하여 임차보증금을 증액한 경우, 그 증액한 보증금으로 위 저당권에 기해 건물을 경락받은 소유자 丙에게 대항할 수 있나요? | 대법원은 “임차인이 임차건물에 관한 저당권설정등기 이전에 대항력을 갖춘 임차권을 취득한 경우에는 그 임차권으로써 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나, 저당권설정등기 후에 임대인과 사이에 임차보증금을 증액하기로 합의하고 증액된 부분의 보증금을 지급하였다면 그 합의는 저당권자의 권리를 해하는 것이므로 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 것이다. 따라서 임차인은 위 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자의 건물명도 청구에 대하여 증액 전 임차보증금을 상환 받을 때까지 그 건물을 명도 할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 소유자에게 대항할 수 없는 것이다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2010.05.13. 선고 2010다12753 판결). 따라서 위 판결에 따를 때 저당권설정등기 이전에 대항력을 갖춘 뒤 저당권설정등기가 마쳐진 이후 임대인 乙과 합의하여 보증금을 증액한 임차인 甲은, 후에 위 저당권에 기해 건물을 경락받은 소유자 丙에 대하여 증액한 보증금으로써는 대항할 수 없고, 다만 저당권설정등기 이전의 보증금에 기하여 대항할 수 있다고 할 것입니다. |
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대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되었으나 임차인 甲이 임대인 乙의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인 甲이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인 乙의 임차인 甲에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않게 되나요? | 대법원은 “대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.”고 판시한 바 있습니다(대법원 2002.09.04. 선고 2001다64615 판결). 따라서 위 판결에 따를 때 상당한 기간 내에 이의를 제기한다면 임차인 甲은 임차주택의 양수인이 아니라 종전 임대인(양도인) 乙에게 여전히 보증금 반환청구가 가능합니다. |
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기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인 甲이 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 스스로 2년 미만인 약정기간 만료를 이유로 임차보증금의 우선변제를 청구할 수 있나요? | 대법원은 “"기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다."고 규정하고 있는 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항은, 같은 법 제10조가 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."고 규정하고 있는 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다 할 것인바(위 1999. 1. 21.자 법률개정으로 위 법 제4조 제1항에 "다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."는 명문의 단서규정이 신설되었다), 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수 있다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2001.09.25. 선고 2000다24078 판결). 따라서 위 판결 및 현행 법조문에 의하여 임차인 甲은 스스로 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. |
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임대인 甲이 임대차계약기간 중에 임차인 乙에게 인상된 임대차보증금 및 차임을 납부한 후 새로운 임대차계약을 체결하되 만약 이를 납부하지 아니하면 기존의 임대차계약을 해지하고 명도절차를 진행하겠다고 통지한 경우, 그 통지는 기존의 임대차계약 기간중의 계약해지를 의미하는 외에 장차 기존의 임대차계약상의 임대차보증금과 차임을 인상하는 것으로 그 계약조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시까지 포함된 것으로 볼 수 있나요? | 대법원은 “원고는 피고가 위 1999. 7.경의 통지에 따른 인상된 임대차보증금과 차임을 납부하지 아니하자 2000. 1. 3. 피고에게 같은 달 7.까지 인상된 임대차보증금 및 차임을 납부한 후 새로운 임대차계약을 체결하되 만약 이를 납부하지 아니하면 위 임대차계약을 해지하고 이 사건 아파트의 명도절차를 진행하겠다고 통지한 사실이 인정되는바, 위와 같은 통지의 문언 및 원고가 그와 같은 통지를 하게 된 동기와 경위, 위 통지에 의하여 달성하려는 목적, 그리고 이 사건 아파트 임대차계약의 해지 및 명도절차 착수는 피고와의 위 아파트 임대차계약의 갱신을 하지 아니함을 전제로 한다는 점 등을 고려할 때, 위 통지는 기존의 임대차계약 기간 중의 계약해지를 의미하는 외에 장차 이 사건 아파트에 대한 기존의 임대차계약상의 임대차보증금과 차임을 인상하는 것으로 그 계약조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시까지 포함된 것으로 해석하여야 할 것이다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2002.06.28. 선고 2002다23482 판결). 따라서 구체적인 사안에 따라 결과가 달라질 수는 있지만, 위 판결에 따를 때 임대인甲의 질문과 같은 통지는 조건 변경에 응하지 않을 시 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시로 해석될 가능성이 높습니다. |
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甲은 2012. 9. 26. 乙이 소유하고 있는 건물에 관하여 3,000만원에 2012. 9. 27.부터 2년간 전세를 얻어 입주하면서 2012. 10. 29. 위 주소로 전입하였다가, 2012. 11. 4. 그 전세권 설정등기를 경료 하였습니다. 이후 丙은행은 2013. 8. 3. 乙에게 4,000만원을 대출해주면서 같은 날 위 건물에 관하여 채권최고액 금 50,000,000원으로 근저당권을 설정 받았으며, 乙이 위 채무를 변제하지 않자 근저당권에 기하여 2014. 3. 임의경매를 신청하였습니다.甲은 위 경매절차에서 주택임대차보호법상 소액임차인의 지위와 전세권자의 지위를 모두 주장할 수 있을까요? | 주택임대차보호법상 보호받는 소액임차인의 지위와 전세권자의 지위를 함께 갖고 있을 경우 경매절차에서 두 지위를 모두 주장할 수 있는지 여부와 관련하여 판례는 “주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액)등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면,전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 된다.이러한 경우 전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점, 자신의 지위를 강화하기 위하여 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택임대차보호법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점, 동일인이 같은 주택에 대하여 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인하여 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면,최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 한다”고 판시하여, 경매절차에서 두 지위 모두 주장할 수 있을 뿐만 아니라 최선순위 전세권자로서 배당요구를 했음에도 받지 못한 보증금이 있을 경우 그 범위 내에서 임차인의 지위가 잔존하고 있으며 임차주택의 매수인에게도 이를 주장할 수 있음을 확인하고 있습니다(대법원 2010. 7. 26. 선고 2010마900 결정). 따라서 본 사안의 경우, 甲은 소액임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 경매절차에서 함께 주장할 수 있고, 전세권자로서 배당요구를 했음에도 보증금 30,000,000중 일부를 변제받지 못한 경우 남은 보증금에 기해 위 주택의 매수인에게 임차인의 지위를 주장할 수 있습니다. |
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甲은 2012. 9. 26. 乙이 소유하고 있는 건물에 관하여 1,700만원에 2012. 9. 27.부터 2년간 전세를 얻어 입주하면서 2012. 10. 29. 위 주소로 전입하였다가, 2012. 11. 4. 그 전세권 설정등기를 경료하고 2013. 4. 21. 다른 지역으로 전출하였습니다. 한편, 乙에게 2012. 8. 3. 5,000만원을 대출해주었던 丙은행은 같은 날 위 건물에 관하여 채권최고액 금 6,240만원으로 근저당권을 설정 받았으며, 乙이 위 채무를 변제하지 않자 근저당권에 기하여 2013. 4. 임의경매를 신청하였습니다.甲이 위 경매절차에서 다른 지역으로 주민등록을 이전하기 전에 민법상 주택임대차등기 또는 주택임대차보호법상 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기보다 강력한 전세권 설정등기를 경료한 만큼 주택임대차보호법 소정 소액임차인으로서 위 전세금 중 일부를 우선 배당받을 권리가 있다고 주장한다면, 甲에게 우선배당이 가능할까요? | 임대차와 전세권의 법적성질에 대하여, 판례는 우선 “전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권이지만, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 채권계약으로서, 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항 의 대항요건을 갖추거나 민법 제621조 의 규정에 의한 주택임대차등기를 마치더라도 채권계약이라는 기본적인 성질에 변함이 없다”고 명시하여 양자 간 법적성질의 차이점을 분명히 확인하고 있습니다(대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결 등).이러한 맥락에서 판례는 “주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점, 주택임대차보호법 제3조의3 제1항 에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동법 제3조의4 제2항 에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건인 ‘주민등록일자’, ‘점유개시일자’ 및 ‘확정일자’를 등기사항으로 기재하여 이를 공시하지만 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점, 주택임대차보호법 제3조의4 제1항 에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력에 관한 동법 제3조의3 제5항 의 규정은 민법 제621조 에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다고 규정하고 있을 뿐 주택임대차보호법 제3조의3 제5항 의 규정을 전세권설정등기의 효력에 관하여 준용할 법적 근거가 없는 점 등을 종합하면, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항 의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다”고 판시함으로서, 다른 지역으로 전출하거나 점유를 상실하게 되면 전세권설정등기를 하였는지 여부와 무관하게 주택임대차보호법상 대항요건을 상실하게 됨을 명시하고 있습니다(대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결 등).따라서 甲은 2002. 10. 29. 위 주소로 전입한 후 2002. 4. 11. 전세권설정등기를 경료 하였으나, 2003. 4. 21. 다른 지역으로 전출하였으므로 전세권 등기 여부와 무관하게 소액임차인으로서의 대항요건 및 우선변제권을 상실하였고, 이에 따라 위 경매절차에서 우선배당을 받을 수는 없습니다. |
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甲은 2012. 9. 26. 乙이 소유하고 있는 대지 및 위 지상 건물에 관하여 3,000만원에 2012. 9. 27.부터 2년간 임대차계약을 맺었으나 전입신고를 하지 않았으며, 이후 임차인으로서 자신의 지위를 보다 분명히 하기 위하여 2012. 11. 4. 위 건물에 대하여 乙과 별도로 전세권설정계약을 하고 같은 날 전세권 설정등기를 경료 하였습니다. 이후 甲은 전입신고를 하면서 임대차계약서가 아닌 위 전세권설정계약서에 확정일자를 받았습니다. 이러한 경우에도 甲의 위 전입신고 및 확정일자는 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 있을까요? | 본 사안과 같은 경우에 판례는 “주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우에, 따로 작성된 전세권설정계약서가 원래의 임대차계약서와 계약일자가 다르다고 하여도 계약당사자, 계약목적물 및 보증금액(전세금액) 등에 비추어 동일성을 인정할 수 있다면 그 전세권설정계약서 또한 원래의 임대차계약에 관한 증서로 볼 수 있고, 등기필증에 찍힌 등기관의 접수인은 첨부된 등기원인계약서에 대하여 민법 부칙 제3조 제4항 후단에 의한 확정일자에 해당한다고 할 것이므로, 위와 같은 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 등기관의 접수인이 찍혀 있다면 그 원래의 임대차에 관한 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 보아야 할 것이고, 이 경우 원래의 임대차는 대지 및 건물 전부에 관한 것이나 사정에 의하여 전세권설정계약서는 건물에 관하여만 작성되고 전세권등기도 건물에 관하여만 마쳐졌다고 하더라도 전세금액이 임대차보증금액과 동일한 금액으로 기재된 이상 대지 및 건물 전부에 관한 임대차의 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 봄이 상당하다”고 판시하여, 단순히 임차인의 지위를 강화하기 위한 전세권설정계약 및 위 계약서상에 확정일자를 받았다고 하더라도 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 있음을 확인하였습니다(대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결).따라서 비록 甲이 임대차계약서가 아닌 전세권설정계약서에 확정일자를 받았고, 전세권설정계약서에는 대지에 대한 부분이 누락되어 있다고 하더라도 실질적으로 임대차계약서와 전세권설정계약서 간에 동일성을 인정할 수 있으므로 甲은 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 있습니다. |
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甲은 乙에게 1억원을 차용하면서 2011. 1. 1. 乙에게 甲 소유 A주택의 가등기를 담보목적으로 경료하여 주었습니다. 丙은 2011. 3. 1. 甲으로부터 A주택을 임차하고 확정일자를 받아 대항력을 취득하였습니다. 乙이 가등기담보권을 실행하여 甲에게 청산 통지를 하고 청산금을 지급하려고 한다면 임차인인 丙은 어떻게 하여야 할까요? | 주택의 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 그 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되나, 이와 같은 대항요건을 갖춘 주택임차인이라고 하더라도 그에 앞서 담보권을 취득한 담보권자에게는 대항할 수 없고, 그러한 경우에는 그 주택임차인은 그 담보권에 기한 환가절차에서 당해 주택을 취득하는 취득자에 대하여도 자신의 임차권을 주장할 수 없다고 할 것인바, 이러한 법리는 채무의 담보를 위하여 부동산의 소유권을 이전하는 양도담보의 경우에도 그대로 타당합니다(대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결 참조). 한편 채권자는 대항력 있는 임차인에게는 가등기담보등에관한법률 제6조 제2항에 따라 채무자에게 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지 하였다는 사실과 그 채권액을 통지해야 하는데, 위 통지를 받은 임차인은 동법 제 5조 5항에 따라 청산금의 범위에서 동시이행의 항변권에 관한 민법 제536조를 준용하여 가등기담보권자에게 대항할 수 있습니다.따라서 임차인인 丙은 乙에게 임차권을 이유로 대항할 수는 없지만, 청산금의 범위에서 동시이행의 항변권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다. |
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저는 수분양자 甲으로부터 그 지위를 양수받은 乙과 주택임대차 계약을 체결하였는데, 이 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있나요? | 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는, 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없습니다. 나아가 판례는 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 보고 있습니다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결). 따라서 주택 소유자가 아닌 수분양자 甲으로 부터 다시 그 지위를 양도받은 乙과 주택임대차계약 체결을 한 경우에도, 다른 요건이 충족된다면, 주택임대차보호법의 보호를 받으실 수 있습니다. |
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임대인 甲이 인상된 차임으로 새로운 계약을 체결하지 아니하면 계약해지를 한다고 통지가 왔는데, 이때 주임법 제7조가 적용되어 그 상한제한이 있게 되나요? | 주택임대차보호법 제7조는 '약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세ㆍ공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다'고 정하고 있습니다. 그러나 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다고 보는 것이 판례의 입장입니다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결). 따라서 이 경우에는 제7조는 적용되지 않는다고 할 것입니다. |
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임대차기간 만료일이 1989.12.30.인데 묵시적으로 갱신이 되었습니다. 그러면 임대차기간은 2년으로 되는건가요? | 임대차기간 만료일이 1989.12.30.인 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에 있어 묵시적으로 갱신된 임대차계약은 전의 임대차와 동일한 조건(존속기간은 제외)으로 다시 임대차를 한 것으로 보아야 하므로 같은 날짜인1989.12.30.자로 개정된 주택임대차보호법의 시행 당시 존속 중이던 종래의 임대차계약이 계속되는 것이 아니라 종래의 임대차계약과는 별개의 임대차계약이 그 법 시행 이후에 개시된 것이라고 보아야 할 것입니다(대법원 1992. 1. 17. 선고 91다25017 판결). 따라서 이에 대하여는 구임대차보호법이 적용될 여지가 없고 개정된 주택임대차보호법 제4조 의 규정이 적용되어 위 계약은 기간의 정함이 없는 임대차계약으로서 그 임대차기간은 2년으로 의제됩니다. |
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점포 및 여관건물로 건축되어 현재도 그 지하층은 천막만드는 작업장으로, 1층은 태권도도장으로 이용되고 있고, 2층의 일부를 주거용으로 사용하고 있는데, 이때 주택임대차보호법이 적용되나요? | 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 합니다. 한편 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계, 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 합니다(대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결). 사안에서 1,2층 대부분이 여관, 태권도장, 공사장 등으로 활용되고 있고, 주거용으로 사용되는 부분은 매우 적으므로, 위의 기준을 고려할때 이 사안의 경우는 주택임대차보호법이 적용되지 않는다고 할 것입니다. |
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저는 A주택의 임차인으로서, 임대인 甲과 전세계약을 체결하고 전세금을 지급하여 현재 거주중입니다. 그러나 등기비용 등으로 인해 등기를 하지 않았는데요. 소액임차인의 보호 등 주임법상 보호를 받을 수 있나요? | 주택임대차보호법 제12조는 미등기전세에 주임법을 준용한다고 규정하고 있습니다. 따라서 이 사건에도 주택임대차보호법이 적용되어 법의 보호를 받으실 수 있습니다. 이때 전세금은 임대차보증금으로 보므로, 소액임차인으로서 보증금 중 일정금액을 최우선변제받을 수 있습니다. |
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오피스텔에 대하여 주택임대차보호법이 적용되는지 궁금합니다. | 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 주택임대차보호법이 적용되려면 임대차계약체결 당시 건물의 구조상 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 합니다(대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결). 따라서 임대차계약체결당시에 건물의 구조상 그 실지용도가 주거용으로 판단될 수 있다면, 주임법이 적용될 것입니다. |
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건축물대장상의 용도는 공장으로 되어 있지만 현재 내부구조를 변경하여 주거로 사용하고 있는 건물을 임차하여 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 이러한 건물도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니까? | 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 합니다(대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결). 따라서 사실상 주거의 용도로 사용하고 있다면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다. |
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저는 A숙박업소에서 장기 투숙자로서 전세계약서를 쓰고 전입신고를 한 후 거주하고 있습니다.숙박업소 건물이 경매가 되었을 경우 주택임대차보호법에 의해 보호를 받을 수 있는지요? | 주임법 제2조는 '이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다' 라고 규정하고 있습니다. 주거용 건물인지는 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 정하여야 합니다(대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결). 이 사건의 경우 숙박업소임에도 불구하고 해당 부분을 주거용으로 이용하고 있으므로 그 실지용도에 따라 주거용 건물로 판단하여 주임법이 적용대상에 포함시킬 수 있을것입니다. |
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임차인 甲이 임대인 乙과 공모하여 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차한 경우에 소액임차인으로서 보호받을 수 있나요? | 주택임대차보호법 제8조에서 선순위 담보물권자보다도 앞선 소액임대차보증금의 최우선 변제권을 인정하는 것은 임차인이 미처 예상하지 못했던 사정에 의하여 임차부동산이 경매되는 경우 선순위 담보물권자의 피해를 감수하고서라도 임차인의 주거생활의 안정을 보장하려는 데 그 취지가 있다고 할 것입니다. 따라서 임차인이 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고, 임대인 역시 위 임대차보증금을 지급받아 자신이 취득한 뒤 부동산이 경매되면 선순위 담보물권자가 배당받아야 할 금원에서 위 임대차보증금이 공제되도록 할 목적으로 부동산을 임대하는 경우에까지 위 주택임대차보호법 규정의 보호를 받는 것은 아니라고 보아야 합니다(대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184 판결). 그러므로 이 경우 임차인 甲은 소액임차인으로서 최우선변제권을 가지지 못한다고 할 것입니다. |
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저는 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 甲과 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 甲이 매각대금을 완납하고 乙주식회사에 근저당권설정등기를 마쳐준 경우에, 제가 주임법상 우선변제권을 가지는지요? | 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가, 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구됩니다(대법원 2008.4.10.선고 2007다38908,38915판결). 따라서 최고가매수신고인의 지위에 있는 자가 임대계약을 체결할 수 있는 권한이 있다고 볼 수 없으므로 이 사안의 경우에 우선변제권을 가진다고 할 수 없습니다. |
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A건물 1층에는 전자오락실, 이불가게, 여인숙, 미용실, 슈퍼마켓이 영업을 하고 있습니다. 이 중 제가 임차한 건물부분은 약 30평 가량의 지하실 다방으로서 다방영업장 약 21평, 주방 약 3평, 약 2 내지 3평 가량의 방 2개로 이루어져 있는데 이 경우 주택임대차보호법이 적용될 수 있나요? | 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니고 그 실지용도에 따라서 정하여야 하며, 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것입니다(대법원 1996. 3. 12. 95다51953 판결). 임차한 위 다방 건물부분은 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 위 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 '주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없습니다. |
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저는 법인의 직원인데요, A법인의 명의로 소속직원의 주거용으로 B건물을 임차하여 현재 B건물에 주거하고 있습니다. 그리고 법인이 선정한 직원이 위 건물을 인도받고 주민등록을 구비하였습니다. 이 경우 주임법상 대항력이 인정되나요? | 주택임대차보호법 제3조 제3항에 따라 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. 따라서 귀하가 소속된 법인이 위 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당한다면 주택임대차보호법상 대항력을 가집니다. |
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제 A건물이 공부상으로는 단층 작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있으나, 실제로 임차인 甲은 주거 및 인쇄소 경영 목적으로, 乙은 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그 곳에서 일상생활을 영위하고 있다면, 주임법이 적용되어 이들이 보호받게 되는건지요? | 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 또 이 사건의 경우와 같이 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것입니다(대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결). 따라서 사안의 경우에도 甲과 乙은 다른 요건이 충족된다면 주임법상 보호를 받을 수 있습니다. |
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저는 A건물의 임차인입니다. A건물에 1990. 2. 8.에 4, 5순위의 각 근저당권이 설정되었는데요, 이 경우 제가 소액임차인에 해당하여 4, 5 순위 근저당권자보다 우선변제권이 인정되는지 궁금합니다. | 구?주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정되어 동일자부터 시행된 것)?부칙 제3항에 의하면 이 법 시행 전에 임대주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있어 위 법률 시행 후에 설정된 근저당권에 대하여는 위 법률의 규정에 따라 소액임차인에 해당하는지 여부를 가리는 것이 원칙이라 할 것이지만, 위 법률 시행 후 어떤?범위에서 소액임차인에게 우선변제권을 인정해 줄 것인가에 관하여 위 법률의 위임에 따른 구체적인 요건을 정한 새로운 대통령령이 아직 시행되기 전에 근저당권이 설정된 경우?다른 특별한 사정이 없는 한 구?주택임대차보호법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것)은 신법인 위 법률의 취지에 반하지 않는?범위?내에서 새로운 대통령령이 시행될 때까지 여전히 그 효력을 유지한다고 볼 것이고, 그 이후 1990. 2. 19.부터 시행된 구?주택임대차보호법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정된 것)에서 아무런 경과규정을 둔 바 없다고 하여 같은 개정 시행령의 규정이 막바로 위 법률의 시행시점으로 소급하여 위와 같은 근저당권에 대하여 적용될 수는 없습니다(대법원 2002. 3. 29. 선고 2001다84824 판결). 따라서 귀하는 위 4, 5순위 근저당권자에 대하여 소액임차인의 우선변제권이 인정된다고 할 수 없습니다. |
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저는 A건물의 임차인인데요, 이 건물은 아직 관할관청의 허가를 받지 않은 건물입니다. 근저당권자 甲이 A건물에 대하여 근저당을 설정하기 전에 대항요건 및 확정일자를 갖추었는데 이 경우에도 저에게 우선변제권이 인정되나요? | 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고( 제1조), 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로( 제2조), 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다고 해석함이 타당합니다(대법원 2007. 6. 21. 2004다26133 전원합의체 판결). 따라서 귀하는 甲보다 우선하여 변제받을 자격이 있습니다. |
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