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주택임대차 | 대항력 | 명의신탁자와 주택임대차계약을 한 경우의 대항력 | 저는 실제소유자(명의신탁자)가 甲이고 등기부상 소유자(명의수탁자)가 乙인 아파트를 실제소유자인 甲과 주택임대차계약을 체결하였습니다. 그런데 주위에서는 명의신탁의 경우에는 명의수탁자에게 소유권한이 있어 명의신탁자와 계약을 하면 집에서 쫒겨날 위험도 있고 나중에 「주택임대차보호법」상의 보호를 받지 못한다는 이야기를 주위사람들한테 들었는데 그런 경우 저는 보호를 받을 수 없는지요? | 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조는 명의신탁약정의 효력에 대하여 “①명의신탁약정은 무효로 한다. ②명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. ③제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다.또한 판례는 “주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 명의신탁자 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것이고, 이 경우 임차인은 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있는 반면 명의수탁자는 임차인에 대하여 그 소유자임을 내세워 명도를 구할 수 없다.”고 하면서 “주택의 명의신탁자가 임대차계약을 체결한 후 명의수탁자가 명의신탁자로부터 주택을 임대할 권리를 포함하여 주택에 대한 처분권한을 종국적으로 이전받는 경우에 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 이상 명의수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항(현행 주택임대차보호법 제3조 제4항)의 규정에 의하여 임차인과의 관계에서 그 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 한다.”라고 하였습니다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결 등 참조).따라서 귀하와 임대차계약을 체결한 명의신탁자 甲은 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 자라고 할 것이므로 명의수탁자인 乙에게 대항할 수 있다 할 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00094&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우 임차인이 대항력을 취득하는지 | 甲은 乙로부터 그의 소유인 주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 합니다)을 임차보증금 15,000,000원, 임차기간은 2015.10.15.부터 1년간으로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 甲이 위 주택을 임차한 이유는, 甲이 그의 소유인 다른 주택을 丙에게 매도하였으나 그 주택이 비워지지 않아 丙이 살 곳을 마련하기 위한 것이었는데, 위 임대차계약 당시 임대인인 乙에게 그와 같은 사정을 모두 이야기하여 그로부터 丙이 이 사건 주택에 거주하는 데에 동의를 받은 바 있습니다. 丙은 2015.10.26.경 이 사건 주택으로 그의 주민등록을 이전하고 이 사건 주택에 거주하다가 2016.8.20.경 퇴거하였습니다. 한편 丁은 2016.6.25.경 乙로부터 이 사건 주택을 매수하고 같은 해 7.29. 그의 명의로 소유권이전등기를 경료하였습니다. 즉, 주택임차인 甲은 주택임대인 乙의 승낙을 받아 임대주택을 丙에게 전대한 것입니다. 丙은 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마쳤는데, 이 때 甲이 丁에게 대항할 수 있는 것인가요? | 주택임차인이 임차주택에 직접 점유하여 거주하지 않고 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다고 보아야 할 것입니다. 왜냐하면, 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주택의 인도와 주민등록을 제3자에 대한 대항요건으로 정한 취지는, 주택의 인도와 주민등록으로 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 공시될 수 있기 때문이라고 할 것인데, 설사 임차인이 주택을 직접 인도받지 않았거나 자신의 주민등록을 임차주택으로 이전하지 아니하였다고 하더라도 임대인의 승낙을 받아 전대를 하고 그 전차인이 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤다면 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 승낙 있는 전차인이 주택을 인도받고 그의 주민등록을 마친 때로부터 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 취득하게 된다고 볼 것이고 그렇게 보더라도 제3자는 불측의 손해를 입을 염려가 없고, 또한 이렇게 해석하는 것이 서민의 주거생활의 안정을 보호하려는 위 법의 취지에도 부합하기 때문입니다(대법원 1994.6.24.선고 94다3155 판결 참조). 따라서, 사안과 같은 경우, 丙이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마쳤다면 甲이 제3자에 대하여 대항력을 취득한다고 할 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00095&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 임차인의 대항력 취득 후 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득한 자에 대하여 전차인이 임차인의 임대보증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 원용할 수 있는지 | 甲은 乙에게 주택을 임대해 주었고, 주택임차인 乙은 그 후 임차권의 대항력을 취득하였는데, 주택임차인 乙은 丙에게 주택을 전대해 주었습니다. 주택임차인 乙이 그 임차권의 대항력을 취득한 후에 위 주택에 근저당권이 설정되었고, 해당 근저당권이 실행되어 丁이 소유권을 취득하였습니다. 이 때, 전차인 丙은 임차인 乙이 보증금의 반환을 받을 때까지 위 주택에 계속 거주할 수 있는 것인가요? | 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 합니다. 왜냐하면, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 임차권의 대항력은 그 공시방법인 점유와 주민등록의 계속을 그 존속요건으로 하고 있는데(대법원 1987.2.24. 선고 86다카1695 판결 참조), 임대인의 동의가 있는 양수인이나 전차인은 그 점유와 주민등록으로 원래의 임차권에 대한 공시방법에 가름할 수 있어 그 임대차 자체에 대한 공시방법은 계속된다고 보지 못할 바 아니고 또 위와 같이 공시방법의 변경에 따른 대항력의 존속을 인정한다 하여 이미 원래의 임대차에 의한 대항을 받고 있는 제3자에게 그 이상의 불이익을 주는 것이 아닌 반면에 위와 같이 해석하는 것이 임차인으로 하여금 양도나 전대에 의한 임차보증금 등의 회수를 용이하게 할 수 있어 주택임차인의 주거생활의 안정을 보호하려고 하는 주택임대차보호법의 취지에도 부합하는 것이기 때문입니다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결 참조). 한편, 주택의 임차인이 이를 전대인에게 전대한 이후에도 그의 임차권의 대항력이 소멸되지 아니하고 그대로 존속하고 있다면 위 임차인은 그의 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득하게 된 자에 대하여 임대보증금 반환청구권에 기한 동시이행 항변권을 행사하여 그 반환을 받을 때까지는 위 주택을 적법하게 점유할 권리를 갖게 되는 것이고, 따라서 그로부터 위 주택을 전차한 전차인 또한 그의 동시이행항변권을 원용하여 위 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지 위 주택을 적법하게 점유, 사용할 권리를 갖게 된다 할 것입니다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결 참조).따라서, 사안과 같은 경우, 주택임차인 乙이 그 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득한 자 丁에 대하여 위 주택의 전차인 丙이 위 乙의 임대보증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 원용할 수 있다 할 것이므로, 전차인 丙은 임차인 乙이 보증금의 반환을 받을 때까지 위 주택에 계속 거주할 수 있다고 할 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00096&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 재외국민이 임차인인 경우에도 대항력 취득의 요건인 주민등록에 임차인의 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록이 포함되는지 | 저는 재외국민입니다. 저는 주택을 임차하여 거주하고 있는데, 위 주택을 주소로 한 주민등록이 제 이름으로 되어 있는 것이 아니라 저의 부인과 자녀들만 위 주소에 주민등록이 되어 있습니다. 이 경우에도 제가 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었다고 할 수 있는지요? | 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력 취득의 요건인 주민등록은 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함되고, 이러한 법리는 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(2008.3.14.법률 제8896호로 개정되기 전의 것)에 의한 재외국민이 임차인인 경우에도 마찬가지로 적용됩니다. 2015.1.22.시행된 개정 주민등록법에 따라 재외국민도 주민등록을 할 수 있게 되기 전까지는 재외국민은 주민등록을 할 수도 없고 또한 외국인이 아니어서 구 출입국관리법(2010.5.14. 법률 제10282호로 개정되기 전의 것)등에 의한 외국인등록 등도 할 수 없어 주택임대차보호법에 의한 대항력을 취득할 방도가 없었던 점을 감안하면, 재외국민이 임대차계약을 체결하고 동거가족인 외국인 또는 외국국적동포가 외국인등록이나 국내거소신고 등을 한 경우와 재외국민의 동거 가족인 외국인 또는 외국국적동포가 스스로 임대차계약을 체결하고 외국인등록이나 국내거소신고 등을 한 경우와 사이에 법적 보호의 차이를 둘 이유가 없기 때문입니다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결 참조). 따라서, 사안과 같은 경우, 주택임대차보호법상의 대항력 취득의 요건인 주민등록에 임차인의 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록이 포함되며, 이러한 법리는 재외국민이 임차인인 경우에도 마찬가지로 적용된다고 할 것이므로, 귀하가 재외국민이라고 하더라도, 귀하의 가족이 해당 주택을 주소로 한 주민등록을 해 두었다면, 대항력을 취득한다고 할 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00097&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 임차인이 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는지 등 | 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인 甲이 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 강제경매를 신청하였습니다. 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는지요? 우선변제권이 있는 임차인 甲이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고 경매절차에서 우선변제권이 확인되어 현황조사보고서 등에 기재된 상태에서 매각이 이루어진 경우, 임차인 甲이 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는지요? | 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아닙니다. 그리고 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 보아야 합니다(대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결 참조). 따라서, 사안과 같은 경우, 특별한 사정이 없는 한 甲이 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아닙니다. 나아가, 우선변제권이 있는 임차인 甲이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고 경매절차에서 우선변제권이 확인되어 현황조사보고서 등에 기재된 상태에서 매각이 이루어진 경우, 특별한 사정이 없는 한 임차인 甲은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 할 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00098&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 대항력을 갖춘 임차인의 보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우 양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하는지 등 | 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인 甲의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우, 양수인 乙이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하는지요? 그리고, 이 경우 가압류채권자 丙은 양수인 乙에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있는지요? | 주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리ㆍ의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 됩니다. 나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고볼 수밖에 없습니다. 한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 됩니다. 이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 합니다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 참조). 따라서, 사안과 같은 경우, 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인 甲의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우, 양수인 乙은 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계합니다. 그리고 이 경우 가압류채권자 丙은 양수인 乙에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있습니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00099&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 최선순위 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지고 있는 주택임차인이 전세권자로서 배당요구를 하여 일부 배당받은 후 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있는지 | 甲은 주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액) 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하고 대항요건을 갖추었습니다. 이후 甲은 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었으나 아직 변제받지 못한 보증금이 남아있는데 乙은 주택을 인도하라고 합니다. 이러한 경우 甲은 주택의 매수인 乙에게 주택을 인도해야 할까요? | 주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액) 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 됩니다. 이러한 경우 전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점, 자신의 지위를 강화하기 위하여 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택임대차보호법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점, 동일인이 같은 주택에 대하여 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인하여 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면, 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 합니다(대법원 2010.07.26. 자 2010마900 결정). 따라서 甲이 최선순위 전세권자로서 배당받은 후 나머지 보증금의 범위 내에서, 임차주택의 매수인 乙은 임대인의 지위를 승계하게 되고 甲은 그 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있어 보증금을 반환받을 때까지 주택을 인도하지 않아도 됩니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00100&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 임차건물에 관한 저당권설정등기 전에 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 후 임대인과 합의하여 임차보증금을 증액한 경우, 주택임대차보호법상 대항력이 미치는 범위 | 대항력을 갖춘 임차인인 甲은 거주하고 있는 임차주택에 임대인 乙의 채권자 丙의 저당권설정등기가 경료된 후, 임대인 乙과 임차보증금을 증액하기로 합의하고 乙에게 초과된 임차보증금을 지급하였습니다. 이 경우 甲은 저당권에 기하여 임차주택을 경락받은 丙에게 丙이 증액부분을 포함한 임대차보증금전부를 반환할 때까지 임차주택을 인도하지 않으려고 합니다. 법적으로 가능할까요? | 임차인이 임차건물에 관한 저당권설정등기 이전에 대항력을 갖춘 임차권을 취득한 경우에는 그 임차권으로써 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나, 저당권설정등기 후에 임대인과 사이에 임차보증금을 증액하기로 합의하고 증액된 부분의 보증금을 지급하였다면 그 합의는 저당권자의 권리를 해하는 것이므로 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 것입니다. 따라서 임차인은 위 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자의 건물명도 청구에 대하여 증액 전 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 소유자에게 대항할 수 없는 것입니다(대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결 참조). 이러한 법리는 대항력을 갖춘 임차인이 체납처분에 의한 압류등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우에도 마찬가지로 적용된다고 합니다(대법원 2010.05.13. 선고 2010다12753 판결 참조). 따라서 임차인 甲은 위 저당권에 기하여 건물을 경락받은 丙의 건물명도 청구에 대하여 증액 전의 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 인도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 丙에게 대항할 수 없으므로 증액 후의 임차보증금 전부를 반환받을 때까지 임차주택을 인도하지 않겠다고 할 수는 없을 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00101&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 대항력을 갖춘 임차권의 목적인 주택이 양도되어 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우, 양도인의 임대보증금반환채무가 소멸하는지 | 망 乙은 대항력을 갖춘 임차인인 甲에게 임대차보증금반환채무를 부담하고 있는 상태에서 丙에게 임차주택을 증여하였습니다. 이 경우 甲은 丙으로부터 임대보증금을 반환받을 수 있을까요? 丙이 임대차보증금을 반환하지 않으면 乙의 상속인들에게라도 반환받을 수 있을까요? | 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하는 것입니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결 참조). 따라서 증여로 인하여 임차주택의 소유권이 丙에게 양도됨으로써 丙은 임대인의 지위를 승계하였다 할 것이고 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하게 되어 甲은 丙에게 임대차보증금반환을 청구할 수 있습니다. 다만 망 乙의 임대인으로서의 지위나 임대차보증금반환채무는 소멸하였다고 할 것이므로 위 임대차보증금반환채무가 망 乙의 상속채무가 되는 것은 아니어서 이를 망 乙의 상속인들에게 청구할 것은 아닙니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00102&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인은 권리신고를 하지 않더라도 경매절차상 이해관계인이 되는지 | 甲은 임차주택을 인도받고 전입신고 및 확정일자를 받았다가 임차주택에 대한 경매 진행사실을 알지 못한 채 위 임차주택에서 전출하였고 배당요구 종기 후에야 甲의 모친인 乙이 위 임차주택에 전입하였습니다. 한편 甲은 경매법원으로부터 경매진행사실에 관한 통지도 받지 못해서 배당요구 종기 전에 권리신고를 못했습니다. 이 때 대항력을 갖춘 임차인이었던 甲은 경매법원에 권리신고를 꼭 했어야 할까요? | 민사집행법 제85조는 “법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명하여야 한다.”고 규정하고 같은법 제90조 제4호는 “부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람”은 경매절차의 이해관계인이라고 규정하고 있습니다. 그러나 경매절차에 있어서 부동산현황조사는 매각대상 부동산의 현황을 정확히 파악하여 일반인에게 그 부동산의 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예상 밖의 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있는 것이고, 매각절차의 법령상 이해관계인에게는 매각기일에 출석하여 의견진술을 할 수 있는 권리의 행사를 위해 매각기일 등 절차의 진행을 통지하여 주도록 되어 있는 반면, 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이라고 하더라도 매각허가결정 이전에 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하지 않는 한 집행관의 현황조사결과 임차인으로 조사·보고되어 있는지 여부와 관계없이 이해관계인이 될 수 없으며, 대법원예규에 따른 경매절차 진행사실의 주택임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 경매절차와 배당제도에 관한 내용을 안내하여 주는 것에 불과하므로, 이해관계인 아닌 임차인이 위와 같은 통지를 받지 못하였다고 하여 경매절차에 위법이 있다고 다툴 수 없다는 것이 대법원의 판례(대법원 1999. 8. 26.자 99마3792 결정 등 참조)입니다. 따라서 甲이 대항력을 갖춘 임차인이라고 하더라도 경매절차가 개시되면 그 권리를 신고하여야 하고, 법원에서 경매개시에 관한 통지가 오지 않아 권리신고를 못하였다고 하더라도 그로 인하여 발생한 손해에 대하여 국가배상을 청구할 것은 아닙니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00103&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 주택임대차보호법상의 대항력을 행사하기 위해서는 그 요건인 주택의 인도 및 주민등록이 계속 존속하고 있어야 하는지 | 甲은 임대차주택을 인도받고 전입신고하여 거주하다가 주민등록이 직권말소되었습니다. 그런데 甲은 이러한 사실을 모르고 이의신청을 하지 못한 상태였는데 동장 乙은 직권으로, 말소된 甲의 주민등록을 재등록하였습니다. 이 때 주민등록이 말소된 후부터 재등록되기 전까지 사이에 주택을 양수한 丙은 甲에게 건물을 인도하라고 하는데, 甲은 丙에게 주택을 인도하여야만 하나요? | 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 할 것입니다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결 참조). 위와 같이 주민등록이 대항력의 존속요건이라고 보는 이상, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 구 주민등록법(2007. 5. 11. 법률 제8422호로 전문 개정되기 전의 것) 및 동법 시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 구 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하기 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 동법 시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만 그 직권말소가 구 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당합니다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결 참조). 따라서 甲의 경우 본인의 주민등록말소에 대하여 이의신청을 한 경우가 아니므로 甲의 주민등록이 직권말소된 후 직권재등록되기까지 사이에 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자인 丙에 대하여 甲은 대항력을 행사할 수 없으므로 丙에게 주택을 인도해주어야 할 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00104&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것이 아니고 대항력 있는 임차인으로 보호받아 기존 채권을 회수하려는 것에 있는 경우, 주택임대차보호법상의 대항력이 있는지 | 甲은 乙의 아들로서, 乙이 丙에게 대여한 돈 중 일부인 5천만원을 임대차보증금으로 대체하기로 하고 丙 소유의 주택(시가 5600만원)에 관하여 丙과 임대차계약을 체결하고 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 거주하였습니다. 한편 乙도 丙에게 대여한 돈 중 일부인 1억3천만원을 임대차보증금으로 대체하기로 하고 丙 소유의 주택(시가 1억3천만원)에 관하여 丙과 임대차계약을 체결하고 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 거주하고 있었습니다. 현재 丙 소유의 주택(시가 5600만원)은 丁이 그 소유권을 취득하였습니다. 이 때 甲은 丙 대신에 丁에게 임대차보증금을 반환받을 수 있을까요? | 주택임대차보호법(이하 ‘법’이라 한다)의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고( 제1조), 법 제3조 제1항에서 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 여기에 더하여 법 제3조의2 제2항에서 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있도록 한 것은, 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하여 형식적으로 주택임대차로서의 대항력을 취득한 외관을 갖추었다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있었던 경우에는 그러한 임차인에게 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수 없습니다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결 등 참조). 따라서 甲과 乙이 乙의 丙에 대한 대여금 채권 중 일부를 임대차보증금으로 대체하여 丙과 임대차계약을 체결하는 방식으로 대항력을 취득하고 있었고, 丙임차주택의 시가와 이 사건 임대차보증금의 액수 등에 비추어 보면, 甲이 丙과 임대차계약을 체결한 것이 임차주택의 사용, 수익을 목적으로 하였다기보다는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 乙의 丙에 대한 대여금채권을 우선변제받으려는 것이 주된 목적이 아니었는가 하는 의심이 들기에 충분하므로 위와 같은 경우에는 대항력을 행사하기 힘들 것으로 보이는바, 丁에게 임대차보증금을 반환받을 수 없을 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00105&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 간접점유의 경우에도 주택임대차보호법상 대항요건이 인정되는지 | 임차인 甲은 임대차종료 후 임대인 乙건설회사(그 임직원들의 소재파악, 연락불가)의 부도로 인하여 임차보증금을 반환받지 못한 채 그곳에 계속 거주해 오던 중 생업관계로 진주시로 이사를 해야 할 사정이 생겨 임대차계약서에 확정일자를 받은 후, 임차주택을 丙에게 전대하였고 丙은 임차주택을 인도받고 주민등록을 하였습니다. 이 경우 임차인 甲은 임대인 乙건설회사로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있을까요? | 주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”고 규정하고 있습니다. 한편 위 대항요건은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있습니다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결). 이는 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 위 법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 수 있다는 취지입니다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결 참조). 한편, 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나(민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 그 취지가 있습니다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있습니다(대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결 등 참조). 그리고 위와 같은 이유로 주택의 전대차가 그 당사자 사이뿐만 아니라 임대인에 대하여도 주장할 수 있는 적법 유효한 것이라고 평가되는 경우에 있어서는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마치고 있다면 이로써 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 또 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접 점유 및 주민등록으로써 적법 유효하게 유지 존속합니다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결 참조). 따라서 甲의 丙에 대한 전대는 乙건설회사가 부도난 후 그 임직원들의 소재파악이 안되고 연락도 불가능한 상황에서 이루어진 것이므로 실질적으로 임대인인 乙건설회사의 인적 신뢰나 경제적 이익을 침해한다거나 그와의 신뢰관계를 파괴하는 배신적 행위라고는 할 수 없는 특별한 사정이 존재한다고 볼 소지가 충분히 있습니다. 그러므로 이 경우에는 전차인 丙이 甲으로부터 임차주택을 인도받아 주민등록을 마침으로써 甲의 대항요건도 적법 유효하게 유지 존속한다고 보게 될 것이므로 甲은 여전히 乙건설회사로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있습니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00106&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 임대차가 종료된 경우에 배당요구한 임차인이, 배당요구시의 주장과 달리 낙찰자에게 대항력을 행사하는 것이 가능한지 | 甲은 대항력과 우선변제권을 겸유한 주택임차인인바, 임차주택에 대하여 경매절차가 개시되자 경매법원에 임대차가 종료되었다고 주장하면서 임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 하였습니다. 이에 임대인 乙은 임대차기간을 연장하여 임대차기간이 종료되지 아니하였다는 취지로 배당이의의 소를 제기하였습니다. 그런데 甲은 답변서도 제출하지 않고 제1회 변론기일에 출석하지 않아 임대인 乙이 의제자백에 의해 승소하게 되었고 그 결과 甲은 임대차보증금을 전혀 반환받지 못하게 되었습니다. 한편 임차주택을 경락받은 丙은 甲에게 임차주택을 인도하라고 합니다. 이러한 경우 甲은 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 주택인도를 거부할 수 있을까요? | 임대차가 종료된 경우에 배당요구를 한 임차인은 우선변제권에 의하여 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수 있으므로, 이와 같은 경우에 일반 매수희망자(낙찰자 포함)는 그 주택을 낙찰받게 되면 그 임대차에 관한 권리·의무를 승계하지 않을 것이라는 신뢰하에 입찰에 참가하게 되는 것인바, 이러한 믿음을 기초로 하여 낙찰자가 임대차보증금을 인수하지 않을 것이라는 전제하에 낙찰이 실시되어 최고가 매수희망자를 낙찰자로 하는 낙찰허가결정이 확정되었다면, 그 후에 이르러 임차인이 배당요구시의 주장과는 달리 자신의 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 우선변제권의 행사를 포기하고 명도를 구하는 낙찰자에게 대항력을 행사하는 것은, 임차인의 선행행위를 신뢰한 낙찰자에게 예측하지 못한 손해를 입게 하는 것이어서 위와 같은 입장 변경을 정당화할 만한 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용될 수 없습니다(대법원 2001.09.25. 선고 2000다24078 판결 참조). 따라서 甲은 임대차기간이 만료되었음을 전제로 배당요구를 한 이상 乙은 배당이의의 소에 응소하여 그 결과에 따라 우선변제권을 행사할 수 있을 뿐입니다. 甲의 배당요구로 인하여 경매절차에 참가한 이해관계인들의 신뢰 또한 보호되어야 하기 때문입니다. 결국 甲은 임대차기간에 관한 주장을 번복하여 경매낙찰자에게 대항력을 행사할 수 없으므로 丙에게 주택을 인도하여야 할 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00107&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 주택임차인이 법인인 경우 주택양수인이 임대인의 지위를 당연히 승계하는지 | 甲회사는 乙과 주택임대차계약을 체결한 주택임차인입니다. 이후 임대인 乙은 임대주택을 丙에게 양도하였습니다. 이 경우 甲회사는 丙에게 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을까요? | 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항의 규정에 의하면, 주택의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되고, 대항력이 구비된 후에 임차 건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 하고 있으며, 이 경우 임차보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸하는 것으로 해석할 것이나(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결 참조), 법인에게 주택을 임대한 경우에는 법인은 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없으므로(대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결 참조), 임대인이 위 임대주택을 양도하더라도 그 양수인이 주택임대차보호법에 의하여 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것은 아니고, 따라서 임대인의 임차보증금반환채무를 면책시키기로 하는 당사자들 사이의 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 않습니다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결 참조). 따라서 甲회사는 주택임대차보호법상 대항요건을 갖출 수 없는 법인이므로 임대주택 양수인 丙에게 乙의 임대인 지위를 승계한다는 이유로 대항할 수는 없습니다. 다만 임대인 乙은 여전히 甲에게 임대차보증금반환의무가 있습니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00108&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 주택임대차보호법상 대항요건으로 주민등록의 임대차공시방법으로서의 유효여부에 관한 판단 기준 | 임차인 甲은 부동산등기부상 ‘에이(A)동’이라고 표시된 연릭주택에 거주하면서 ‘가동’이라고 전입신고하였습니다(실제 주택 외벽에는 ‘가동’이라고 표기되어 있었고, 이후 경매절차 개시 후 경매기록에는 ‘에이(A)동’과 ‘가동’이 병기되어 있었습니다). 이 경우 甲의 주민등록은 임대차의 공시방법으로 유효할까요? | 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정되어야 합니다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2002다15467 판결 등 참조). 부동산등기부상 건물의 표제부에 '에이(A)동'이라고 기재되어 있는 연립주택의 임차인인 甲이 전입신고를 함에 있어 주소지를 '가동'으로 신고하였으나 주소지 대지 위에는 2개 동의 연립주택 외에는 다른 건물이 전혀 없고, 그 2개 동도 층당 세대수가 한 동은 4세대씩, 다른 동은 6세대씩으로서 크기가 달라서 외관상 혼동의 여지가 없으며, 실제 건물 외벽에는 '가동', '나동'으로 표기되어 사회생활상 그렇게 호칭되어 온 경우, 사회통념상 '가동', '나동', '에이동', '비동'은 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라고 인식될 여지가 있고, 더욱이 경매기록에서 경매목적물의 표시가 '에이동'과 '가동'으로 병기되어 있었던 이상, 경매가 진행되면서 낙찰인을 포함하여 입찰에 참가하고자 한 사람들로서도 위 임대차를 대항력 있는 임대차로 인식하는 데에 아무런 어려움이 없었으므로 임차인 甲의 주민등록은 임대차의 공시방법으로 유효합니다(대법원 2003.06.10. 선고 2002다59351 판결 참조). | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00109&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 임차주택이 임차기간의 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 배당요구를 임대차계약 해지의 의사표시로 볼 수 있는지 | 甲은 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인인바, 임차주택에 대하여 임차기간 만료 전에 경매개시결정되자 배당요구를 하였습니다. 이 경우 임대차계약은 종료되는 것일까요? 종료되는 것이면 임대차보증금을 반환받고 싶은데 법적으로 가능할까요? | 주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정에 의하면, 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으나, 다만 위와 같은 요건을 갖춤으로써 우선변제권이 있는 주택임차인이라고 하더라도, 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면, 그 경매절차에서 우선순위에 따른 배당을 받을 수 없습니다. 한편, 임차주택이 경매되는 경우에 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표시하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지 의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 이 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이므로, 임대차관계는 그 배당요구 사실이 통지된 때에 해지로 종료되는 것이고(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 참조), 임차인이 경매법원에 배당요구를 하였다는 사실만으로 곧바로 임대차관계가 종료된다고 볼 수는 없습니다(대법원 1998.09.18. 선고 97다28407 판결 참조). 결국 임차인 甲의 배당요구는 임대차관계의 해지 의사표시로 볼 수 있고 경매법원을 통하여 임대인에게 임차인 甲의 배당요구사실이 통지되는 시점에 임대차관계는 해지되는 것이므로, 아직 임대인에게 배당요구사실이 통지되지 아니하였다면 임대차관계가 종료된 것이 아니므로 임대차보증금 또한 당장은 반환받을 수 없을 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00110&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 임차주택의 경매시 우선변제권을 행사하지 아니한 임차인의 대항력 | 甲은 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인인바, 임차주택에 대한 경매절차에서 배당요구를 하지 아니하였습니다. 그런데 임차주택을 경락받은 乙은 甲에게 빨리 주택을 인도하라고 합니다. 이러한 경우 임차인 甲은 乙에게 주택을 인도해주어야 하나요? | 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 있습니다. 임대주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은법 제4조 제2항은 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다고 규정하고 있으며, 같은법 제8조 제1항은 임차인은 소액의 보증금에 관하여 다른 담보권자 보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 임차인의 보호를 위한 위 규정들의 취지에 비추어 위 규정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두 가지 권리중 하나를 선택하여 행사할 수 있습니다(대법원 1986.07.22. 선고 86다카466 판결 참조). 따라서 임차인 甲이 임차주택에 관한 경매절차에서 배당요구를 하였다면 우선변제권을 행사할 수 있었음에도 불구하고 배당요구를 하지 아니하였다고 하더라도 임차인 甲에게는 어떠한 권리를 행사할 것인지에 대한 선택권이 있으므로 이후 양수인에게 대항력을 행사함에는 장애가 없으므로, 임차주택 경락인인 乙에게 임대차기간이 종료하기 전까지 주택을 인도해주지 않아도 됩니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00111&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 경락허가결정이 취소되어 신경매를 하거나 경락허가결정 확정 후 최고가매수인의 경락대금 미납으로 재경매를 한 경우, 임차인의 대항요건이 존속되어야 할 종기 | 甲은 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인인바, 임차주택에 대하여 경매절차가 개시되자 배당요구를 하였습니다. 그런데 이 사건 경매는 경락인이 대금을 완납하지 못하여 재경매가 진행되었고, 재경매절차의 경락인 또한 대금을 완납하지 못하여 재재경매가 진행되었습니다. 재재경매가 되어서야 경락대금은 완납되었습니다. 그런데 임차인 甲은 최초 경락기일까지는 임차주택에 주민등록이 되어있었으나 경락대금이 완납되기 전 다른 곳으로 전출하였습니다. 이러한 경우 임차인 甲은 임대차보증금을 반환받을 수 있을까요? | 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 하는데(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결), 처음의 경락허가결정이 취소되어 신경매를 하였거나 경락허가결정의 확정 후 최고가매수인이 경락대금을 납부하지 아니하여 재경매를 한 경우에 있어서, '배당요구의 종기인 경락기일'이라 함은 배당금의 기초가 되는 경락대금을 납부한 경락인에 대하여 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다고 보아야 합니다. 동일한 임차주택에 대하여 대항력을 가진 임차인이 중복하여 나타나거나 가장임차인이 나타남으로 말미암아 경매절차의 다른 이해관계인들에게 피해를 주거나 경매절차의 진행을 방해하는 것을 방지하여야 할 필요성은 배당요구가 있을 수 있는 최종 시한인 마지막 경락기일까지 존재하는 것이기 때문입니다(대법원 2002.08.13. 선고 2000다61466 판결 참조). 따라서 임차인 甲이 대항요건을 갖추었다고 하기 위해서는 신경매, 재경매절차가 이루어진다고 하더라도 최초 경락기일이 아니라 마지막 경락기일까지 주민등록이 존속하여야 할 것이므로 주택임대차보호법상 대항요건을 상실한 결과 최우선변제권 있는 금액을 제외한 임대차보증금은 반환받을 수 없을 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00112&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정된 후 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우, 임대인이 전부금지급의무를 면하는지 | 乙은 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인인바, 甲 의 채권자 甲은 임차인 乙의 임대차보증금반환채권에 대하여 압류 및 전부명령을 받았습니다. 그런데 임대인은 이 사건 압류 및 전부명령이 확정된 후 임차주택을 제3자에게 매도하였습니다. 이러한 경우 전부채권자인 甲은 임대인에게 전부금채권을 청구할 수 있을까요? | 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정되어 임차인의 임대차보증금반환채권이 집행채권자에게 이전된 경우 제3채무자인 임대인으로서는 임차인에 대하여 부담하고 있던 채무를 집행채권자에 대하여 부담하게 될 뿐 그가 임대차목적물인 주택의 소유자로서 이를 제3자에게 매도할 권능은 그대로 보유하는 것이며, 위와 같이 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 전부채권자에 대한 보증금지급의무를 면하게 되므로, 결국 임대인은 전부금지급의무를 부담하지 않습니다(대법원 2005.09.09. 선고 2005다23773 판결 참조). 결국 전부채권자 甲은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라, 임차주택을 양도한 임대인이 아닌 양수인에게 전부금 지급을 청구하여야 할 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00113&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 임차인이 배당요구를 하였으나 배당금을 받지 못하고 있는 경우, 암차인은 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거부할 수 있는지 | 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인 甲이 배당요구를 하여 배당표에 전액 배당 받는 것으로 기재되었으나 후순위채권자 乙이 배당이의소송을 제기하는 바람에 배당금을 받지 못하고 있는 경우, 임차인 甲은 경락인 丙에 대하여 임차주택의 명도를 거부할 수 있는지요? | 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제4조의 규정에서 임차인에게 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없는 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있는 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 보증금 전액을 배당받을 수 있는 때에는 경락인에게 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 임차인이 경매절차에서 보증금 상당의 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있는바, 경락인의 임차주택의 명도청구에 대하여 임차인이 동시이행의 항변을 한 경우 동시이행의 항변 속에는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 경락인의 명도청구에 응할 수 없다는 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있습니다(대법원 1997. 08. 29. 선고 97다11195 판결).따라서 甲의 경우에는 경락인 丙에 대하여 임차주택의 명도를 거부할 수 있습니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00114&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 임차건물의 동·호수가 추가되는 형태로 특수주소변경이 이루어진 경우, 대항력 취득시점 | 임차인 甲이 2015. 9. 2. 임차건물의 동·호수를 기재하지 아니한 채 당해 건물의 부지 주소로만 기재하여 전입신고를 한 후 2016. 11. 7. 특수주소변경에 의하여 비로소 임차건물의 동·호수가 기재된 경우, 임차인 甲은 언제 대항력을 취득하나요? | 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안정을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지의 여부에 의하여 판단되어야 할 것인바, 전입시에 동·호수가 누락되었다가 특수주소변경에 의하여 비로소 주민등록등본에 동·호수가 기재된 경우, 그 기재방법인 특수주소변경은 어느 때 하는 것이고, 그 내용과 효력은 어떠한지를 심리를 한 다음, 임차인이 건물부분에 대한 주택임대차보호법상의 대항력을 당초의 전입신고를 한 때에 취득하게 되는 것인지 아니면 특수주소변경을 한 때에 이르러 취득하게 되는 것인지의 여부를 판단하여야 합니다(대법원 1997.02.28. 선고 96다46033 판결).따라서 甲이 2015. 9. 2. 전입신고시 동·호수를 기재하였는데, 어떠한 경위인지 모르나 이것이 주민등록등본에 누락되었다가 2016. 11. 7. 특수주소변경의 방법에 의하여 동·호수가 기재된 것이라면 2015. 9. 16.에, 甲이 애당초 동·호수를 기재하지 아니하여 후에 특수주소변경의 방법에 의하여 동·호수가 기재된 것이라면 2016. 11. 7.에 대항력을 취득한다 할 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00115&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 임대인이 계약해제로 소유권을 상실하게 된 경우, 그 계약해제 전에 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력 유무 | 乙 소유의 주택을 丙이 매수한 후, 丙이 甲에게 위 주택을 임대하였습니다. 갑은 주택의 인도와 주민등록의 요건을 갖추어 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추었는데, 그 후 乙과 丙 사이의 매매계약 해제로 임대인 丙은 그 소유권을 상실하고 乙이 다시 위 주택의 소유자가 되었습니다. 이 경우, 그 계약해제 전에 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인 甲의 대항력은 유효하나요? | 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자라 함은 계약목적물에 관하여 권리를 취득한 자 중 계약당사자에게 권리취득에 관한 대항요건을 구비한 자를 말한다 할 것인바, 임대목적물이 주택임대차보호법 소정의 주택인 경우 같은 법 제3조 제1항이 임대주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 자에게 등기된 임차권과 같은 대항력을 부여하고 있는 점에 비추어 보면, 소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 같은 법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로 민법 제548조 제1항 단서 소정의 제3자에 해당된다고 봄이 상당하고, 그렇다면 그 계약해제 당시 이미 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있습니다(대법원 1996.08.20. 선고 96다17653 판결).따라서 임차인 甲의 경우, 임대인 丙의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자 乙에게 대항할 수 있어 보입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00116&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 경락인이 경매목적물에 대항력 있는 임대차가 존재함을 알지 못하였음으로 인하여 경락 목적을 달성할 수 없게 된 경우, 그 권리구제 방법 | 경락인 甲이 경매목적물에 대항력 있는 임대차가 존재함을 알지 못하였음으로 인하여 경락 목적을 달성할 수 없게 된 경우, 채무자나 경락대금을 받은 채권자들을 상대로 임대차보증금에 상당하는 경락대금의 반환을 구할 수 있는가요? | 경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 경락인이 이를 알지 못한 때에는 경락인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 그 계약해제와 함께 또는 그와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있을 뿐, 계약을 해제함이 없이 채무자나 경락대금을 배당받은 채권자들을 상대로 경매목적물상의 대항력 있는 임차인에 대한 임대차보증금에 상당하는 경락대금의 전부나 일부를 부당이득하였다고 하여 바로 그 반환을 구할 수 있는 것은 아닙니다(대법원 1996.07.12. 선고 96다7106 판결).따라서 甲의 경우, 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 그 계약해제와 함께 또는 그와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00117&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 다세대주택의 동·호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우, 대항력의 유무 | 임차인 甲이 다세대주택의 동·호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우, 주택임대차보호법상의 대항력이 있나요? | 임차인이 다세대주택의 동·호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우, 그 주민등록으로써는 일반의 사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 동·호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수는 없는 것이므로, 임차인들은 그 임차 주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없습니다(대법원 1996.02.23. 선고 95다48421 판결).따라서 갑의 경우, 임차 주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추지 아니하여 주택임대차보호법상의 대항력이 없습니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00118&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 대항력을 갖춘 임차인이 그 후 전세권설정등기까지 경료한 경우 선순위 근저당권의 실행으로 위 대항력을 상실하는지 | 甲이 2015. 10. 27. 乙과 사이에 전세계약을 체결하고 계속 거주하던 중 2016. 5. 2. 전세권설정등기를 경료하였는데, 乙이 2015. 12. 24. 丙에게 근저당권을 설정하였고 丙의 임의경매신청으로 丁이 2016. 9. 2. 경락을 받은 경우 甲은 대항력을 상실하나요? | 주택에 대한 전세계약을 체결하여 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 그 후 전세권설정등기까지 경료하였는데, 그 이유가 주택임대차보호법 소정의 임차인의 대항력을 갖추었지만 그의 지위를 강화시키기 위한 것이었다면, 임차인의 전세권설정등기가 선순위의 근저당권의 실행에 따른 경락으로 인하여 말소된다 하더라도 그 때문에 갑이 위 전세권설정등기 전에 건물소유자와 전세계약을 맺고 주민등록을 함으로써 주택임대차보호법 제12조, 제3조 제1항에 의하여 확보된 대항력마저 상실하게 되는 것은 아닙니다((대법원 1993.11.23. 선고 93다10552 판결).따라서 甲은 주택임대차보호법상 대항력을 상실하지 않을 것으로 보입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00119&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 선순위저당권 설정 후 대항력을 취득한 주택임차권보다 후에 설정된 저당권의 실행으로 목적물을 경락 받은 자에 대한 임차권의 대항력 유무 | 甲이 선순위저당권이 설정 된 주택에 대하여 주택임대차보호법 소정의 대항력을 취득 후, 후순위저당권이 설정되었는데, 후순위저당권의 실행으로 乙이 해당 주택을 경락받은 경우, 甲은 乙에게 대항력을 주장할 수 있나요? | 후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선 순위저당권이 함께 소멸한 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않는다고 할 것이고, 따라서 임차인은 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없습니다(대법원 1990.01.23. 자 89다카33043 결정).따라서 甲의 경우에는 乙에게 임차권의 대항력을 주장할 수 없을 것으로 보입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00120&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 임대차계약이 갱신된 경우 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있는 기준 시점 | 임차인 甲이 2014. 5. 5. 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 2016. 5. 4. 갱신되는 경우 우선변제권을 행사할 수 있는 시점은 언제인가요? | 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있습니다(대법원 2012.07.26. 선고 2012다45689 판결).따라서 甲이 우선변제권을 행사할 수 있는 기준 시점은 임대차계약이 갱신되는 시점이 아닌 대항력과 확정일자를 갖춘 때라 할 것이므로 우선변제권을 행사할 수 있는 시점은 2014. 5. 5.이라 할 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00121&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 주택임대차계약이 갱신된 경우, 대항력과 우선변제권의 범위 | 대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임대차계약(보증금 500만원)이 갱신되었는데, 그 갱신을 하면서 보증금을 100만원 올려 600만원으로 한 경우, 임차인 甲의 대항력과 우선변제권의 범위가 어떻게 되나요? | 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주민등록과 주택의 인도를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생기고, 또한 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때에 후순위권리자 등보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 가집니다. 그리고 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우에도 종전 보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다(대법원 2012.07.12. 선고 2010다42990 판결).따라서 甲의 경우에는 종전 보증금의 범위 내에서 대항력과 우선변제권이 있으므로, 500만원의 범위 내에서 대항력과 우선변제권이 있습니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00122&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 건물소유자가 건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못한 경우, 대항력 있는 임차인인 건물점유자가 토지소유자의 퇴거청구에 대항할 수 있는지 | 건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지소유자 乙이 건물소유자 丙에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 상황에서 건물소유자가 아닌 대항력 있는 임차인 甲이 건물을 점유하고 있는 경우, 토지소유자 乙의 퇴거청구에 건물점유자 甲이 대항할 수 있나요? | 건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지의 소유자가 건물의 소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 경우에라도 건물소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있다면 토지소유자는 그 건물 점유를 제거하지 아니하는 한 위의 건물 철거 등을 실행할 수 없습니다. 따라서 그때 토지소유권은 위와 같은 점유에 의하여 그 원만한 실현을 방해당하고 있다고 할 것이므로, 토지소유자는 자신의 소유권에 기한 방해배제로서 건물점유자에 대하여 건물로부터의 퇴출을 청구할 수 있다. 그리고 이는 건물점유자가 건물소유자로부터의 임차인으로서 그 건물임차권이 이른바 대항력을 가진다고 해서 달라지지 아니합니다. 건물임차권의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 하는 것이 아니므로 이로써 토지소유권을 제약할 수 없고, 토지에 있는 건물에 대하여 대항력 있는 임차권이 존재한다고 하여도 이를 토지소유자에 대하여 대항할 수 있는 토지사용권이라고 할 수는 없습니다. 바꾸어 말하면, 건물에 관한 임차권이 대항력을 갖춘 후에 그 대지의 소유권을 취득한 사람은 민법 제622조 제1항이나 주택임대차보호법 제3조 제1항 등에서 그 임차권의 대항을 받는 것으로 정하여진 ‘제3자’에 해당한다고 할 수 없습니다(대법원 2010.08.19. 선고 2010다43801 판결).따라서 甲의 경우 乙의 퇴거 청구에 대항할 수 없습니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00123&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 간접점유자의 주민등록이 주택임대차의 유효한 공시방법이 되는지 여부 | 甲이 丙 소유의 주택을 임차하여 주택을 인도 받은 후 乙에게 위 주택에서 실제로 거주토록 하였습니다. 이에 乙이 임차인 甲과의 점유매개관계에 기하여 위 주택에 거주하면서, 자신의 주민등록을 마쳤습니다. 이 경우, 임차인 甲은 주택임대차보호법 소정의 대항력을 취득하는가요? | 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있을 것이나, 그 경우 당해 주택에 실제로 거주하지 아니하는 간접점유자인 임차인은 주민등록의 대상이 되는 '당해 주택에 주소 또는 거소를 가진 자'(주민등록법 제6조 제1항)가 아니어서 그 자의 주민등록은 주민등록법 소정의 적법한 주민등록이라고 할 수 없고, 따라서 간접점유자에 불과한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없으며, 임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다(대법원 2001.01.19. 선고 2000다55645 판결).따라서 甲의 경우 직접점유자 乙이 자신의 주민등록을 마쳤으므로 위 법리에 따라 주택임대차보호법 소정의 대항력을 취득한다 할 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00124&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다는 이유로 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장이 신의칙에 위배되는 경우 | 근저당권자 乙이 임차인 甲의 주민등록이 잘못되었다는 사실을 알면서 그 임차인을 선순위의 권리로 인정하고 그만큼 감액한 상태의 담보가치를 취득하겠다는 전제에서 근저당권을 설정하였으면서도, 임차인 甲이 주민등록을 잘못하여 임대차의 대항력이 결여되었다고 주장하는 경우, 그 주장이 신의칙에 위배되어 임차인 甲은 근저당권자 乙에게 대항할 수 있나요? | 근저당권자가 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다는 이유로 임대차의 대항력을 부정하는 주장이 신의칙에 비추어 용납될 수 없는 경우에는 예외적으로 그 주장을 배척할 수 있으나, 이는 주택임대차보호법에 의하여 인정되는 법률관계를 신의칙과 같은 일반원칙에 의하여 제한하는 것이어서 법적 안정성을 해할 수 있으므로 그 적용에 신중을 기하여야 합니다. 그러므로 근저당권자가 근저당권 설정에 앞서 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다는 사정을 알았거나 알 수 있었다는 사정만으로는 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장이 신의칙에 위배된다고 할 수 없고, 임차인의 주민등록이 잘못되었다는 사실을 알면서 그 임차인을 선순위의 권리로 인정하고 그만큼 감액한 상태의 담보가치를 취득하겠다는 전제에서 근저당권을 설정하였으면서도 부당한 이익을 얻으려는 의도로 사후에 임차인의 손해는 전혀 고려함이 없이 그 주민등록의 잘못에 따른 임대차의 대항력 결여를 주장하는 경우와 같이, 근저당권자의 권리행사가 상대방의 신의에 반하고 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이른다는 사정이 구체적으로 인정되어야 합니다(대법원 2008.02.14. 선고 2007다33224 판결).따라서 乙의 권리행사가 신의에 반하고 정의 관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르는 경우라면, 甲은 乙에게 대항할 수 있을 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00125&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기된 건물의 일부를 임차한 사람이 그 지번을 기재하여 전입신고를 함으로써 대항력을 취득한 후에 위 건물이 다세대 주택으로 변경된 경우, 이미 취득한 대항력을 상실하는지 | 甲이 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기된 건물의 일부를 임차하였는데, 그 지번을 기재하여 전입신고를 함으로써 대항력을 취득한 후에 위 건물이 다세대 주택으로 변경된 경우, 이미 취득한 대항력을 상실하나요? | 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 할 것인바(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결, 2003. 6. 10. 선고 2002다59351 판결 등 참조), 통상의 경우 등기부상 이해관계를 가지려는 제3자는 등기부를 통해 당해 주택의 표시에 관한 사항과 주택에 관한 권리에 관한 사항을 파악할 수 있으므로, 처음에는 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료되었다가 나중에 다세대 주택으로 변경된 경우 당해 주택에 관해 등기부상 이해관계를 가지려는 제3자는 위와 같이 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정을 등기부상 확인할 수 있고, 따라서 지번의 기재만으로 당해 다세대 주택에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록된 자가 존재할 가능성을 인식할 수 있다 할 것이므로, 처음에 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차한 임차인은 이를 인도받고 임차 건물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법 소정의 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니라 할 것입니다(대법원 2007.02.08. 선고 2006다70516 판결).따라서 甲의 경우 나중에 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정만으로 이미 취득한 대항력을 상실하지 않을 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00126&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 소멸한 경우, 후순위 임차권의 대항력의 소멸 여부 | 甲이 선순위 근저당권이 설정되어 있는 乙소유의 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 임차권의 대항력을 갖추었습니다. 그 후 후순위 근저당권이 설정되었고, 乙의 채권자 丙의 신청으로 강제경매절차가 개시되어, 낙찰허가결정이 고지되고, 대금지급기일이 지정되었습니다. 그러자 甲이 乙에게 임차권의 대항력이 유지될 수 있도록 乙에게 선순위 근저당권을 말소하여 달라했고, 이에 乙은 선순위 근저당권의 피담보채무를 변제하고 근저당권설정등기를 말소시켰습니다. 그 후 丁이 대금지급기일에 대금을 지급하여 위 주택의 소유권을 취득하였는데, 甲은 丁에게 대항력을 주장할 수 있나요? | 부동산의 경매절차에 있어서 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니합니다( 대법원 1998. 8. 24. 자 98마1031 결정).따라서 甲의 경우 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 채무 변제에 따라 소멸되었으므로 임차권의 대항력을 낙찰인 丁에게 대항력을 주장할 수 있을 것으로 보입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00127&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 가장 임대차의 주택임대차보호법상의 대항력 유무 | 甲은 丙과 사이에 丙 소유의 주택에 관하여 기존 채권을 우선변제 받을 목적으로 가장 임대차를 하였습니다. 그 후 乙이 위 주택을 매수하여 새로운 소유자가 되어 점유하고 있는데, 甲은 주택임대차보호법상의 대항력을 이유로 새로운 소유자인 乙에게 위 주택의 명도를 청구할 수 있나요? | 임대차는 임차인으로 하여금 목적물을 사용·수익하게 하는 것이 계약의 기본 내용이므로, 채권자가 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하는 방법으로 기존 채권을 우선변제 받을 목적으로 주택임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 임대차보증금으로 하기로 하고 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차로서의 대항력을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적을 갖지 아니 한 계약은 주택임대차계약으로서는 통정허위표시에 해당되어 무효라고 할 것이므로 이에 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수는 없습니다(대법원 2002.03.12. 선고 2000다24184,24191 판결).따라서 甲의 경우 목적물을 사용·수익하려는 목적으로 임대차를 한 것이 아니라, 기존 채권을 우선변제 받을 목적으로 주택임대차계약의 형식을 빌려 대항력을 취득한 가장 임차인이므로 주택임대차보호법상의 대항력을 가질 수 없어, 새로운 소유자인 乙에게 위 주택의 명도를 청구할 수 없을 것으로 보입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00128&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 대항력 | 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우, 그 사정만으로 임차인의 주택임대차보호법상의 대항력이 부정되는지 | 甲은 乙에게 5,000만 원의 채권이 있는데, 위 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하고, 주택의 인도 및 주민등록을 하였습니다. 이 경우 甲은 기존 채권을 임대차보증금으로 전환한 사실 때문에 주택임대차보호법상의 대항력을 부여받을 수 없나요? | 주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되는 것이므로, 당해 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고 임대차계약 당사자가 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없습니다(대법원 2002.01.08. 선고 2001다47535 판결).따라서 甲이 주택을 사용·수익하기 위해서 임대차계약을 체결하였고, 주택의 인도 및 주민등록을 하였다면, 단지 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 주택임대차보호법상의 대항력을 갖지 못한다고 할 수 없어, 대항력을 가질 것으로 보입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00129&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임대차기간 | 주택임차인이 2년 미만으로 약정한 임차기간을 주장할 수 있는지 | 저는 해외유학이 1년 이후에 예정되어 있기 때문에 1년 동안만 아파트를 임차하여 살고 싶은데 주위 사람들 말로는 「주택임대차보호법」이 임대차기간을 2년 미만으로 약정하더라도 2년 동안은 살아야 한다고 합니다. 이것이 사실인지요? | 임대차기간에 관하여 「주택임대차보호법」 제4조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제10조에 의하면 “이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”라고 규정하고 있습니다. 이에 관하여 판례도 ”기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.”고 규정하고 있는 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항은, 같은 법 제10조가 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.“고 규정하고 있는 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다 할 것인바(위 1999. 1. 21.자 법률개정으로 위 법 제4조 제1항에 “다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.“는 명문의 단서규정이 신설되었다), 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수 있다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결).그러므로 귀하가 집주인과 합의하여 주택임대차의 기간을 2년 미만의 기간 즉, 1년으로 정하여 임대차계약을 체결한 경우 귀하는 그 약정기일에 임대차가 종료하였음을 주장하여 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다 할 것입니다. 반면에 귀하가 주택임대차 계약기간을 1년으로 정하여 계약을 체결하고서도 2년간 거주하겠다고 주장할 경우에는 임대인이 2년 미만의 약정기간 즉, 1년의 기간이 만료되었음을 주장하여 귀하에게 임차주택의 명도를 청구할 수는 없을 것입니다.따라서 귀하는 사정에 따라 2년 미만으로 정한 약정기간을 주장하거나 또는 「주택임대차보호법」이 보호하고 있는 최소한의 주거안정기간인 2년의 기간 중 어느 하나를 선택하여 주장할 수 있을 것으로 보입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00130&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임대차기간 | 1년의 약정기간 만료 후 묵시적 갱신의 경우 주택임대차기간 | 저는 甲으로부터 주택을 임차할 때 1년의 기간을 약정하여 거주하다가 별도의 의사표시 없이 그 기간이 경과한지 6개월이 되었습니다. 그런데 甲이 갑자기 최초 계약일로부터 최단 존속기간인 2년이 경과되면 계약갱신을 하지 않겠다는 통고서를 내용증명우편으로 보내왔습니다. 이 경우 저는 최초 계약기간 1년이 경과된 후 묵시적으로 갱신되어, 그 갱신된 계약기간을 최단존속기간인 2년으로 보아 아직도 1년 6개월의 기간이 남아 있다고 주장할 수는 없는지요? | 주택임대차에서 계약기간을 2년 미만으로 정하였을 경우 임대인은 2년 미만의 약정기간의 만료를 이유로 임차주택의 명도를 청구할 수는 없지만, 임차인은 2년 미만의 약정기간의 만료를 이유로 보증금의 반환청구나 경매 시 우선변제청구를 할 수 있습니다.즉, 「주택임대차보호법」 제6조 제1항 및 제2항은 “임대인이 임대차기간이끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제4조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.그러므로 위 사안의 경우와 같이 별도의 의사표시 없이 약정된 임대차기간(1년)이 경과한 경우 약정임대차기간 경과 후의 기간이 묵시적으로 갱신된 경우에 해당되는지, 아니면 최단존속기간의 규정이 적용되는 경우에 해당되는지 문제됩니다.이에 관하여 판례는 “임차인이 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터 잡은 임차보증금반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년 간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지, 주택임대차보호법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정임대차기간을 주장할 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결, 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결).따라서 귀하는 최초의 임차일로부터 2년이 경과되면 「주택임대차보호법」 제4조 제1항에 의하여 기간이 만료되고, 귀하의 주장처럼 3년(최초의 약정임대차기간 1년 + 묵시적으로 갱신된 임대차기간 2년)으로 임대차기간이 만료된다고 주장할 수는 없을 것으로 보입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00131&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임대차기간 | 묵시적으로 갱신된 경우의 주택임대차기간 | 저는 임차주택을 임차보증금 5,000만원에 계약기간 2년으로 정한 임대차계약을 체결하고 거주하였습니다. 그런데 집주인은 위 임대차기간이 만료할 당시에는 아무런 의사표시를 하지 않고 있다가, 약정된 임대차기간이 만료한 후 6개월이 경과한 지금에서야, 저에게 위 주택을 자기가 사용하여야 한다고 하면서 위 주택의 명도를 요구합니다. 이 경우 저는 위 주택을 집주인에게 명도 해야 하는지요? | 계약의 갱신에 관하여 「주택임대차보호법」 제6조 제1항 및 제2항은 “①임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제4조 제1항은 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.그러므로 「주택임대차보호법」상 묵시적으로 갱신된 주택임대차의 존속기간은 2년이므로, 묵시적으로 갱신된 주택임대차의 존속기간은 2년으로 보아야 할 것입니다.판례도 “주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은 같은 법 제6조 제2항, 제4조 제1항에 따라 2년으로 된다.”라고 하였습니다(대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결, 1992. 1. 17. 선고 91다25017 판결).따라서 귀하는 1년 6개월은 더 거주할 수 있을 것으로 보입니다.참고로 같은 법 제6조의2 제1항 및 제2항은 “제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.”라고 규정하여 묵시적으로 갱신된 주택임대차에서 임대인이 해지를 원할 경우와 임차인이 해지를 원할 경우를 다르게 규정하고 있습니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00132&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임대차기간 | 기간만료 6개월 전 계약해지 통지가 기간만료 시의 갱신거절인지 | 甲은 乙로부터 주택을 임차하였다가 계약기간 2년이 만료되기 6개월 전에 이사할 사정이 있다고 구두상으로 계약해지통지 및 임차보증금반환청구를 하였습니다. 그러나 乙이 임차보증금의 반환을 지체하던 중 사정이 변경되어 甲은 계속 거주하기로 마음먹고 임차보증금의 반환을 독촉하지 않았습니다. 그러던 중 乙은 계약기간이 만료된 후 5일이 지나서 계약기간이 만료되었으며, 甲이 위와 같이 6개월 전에 계약해지통지를 하였으므로 묵시의 갱신은 인정되지 않는다고 하면서 위 주택의 명도를 요구하고 있으나, 甲은 묵시의 갱신이 이루어진 것으로 알고 전혀 이사할 준비를 하지 않았습니다. 이 경우 甲은 乙의 명도요구에 응하여야만 하는지요? | 「주택임대차보호법」제6조는 “①임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제6조의2는 “①제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. ②제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.”라고 규정하고 있습니다.그러므로 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된다면 임차인은 언제든지 계약의 해지통고를 할 수 있고 다만, 그 해지의 효력은 임대인이 해지통고를 받은 날부터 3월이 경과되어야 발생하는데, 임대인에게는 그러한 해지권이 주어지지 않았습니다.그런데 위 사안에서 임차인 甲은 임대차기간이 만료되기 6개월 전에 임대인 乙에 대하여 임대차계약을 해지한다고 하면서 임대차보증금을 반환해줄 것을 구두상으로 통지한 사실이 있는 바, 이 경우 甲의 위와 같은 의사표시에 임대차기간이 만료되는 경우를 위한 갱신거절의 의사표시가 포함되어 있는지, 그 후 그러한 의사표시가 철회되었는지에 따라서 묵시의 갱신 여부가 결정될 것으로 보입니다.그리고 위 사안에서 甲이 계약기간만료 6개월 전에 행한 계약해지의 통지가 甲에게 계약기간만료전이라도 甲의 사정에 의하여 계약을 해지할 수 있다는 등의 계약해지권이 유보되어 있지 않은 상태에서 甲의 사정에 의하여 일방적으로 행해진 것이라면 乙이 그 해지에 동의하지 않는 한 해지의 효력이 발생하지 않은 것으로 보아야 할 것입니다. 그렇다면 「민법」 제543조에서 “①계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다. ②전항의 의사표시는 철회하지 못한다.”라고 규정하고 있지만, 위 사안의 경우에는 반드시 해지의 의사표시를 철회할 수 없는 경우라고 볼 수 없을 것입니다.참고로 판례는 임대차기간만료 6개월 전에 계약해지통지를 한 후 임차인이 임차주택으로 주민등록전입신고를 하고, 임대차기간만료일 이후에도 임차부분에서 계속 거주하였으며, 임대차보증금의 반환을 서면으로 요구하지 않았고, 임차부분에 관한 새로운 임차인을 찾아보려고 시도하지도 않았을 경우 그 통지에는 갱신거절의 의사가 포함되어 있지 아니하였거나 또는 있었다 하더라도 그러한 의사가 철회된 것으로 인정될 여지가 많아 보인다고 하였습니다(대법원 2001. 7. 10. 선고 2000다37098 판결).따라서 위 사안에서도 甲이 계약기간만료 6개월 전에 이사하겠다고 계약해지의 의사표시를 하였지만, 乙이 이에 동의해준 바가 없었고, 그 후 甲이 계약기간이 만료됨에도 다시 임차보증금의 반환을 독촉하는 등 별다른 조치를 취한 바 없이 계속 거주하였다면 甲의 6개월 전에 행한 계약해지의 의사표시는 계약갱신거절의 의사가 포함되어 있지 아니하였거나 또는 있었다 하더라도 그러한 의사가 철회된 것으로 인정될 여지가 있을 듯하므로, 甲은 乙의 기간만료로 인한 임차주택의 명도청구에 대응하여 묵시의 계약갱신을 주장해 볼 여지가 있을 것으로 보입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00133&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임대차기간 | 임차주택 양도를 이유로 주택임대차계약을 해지할 수 있는지 | 저는 2003년 3월 2일 직장동료 甲의 소개로 乙소유의 아파트를 임차보증금 4,000만원에 24개월 간 임차하기로 하면서 입주와 동시에 주민등록전입신고를 마치고 임대차계약서상에는 확정일자를 받아 두었습니다. 그런데 얼마 후 乙은 위 임차아파트를 丙에게 매도한다고 합니다. 저는 乙의 재력을 보아 보증금반환이 충분하리라고 생각하고 임차아파트 선순위 근저당권여부를 확인하지도 않고 임차하였던 것인데, 이제 와서 확인해보니 임차아파트에는 선순위 근저당권이 설정되어 있어 보증금의 확보가 불안한 상황입니다. 이 경우 저는 계약기간이 만료되지 않은 乙과의 임대차계약을 해지할 수 있는지요? | 「주택임대차보호법」 제3조 제4항은 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다. 이 경우 승계되는 임대인의 지위란 임대차계약상 임대인에게 귀속되는 권리의무의 주체가 되는 자격을 말합니다. 승계에 관하여 양도인과 양수인 사이에 특별한 합의가 필요 없이 대항력의 당연한 효과로서 양수인은 종전 임대인의 권리의무를 포괄적으로 승계합니다.이러한 지위승계는 법률상 당연한 승계이므로 임차인에게의 통지나 임차인의 동의·승낙이 필요 없으므로 위 사안과 같은 경우 임차인이 이러한 법률적 구속으로부터 벗어날 수 있을 것인지가 문제됩니다.이에 관하여 판례는 “대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제 되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제2항(현행 주택임대차보호법 제3조 제4항)에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 임차보증금반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 않는다.”라고 하였습니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).그리고 상가임대차의 경우에 관한 판례도 “임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로, 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계 되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정).따라서 귀하의 경우에도 임대인 乙이 위 임차주택을 丙에게 매도한다면 그 사실을 알게 된 후 곧바로 乙에게 내용증명우편 등으로 이의를 제기하여 임대차계약을 해지하고 乙에게 임차보증금의 반환을 청구해볼 수 있다고 하겠습니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00134&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임대차기간 | 기간만료 전 이사한 임차인이 만료시까지의 월세를 지급해야 하는지 | 저는 甲소유 주택을 보증금 500만원에 매월 10만원의 월세를 내기로 하고 2년 기간으로 계약하고 살던 중, 1년 6개월 후 개인적인 사정으로 이사를 하게 되었습니다. 그 후 6개월이 지나 계약기간이 만료하여 저는 甲에게 보증금 500만원을 반환하여 달라고 요구하였고, 甲은 6개월 간 지급하지 않은 월세 60만원을 공제하고 440만원만 돌려주겠다고 합니다. 물론, 제가 그 주택에서 나올 때는 비어있는 주택이었으나, 제가 나오고 1개월 정도 있다가 甲은 보증금과 월세를 올려서 다른 사람에게 임대하였는데, 이 경우 저는 60만원 전부를 돌려받을 수 없는지요? | 임차인의 개인사정으로 계약기간 중 계약을 해지하고자 하는 경우 계약 당시 해지권을 유보하지 않았다면 임차인이 일방적으로 해지할 수 없다 할 것이므로, 임차목적물이 제3의 임차인에게 임대되어 사용되고 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 당초의 계약내용대로 이행하든지 남은 월세를 주고 합의해지를 하여야 할 것입니다.그러나 위와 같이 귀하가 임대차계약기간만료 전에 일방적으로 주택을 비워주었고, 甲이 1개월 가량 지난 후 새로운 임차인에게 다시 임대한 경우에는 甲이 귀하와의 계약해지를 묵시적으로 승인하였다고 볼 수도 있고, 그렇지 않다고 하더라도 甲은 위 주택에 새로운 임차인이 입주한 이후부터 계약기간만료시까지는 임차료를 이중으로 받게 되므로 그 부분은 부당이득이 되는 것으로 보아야 할 것입니다.따라서 귀하는 보증금 500만원 중에서, 甲이 위 주택을 새로운 임차인에게 월세를 놓지 못했던 1개월간의 월세 10만원과 이에 대한 연 5푼 비율의 지연이자 상당을 공제한 나머지 금원을 돌려받을 수 있을 것으로 보입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00135&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임차보증금 · 차임 증감 | 재계약시에도 주택임대차보증금의 증액제한규정이 적용되는지 | 저는 주택을 전세보증금 3,000만원에 임차하여 2년의 계약기간이 만료되었습니다. 그런데 집주인은 위 주택의 보증금을 500만원 증액해주어야 재계약을 체결해주겠다고 합니다. 이 경우 「주택임대차보호법」상의 증액제한규정이 적용될 수 없는지요? | 「주택임대차보호법」 제7조는 “당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제8조 제1항은 “법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제8조 제2항은 “제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다.그런데 재계약의 경우에도 위와 같은 보증금 증액제한규정이 적용되는지 문제됩니다.이에 관하여 판례는 “주택임대차보호법 제7조는 약정한 차임 또는 보증금이 그 후의 사정변경으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있고, 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 규정하고 있으므로, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는 것이다.”라고 하였습니다(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결, 2002. 6. 28. 선고, 2002다23482 판결).따라서 위 사안과 같이 재계약을 하는 경우에는 증액제한규정의 적용을 받지 않는다 할 것이므로 귀하는 집주인과 협의하여 전세보증금 증액의 한도를 조정해볼 수밖에 없을 듯합니다.그리고 「주택임대차보호법시행령」 제8조의 제한은 약정한 차임 또는 보증금의 증액청구의 경우에 한하여 적용될 규정이고, 감액청구권의 기준에 대하여는 명문의 규정이 없는바, 이에 관하여 하급심 판례는 “전세보증금 증감청구권의 인정은 이미 성립된 계약의 구속력에서 벗어나 그 내용을 바꾸는 결과를 가져오는 것인 데다가, 보충적인 법리인 사정변경의 원칙, 공평의 원칙 내지 신의칙(信義則)에 터 잡은 것인 만큼 엄격한 요건 아래에서만 인정될 수 있으므로, 기본적으로 사정변경의 원칙의 요건인 ①계약 당시 그 기초가 되었던 사정이 현저히 변경되었을 것, ②그 사정변경을 당사자들이 예견하지 않았고 예견할 수 없었을 것, ③그 사정변경이 당사자들에게 책임 없는 사유로 발생하였을 것, ④당초의 계약 내용에 당사자를 구속시키는 것이 신의칙상 현저히 부당할 것 등의 요건이 충족된 경우로서, 전세보증금 시세의 증감 정도가 상당한 수준(일반적인 예로서, 당초 약정금액의 20% 이상 증감하는 경우를 상정할 수 있음)에 달하고, 나머지 전세기간이 적어도 6개월 이상은 되어야 전세보증금의 증감청구권을 받아들일 정당성과 필요성이 인정될 수 있고, 증감의 정도도 시세의 등락을 그대로 반영할 것이 아니라 그밖에 당사자들의 특수성, 계약의 법적 안정성 등의 요소를 고려하여 적절히 조정되어야 한다.”라고 하였습니다(서울지법동부지원 1998. 12. 11. 선고 98가합19149 판결).참고로 「주택임대차보호법」 제7조의2는 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. 1.은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 2.한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제9조제1항은 “법 제7조의2 제1호에서 ‘대통령령으로 정하는 비율’이란 연 1할을 말한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제9조 제2항은 “법 제7조의2 제2호에서 ‘대통령령으로 정하는 배수’란 4배를 말한다.”라고 규정하고 있습니다. 그런데 이 규정 역시 계약기간 중에 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환하는 것을 규제하려는 취지로 보이며, 계약기간이 만료된 후 재계약을 체결하는 경우에는 위와 같은 제한을 받지 않을 것으로 보입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00136&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임대차기간 | 임대차기간 종료 후에 매매계약을 한 양수인이 보증금을 받지 못한 임차인에게 임대차 목적물의 인도를 청구할 수 있는지 | 저는 2014. 5.경 임대인 甲과의 사이에 임대차보증금 8,000만 원 임대차기간 2014. 5. 20.부터 2016. 5. 19.까지로 정하여 임대차계약을 체결하고 2014. 5. 20. 이사 후 전입신고까지 마쳤습니다. 그런데 甲은 2016. 4월 초경 집을 매도할 것이라면서 임대차기간이 종료되면 나가달라는 내용증명을 보내 왔습니다. 실제 甲은 2016. 5. 30.경 丙에게 집을 팔았고 저는 현재까지 임대차보증금을 받지 못한 채 계속 살고 있습니다. 그 후 새로운 집주인인 丙은 저와 甲 사이의 임대차계약이 이미 종료된 상태에서 자신이 집을 매수하였기 때문에 임대인 지위를 승계받지 않았다며 저에게 나가라고 하고 있습니다. 저는 누구에게 임대차보증금을 받아야 하며 이사를 가야하는 걸까요. | 「주택임대차보호법」 제4조 제2항은 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다”고 규정하고 있고, 같은 법 제3조 제3항은 “임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다”고 규정하고 있습니다. 甲이 임대차기간이 끝나기 1개월 전인 2016. 4월 초경 귀하에게 갱신거절의 통지를 하였기 때문에 임대차기간 경과로 2016. 5. 19. 임대차계약관계는 일응 종료됩니다. 그러나 귀하는 현재까지 임대차보증금을 반환받지 못하고 있으므로 「주택임대차보호법」 제4조 제2항이 정한 바에 따라 임대차관계는 존속되는 것으로 의제됩니다. 게다가 귀하는 2014. 5. 20. 이사 후 전입신고를 마쳐 대항력을 갖춘 상태이므로 결과적으로 丙은 임대차관계가 존속되는 중 임차주택을 양수한 것이므로 「주택임대차보호법」 제3조 제3항이 정한 바에 따라 종래 甲이 가지고 있던 임대인의 지위를 그대로 승계하게 됩니다. 따라서 귀하는 새로운 집주인인 丙을 상대로 임대차보증금 지급을 주장할 수 있고, 丙이 주택의 인도를 청구하는 경우 임대차보증금지급과 동시이행을 주장할 수 있으며, 동시이행관계가 유지되고 있는 한 집에 계속 거주한다고 하여 차임을 지급해야 하는 것도 아닙니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00137&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임대차기간 | 기간을 1년으로 한 임대차계약의 임차인이 10개월 후 한 계약갱신거절 통지의 효력 | 저는 2015. 2. 15. 제대 후 급히 복학을 하느라 주변시세보다 비싼 월세를 주고 임대차기간을 2015. 2. 20.부터 1년으로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다. 이에 2015. 12. 중순 경 구두로 임대인에게 1년의 임대차기간이 끝나면 방을 옮기겠다고 통지를 하고 2015. 1. 15.에는 같은 내용을 내용증명으로 임대인에게 보냈으나 어찌된 영문인지 반송되었습니다. 그 외 임대인에게 수회 문자메시지를 통해 2016. 2.에 나가겠다고 알렸습니다. 그런데 임대인은 자신이 부동산에 알아본 결과 법에 의하여 임대차기간은 2년이 되므로, 1년도 채 지나기 전에 한 저의 통지는 무효라며 저에게 새로운 임차인이 들어 올 때까지는 계속 살아야 한다고 합니다. 임대인의 말이 맞는지요. | 「주택임대차보호법」 제4조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”고 규정하고 있습니다. 따라서 임대차기간을 1년으로 정한 경우, 「주택임대차보호법」 제4조 제1항이 정한 바에 따라 임대차기간은 2년으로 되지만, 같은 항 단서에 의하여 임차인은 애초 약정한 1년의 임대차기간을 주장할 수 있습니다. 한편, 「주택임대차보호법」 제6조 제1항은 ”임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다“고 규정하고 있습니다. 즉, 위 조항의 단서 부분을 반대해석하면, 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전에 갱신거절의 의사를 임대인에게 통지하면 임대차계약은 기간의 만료로 종료됩니다. 따라서 임차인인 귀하는 약속한 1년의 임대차기간을 주장할 수 있고, 그 1년의 기간이 끝나기 1개월 전에 해당하는 2015. 12. 중순 경 구두로 임대인에게 1년의 임대차기간이 끝나면 방을 옮기겠다고 통지를 한바, 임대차기간은 2015. 2. 19. 종료되었습니다. 다만 귀하가 소송을 하는 경우 위 통지 사실을 입증해야 할 것인데 내용증명은 임대인에게 도달하지 않은 것으로 보이고, 구두 통지는 입증이 어려운 점이 있습니다. 그러나 귀하가 임대인에게 보낸 문자메시지 중 2015. 1. 19. 전에 한 것이 있다면 통지 사실을 입증하는 자료가 될 것입니다. 한편, 귀하가 임대차 목적물에 거주하는 동안에는 차임을 지급할 의무가 있습니다. 따라서 귀하는 임대차 목적물 점유와 전입신고를 모두 유지해야 인정되는 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 대항력을 잃지 않고 이사를 가야할 필요성이 큰바, 같은 법 제3조의3이 정한 임차권등기명령을 받은 후 이사를 할 것을 권해드리며, 필요한 경우 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 할 수도 있을 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00138&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임대차기간 | 임대차기간 종료 직전에 한 해지통지의 효력 발생시점 | 저는 임대인인데, 임차인이 임대차기간 종료 이틀을 앞두고 이사를 가겠으니 당장 임대차보증금을 반환해달라고 합니다. 저는 임차인을 내보낼 생각이 없었으므로 한 달 전에 임대차계약갱신 여부를 묻지 않은 상태이고요. 하다못해 임대차보증금을 마련할 기간이라도 필요한데, 어떻게 해야 할까요. 제가 보증금을 반환하지 못 할 경우 손해배상도 해야 하는 건가요. | 「주택임대차보호법」 제6조 제1항은 "임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다"고 규정하고 있습니다. 따라서 귀하나 상대방이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신거절 등을 통지하지 아니하였다면, 임대차계약은 종전과 같은 조건으로 묵시적 갱신이 되었다고 할 것입니다. 한편 「주택임대차보호법」 제6조의2는 위와 같은 조항에 따라 계약이 갱신된 경우 임대차기간을 2년으로 본다는 규정에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다. 즉, 임대차기간이 갱신된 후에는 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으나 실제 계약이 해지되는 것은 3개월이 지난 후라는 말입니다. 따라서 귀하가 문의하신바와 같이 상대방이 묵시적 갱신된 임대차계약을 바로 해지하겠다는 통지를 하였더라도 귀하는 3개월 동안은 약속한 차임을 받을 수 있고, 그 기간 동안 임대차계약이 존속됨을 주장하실 수 있습니다. 또한 귀하가 차임을 청구하고 그 기간 동안 임대차보증금을 반환하지 않는 것은 위법한 행위가 아닌바, 상대방이 귀하에게 손해배상을 청구할 수는 없다고 보입니다. 나아가 3개월이 지났더라도 상대방이 계속 건물에서 살고 있다면, 귀하는 차임상당액을 부당이득반환으로서 청구할 수 있습니다. 또한 상대방의 건물 인도의무와 귀하가 연체차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금의 반환의무는 동시이행의 관계인바, 상대방이 건물을 인도할 때까지 보증금에 대한 이자나 손해도 발행하지 않습니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00139&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임대차기간 | 임대인이 임대차기간이 끝나기 1개월 이내 해지통지를 한 경우 묵시적 갱신이 되는지 | 甲은 1998. 6. 15. 乙에게 丙 소유 아파트를 임대차기간 6월로 하여 임대한 후 해지 통지 없이 임대차계약을 갱신하여 오다가 2006. 5. 25. 계약 해지를 통지하여 임대차보증금을 공탁하였습니다. 그 후 乙은 소유자인 丙의 요구에 따라 2009. 3. 2. 아파트를 丙에게 인도해 주었습니다. 甲의 2006. 5. 25. 계약 해지 통지가 효력이 있는지, 효력이 없는 경우 위 임대차계약은 언제 종료되었다고 볼 수 있는지 | 먼저, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서(민법 제618조 참조), 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립합니다. 따라서 甲과 乙 사이에 체결한 丙 소유의 아파트에 대한 임대차계약은 유효합니다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결 등 참조). 다만 「주택임대차보호법」 제4조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”고 규정하고 있는바, 위 임대차계약의 임대차기간은 2년입니다. 그리고 「주택임대차보호법」 제6조는 제1항에서 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다”고 규정하고 있고, 제2항에서 “제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다”고 규정하고 있는바, 이에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은 2년입니다. 따라서 甲과 乙 사이에 임대차계약은 2년씩 묵시적으로 갱신되어 오다가 만료일이 2006. 6. 14.로 되었으며, 위 만료일로부터 1개월 내인 2006. 5. 25.자 甲의 해지 통지는 주택임대차보호법 제6조 제1항에 위배되어 효력이 없으므로 위 임대차계약은 2006. 6. 15. 이후에도 종전과 동일한 조건으로 2년간 갱신된 것으로 보아야 하고, 乙이 이 사건 아파트의 소유자인 丙의 요구로 이를 인도함으로써 위 임대차가 종료되었다고 할 것입니다(대법원 2012.1.27. 선고 2010다59660 판결). | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00140&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임대차기간 | 2기 이상의 차임을 연체한 경우에 해당하는지 여부, 임대차기간 중 임대차계약 해지할 수 있는 법적근거가 무엇인지 | 저는 2015. 5.경 임차인 乙과의 사이에 임대차보증금 5,000만 원, 차임 월 30만 원, 임대차기간 2015. 5. 20.부터 2017. 5. 19.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다. 그런데 乙은 2015. 12월분 차임을 내지 않았고, 2016년 1월분 차임도 15만원 만 냈으며, 같은 해 2월, 3월분 차임을 냈으나 4월분 차임을 다시 15만 원만 지급하였습니다. 우선 乙이 2기의 차임을 연체한 경우에 해당하는지 알고 싶습니다. 그리고 주택임대차보호법에는 2기의 차임을 연체하는 경우 계약 갱신을 하지 않을 수 있다고만 되어 있는 것 같은데, 제가 임대차기간 중 해지할 수 있는 법적인 근거가 있는지요? | 「주택임대차보호법」 제6조 제1항 전문은 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”고 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 “ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다”고 규정하고 있습니다. 여기서 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체한다는 의미는 차임의 연체가 반드시 2기 연속될 것을 가리키는 것이 아니라 전후 합하여 연체액이 2기분에 달하기만 하면 된다는 의미입니다. 乙은 2015. 12월분 차임 30만원을 내지 않았고, 2016년 1월분과 같은 해 4월분 차임을 각 15만 원만 지급하여 합계 60만원을 지급하지 않은바, 이에 해당합니다. 「주택임대차보호법」제1조는 “이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다”고 규정한 만큼, 특별법인 「주택임대차보호법」에 규정이 없는 경우 일반법인 「민법」의 임대차 관련 조항의 규율을 받게 됩니다. 따라서 「주택임대차보호법」에는 차임연체로 인한 임대차계약의 중도 해지 조항이 없으므로 민법에 따라야 할 것인데, 민법 640조는 “건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 정하고 있습니다. 여기서 2기의 차임액에 달하는 때의 의미는 차임의 연체가 전후 합하여 연체액이 2기분에 달하기만 하면 된다는 의미임은 「주택임대차보호법」의 것과 동일합니다. 따라서 귀하는 임대차기간 종료 이전이라도 위 민법 규정을 근거로 乙에게 해지통지를 할 수 있고, 이 경우 해지의 효력은 통지가 된 즉시 발생합니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00141&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임대차기간 | 집기파손, 관리비 미납을 이유로 갱신된 임대차계약기간의 중도에 임대차계약을 해지할 수 있지 | 저는 아파트를 소유하고 있는데 2014. 5. 20.경 乙과의 사이에 임대차보증금 2,000만 원, 임대차기간 2014. 6. 1.부터 2016. 5. 30.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였으며 그 후 출국하여 중국에서 2년간 체류하다 2016. 7월에 입국하였습니다. 그런데 알고 보니 乙은 아파트에 이사한 이후 부부싸움을 하여 방문을 3개와 부엌 싱크대 등을 모두 부수고 관리비도 거의 지급하지 않아 그 연체액이 200만원에 이른 상태입니다. 제가 귀국하기 전에 임대차계약이 이미 갱신되어 임대차기간이 2년이나 남아다고 하는데, 수리비와 연체된 관리비를 보증금에서 공제하고 즉시 나가라고 할 수 있을까요. | 임대차계약에 있어서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 관한 임차인의 모든 채무를 담보합니다. 따라서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다. 그리고 임차인이 임대차목적물을 사용·수익하는 동안 그 사용·수익을 위하여 그 목적물에 관하여 발생한 관리비·수도료·전기료 등 용익에 관한 채무는 임대차계약에서 달리 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대차관계의 성질상 임대차보증금에 의하여 담보되는 임차인의 채무에 속한다고 할 것이라는 것이 판례의 입장입니다(대법원 2012. 6. 28. 선고 2012다19154 판결, 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조). 한편, 「주택임대차보호법」 제6조는 제1항은 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다”라고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 “제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.”라고 규정하고 있습니다. 다만 같은 조 제3항은 “2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다”고 합니다. 따라서 사안의 경우 乙은 임대차 목적물인 아파트를 고의로 파손한바, 임차물보관의무를 현저히 위반한 경우에 해당하여 「주택임대차보호법」 제6조 제1항이 적용되지 않습니다. 귀하는 즉시 乙에게 내용증명이나 문자메시지 등으로 임대차계약 해지통지를 하여 아파트에서 나갈 것을 요구할 수 있고, 을이 아파트를 인도해 주면 그와 동시에 연체된 관리비와 방문, 부엌 집기 수리비 등을 공제한 나머지 임대차보증금만 돌려주면 될 것으로 생각됩니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00142&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임차보증금 · 차임 증감 | 언니 대신 동생이 임대차 목적물에 주소를 두고 사는 경우 대항력 유지 여부, 연속된 묵시의 갱신에 있어서 임대차기간 계산, 임대인의 차임 증액 요구의 적법한 이유 | 저의 친언니는 2011. 11. 20.경 집주인인 甲과 임대차보증금 2,000만 원, 차임 월 30만 원, 임대차기간 2011. 11. 25.부터 2년간으로 임대차계약을 체결하고 2011. 11. 25. 이사를 한 후 재계약이나 임대차보증금 혹은 차임 인상 요구가 없었기에 3년 동안 살았습니다. 그 이후 언니가 시집을 가고 대신 동생인 제가 현재까지 월세 내며 살고 있습니다(언니가 시집을 간 후 제가 임대차 목적물에 전입신고를 하였습니다). 지금까지 차임이나 공과금을 연체한 사실도 없습니다. 그러던 중 2016. 9. 6. 집주인이 丙으로 바뀌었는데 2016. 10. 20. 경 부동산으로부터 리모델링공사를 한다며 나가라는 통보를 받았습니다. 그 직후 丙과 통화를 하게 되었는데, 11월까지 방을 빼주든지 차임을 올려달라고 하면서 불응시 명도소송을 하겠다고 하였습니다. 이에 저는 임대차계약이 묵시적으로 갱신되어 2017. 11. 24.까지가 계약기간이라고 주장하였습니다. 그러자 상대방은 임차인인 언니가 주민등록을 옮겨 갔으니 새로운 주인인 자신은 임대차보증금을 돌려줄 의무가 없다고 하였습니다. 제가 알고 싶은 것은, 丙의 주장대로 임차인과 실제 사는 사람이 다른 경우에 새로운 주인은 임대인 지위를 넘겨받지 않는지, 그리고 제가 주장하는 2017. 11. 24.까지의 임대차기간이 맞는지, 제가 차임를 인상 요구에 불응할 수 없는지 입니다. | 유감스럽게도 귀하는 甲과 임대차계약을 체결한 직접 당사자가 아니므로, 직접 임차인으로서 권리는 행사할 수 없고, 임차인인 언니를 통해 행사하여야 할 것으로 보입니다. 귀하는 임차인인 언니의 간접점유자의 지위에 있다고 보입니다. 그런데 판례는 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다고 합니다(대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결, 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결). 그리고 위와 같은 이유로 주택의 전대차가 그 당사자 사이뿐만 아니라 임대인에 대하여도 주장할 수 있는 적법 유효한 것이라고 평가되는 경우에 있어서는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마치고 있다면 이로써 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 또 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접 점유 및 주민등록으로써 적법 유효하게 유지 존속한다고 보아야 한다고 합니다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결). 이러한 판례의 입장에 비추어 언니 대신 동생이 사는 것은 임대인에 대한 배신행위라고 보기 어려워 임대차계약 해지 사유는 없다고 보이고, 언니의 간접점유자의 위치에 있는 귀하가 임대차 목적물을 계속 점유하고 있고 이에 전입신고를 한 상태에서 丙이 임대차 목적물을 양수하였다면, 丙은 임대인 지위를 승계한다고 보입니다. 즉, 丙의 주장과 달리 귀하의 언니가 임차인이고 실제 사는 사람은 그 동생인 귀하이며, 귀하만 전입신고가 된 상태라도, 새로운 주인은 임대인으로 책임을 승계받습니다. 「주택임대차보호법」 제6조 제1항 전문은 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 “제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.”고 규정하고 있습니다. 따라서 귀하의 주장과 같이 언니가 체결한 임대차계약은 2011. 11. 25.부터 2년이 지난 2013. 11. 24. 그 임대차기간이 만료되나 묵시의 갱신으로 2년 동안 더 계속되어 2015. 11. 24. 만료되고 다시 묵시의 갱신이 되어, 결국 현재의 임대차 계약은 2017. 11. 24.에서야 만료됩니다. 한편 「주택임대차보호법」 제7조는 “당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다”고 규정하고 있습니다. 따라서 귀하는 원칙적으로 「주택임대차보호법」이 보장한 임대차계약기간 2년 동안은 최초 체결한 임대차계약의 내용에 따른 차임만 지급할 의무가 있습니다. 그러나 묵시의 갱신으로 인정된 위 임대차기간 도중이더라도 ① 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동이 있으며 ② 그로 인하여 그간 귀하가 지급해온 차임이 적절하지 아니하게 된 때에 한하여 丙은 차임 증액을 요구할 수 있고, 귀하는 이를 거부할 수 없습니다. 그런데 丙이 2013. 5. 20. 귀하에게 차임 증액을 요구한 이유가 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동이 아니라 오직 리모델링 공사를 위하여 귀하를 쫓아내기 위한 목적이라면 이는 「주택임대차보호법」 제7조에 의하여 일방적으로 차임을 증액할 수는 있는 경우에 해당되지 않을 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00143&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임대차기간 | 부당한 보증금 증액 통지를 임차인이 거부한 경우 이를 임대차계약 갱신거절 의사 통지로 해석할 수 있는지 | 乙은 1994. 5. 31. 甲과의 사이에 이 사건 아파트에 관하여임대차기간을 2년으로 정하여 임대차계약을 체결하였고 위 임대차계약은 乙이 1996. 4. 29. 입주한 이후 1998. 4. 29. 묵시적으로 갱신되었습니다. 甲은 위 임대차계약기간 중인 1999. 7.경 乙에게 같은 해 8.분부터 위 임대차보증금 및 차임을 각 5%씩 인상하여 납부할 것을 최고 하고 만약 납부하지 아니하는 경우에는 임대차계약이 해지될 수 있음을 통지하였습니다. 乙은 위와 같은 임대차보증금 및 차임 인상이 부당하다는 이유로 이에 불응하였고, 이에 甲은 2000. 1. 3. 재차 인상된 임대차보증금 및 차임을 납부한 후 새로운 임대차계약을 체결하되 만약 이를 납부하지 아니하면 기존의 임대차계약을 해지하고 명도절차를 진행하겠다고 통지 하였습니다. 그러자 乙은 차임 연체로 인한 해지를 피하고자 2000. 1.경 甲에게 그 인상된 임대차보증금 및 차임을 납부한 다음, 위 임대차보증금 및 차임 인상이 무효라는 이유로 위 납부금액의 반환을 구하는 부당이득반환 소송을 제기하여 2000. 11. 1. 승소판결을 받고 위 판결은 그 무렵 확정되었습니다. 위 사례에서 2000. 1. 3.자 통지가 있으므로 이에 의해 임대차계약은 해지되었거나 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 통지를 한 셈이 되어 위 임대차계약은 2000. 4. 29. 기간 만료로 종료된 것으로 보아야 하는 것 아닌지요. | 甲의 임대차보증금 및 차임 인상통지는 乙이 동의하지 않는 한 임차인에게 불리한 약정으로서 그 효력이 없고 그 인상 정도도 확정판결에서 확인된 바와 같이 현저히 높은 수준이어서 무효인 점 등에 비추어, 乙이 甲의 일방적인 임대차보증금 및 임대료 인상에 따르지 아니하였다고 하여 이를 이유로 위 임대차계약을 해지할 수 없다 할 것이고, 또한 위와 같이 인상된 임대차보증금 및 차임을 납부하지 않으면 계약갱신을 거절하겠다는 원고의 일방적인 통지 또한, 그 효력이 없는바, 결국, 위 임대차계약은 2000. 4. 29. 전 임대차계약과 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신된다고 보아야 하는지의 의문이 있을 수 있습니다. 그러나 대법원은 사안에서 “위 통지의 문언 및 甲이 그와 같은 통지를 하게 된 동기와 경위, 위 통지에 의하여 달성하려는 목적, 그리고 이 사건 아파트 임대차계약의 해지 및 명도절차 착수는 乙과의 위 아파트 임대차계약의 갱신을 하지 아니함을 전제로 한다는 점 등을 고려할 때, 위 통지는 기존의 임대차계약 기간 중의 계약해지를 의미하는 외에 장차 이 사건 아파트에 대한 기존의 임대차계약상의 임대차보증금과 차임을 인상하는 것으로 그 계약조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시까지 포함된 것으로 해석하여야 할 것이다.”라고 판단하였습니다. 또한 대법원은 “주택임대차보호법 제7조에서 "약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다고 할 것이므로(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결 참조), 위 통지 당시 그 임대차보증금 및 차임 인상분의 적정 여부는 원고의 이 사건 임대차계약 갱신거절의 의사표시 효력과는 아무런 관계가 없다 할 것이다”고 판단하였습니다. 위와 같은 판단아래 대법원은 甲이 乙에게 위 내용의 통지를 한 이상 원고와 피고 사이에 주택임대차보호법 제6조 제1항에서 정한 임대차계약의 묵시적 갱신이 이루어질 여지는 없게 되었다고 결론을 지었습니다(대법원ㅤ2002. 6. 28.ㅤ선고ㅤ2002다23482ㅤ판결). | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00144&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임차보증금 · 차임 증감 | 1년의 임대차기간이 끝나갈 무렵 임대인의 보증금 증액요구 | 저는 2015. 9. 20.경 甲과의 사이에 임대차보증금 5,000만 원, 임대차기간 2015. 10. 1.부터 2016. 9. 30.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다. 그런데 甲이 2016. 8. 말경 주변시세가 많이 올랐다며 임대차보증금을 500만 원 올려달라고 합니다. 보증금을 올려주어야 할까요? | 「주택임대차보호법」 제4조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”고 규정하고 있습니다. 따라서 귀하가 임대차기간을 1년으로 정하여 甲과의 사이에 임대차계약을 체결하였다고 하더라도 임대차기간은 2년이며, 임대인인 甲이 1년의 임대차기간을 주장할 수는 없습니다. 한편, 「주택임대차보호법」 제7조는 “당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제8조 제1항은 “법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제8조 제2항은 “제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다. 따라서 귀하의 경우 원칙적으로 「주택임대차보호법」이 보장한 임대차계약기간 2년 동안은 2015. 9. 20.경 약정한 임대차보증금 5,000만 원으로 살 권리가 있습니다. 그러나 위 2년 이내이더라도 ① 위 계약 체결시로부터 1년이 경과한 상태이고, ② 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동이 있으며 ③ 그로 인하여 약정한 5,000만 원이라는 임대차보증금이 적절하지 아니하게 된 때라는 요건이 모두 충족되는 경우에 한하여 甲은 보증금 증액을 요구할 수 있습니다. 그런데 甲이 귀하에게 임대차보증금 증액을 요구한 시점은 임대차계약 체결시부터 1년이 경과하지 않은 시점이고, 단순한 주변시세 변동 사실만으로 약정한 5,000만 원이라는 임대차보증금이 적절치 아니하게 되었는지도 불분명하며, 더구나 증액을 요구한 500만 원은 위 5,000만 원의 1/20을 초과하는바, 甲의 임대차보증금 증액요구는 주택임대차보호법에 위반되는 것으로 보입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00145&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임차보증금 · 차임 증감 | 묵시적 갱신된 임대차기간 중 임대인 일방의 차임 증액 요구가 유효하기 위한 요건과 유효한 증액 범위 | 저는 2010. 5.경 임대인 甲과의 사이에 임대차보증금 5억 원에 차임 월 120만 원, 임대차기간 2010. 5. 30.부터 2012. 5. 29.까지로 정하여 임대차계약을 체결하고 2010. 5. 30. 이사 하였습니다. 그 직후 甲은 해외 유학을 떠났기 때문에 임대차계약을 다시 체결하지 않고 임대차기간 종료 후에도 계속 살게 되었는데, 甲이 2013. 5. 20. 내용증명으로 유학생활에 비용가 많이 든다며 차임을 5만원 증액하여 달라고 요구를 했습니다. 그러나 저는 형편이 여의치 않아 이에 응할 수 없었고, 다행히 甲도 그 후 추가적 요구를 하지 않아 종전과 같이 월 120만 원의 차임만 내왔습니다. 그러다 甲이 5년 만에 국내로 돌아왔으며, 2015. 5. 20.경 저에게 찾아와 그동안 주변시세가 현저히 올랐다는 이유로 과거에 자신이 증액을 요구한 차임의 합계 120만원(5만원 × 24개월)을 지급하고, 2015. 6월분부터는 위 증액된 차임에서 다시 5만원을 증액한 130만원의 차임을 지급하라고 요구하였습니다. 저는 최근 사업이 어려워져 지금까지 월 120만원의 차임도 겨우 지급해왔는데 어떻게 해야 할까요. | 「주택임대차보호법」 제6조 제1항 전문은 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 “제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.”고 규정하고 있습니다. 따라서 甲이 2013. 5. 20. 차임 증액을 요구하였더라도 이는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 한 계약조건 변경이 아니므로 귀하의 임대차기간은 2014. 5. 29. 만료하고 그와 동시에 다시 2년간 전과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 되었다고 볼 수 있습니다. 한편 「주택임대차보호법」 제7조는 “당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다”고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제8조 제1항은 “법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다”고 규정하고 있습니다. 따라서 귀하는 원칙적으로 「주택임대차보호법」이 보장한 임대차계약기간 2년 동안은 2010. 5.경 체결한 임대차계약의 내용에 따라 차임 월 120만 원만 지급할 의무가 있습니다. 그러나 위 2년 이내이더라도 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동이 있으며 그로 인하여 약정한 120만 원이라는 임대차보증금이 적절하지 아니하게 된 때에 한하여 甲은 차임 증액을 요구할 수 있습니다. 그런데 甲이 2013. 5. 20. 귀하에게 차임 증액을 요구한 이유가 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동이 아니라 자신의 유학생활에 비용이 많이 든다는 이유이므로, 甲이「주택임대차보호법」 제7조에 의하여 일방적으로 차임을 증액할 수는 없다고 보입니다. 한편, 甲은 2015. 5. 20.경 귀하에게 5년간 주변시세가 현저히 올랐다는 이유로 과거에 자신이 증액을 요구한 금원 합계 120만원(5만원 × 24개월)을 지급하라고 요구하나, 「주택임대차보호법」 제7조는 “장래에 대하여”만 차임의 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있으므로, 이 부분 역시 귀하가 합의해주지 않는 한 甲이 청구할 수 없는 부분이라 보입니다. 한편 甲은 2015. 6월분부터는 과거 차임 증액이 적법하게 되었다는 전제에서 다시 5만원을 증액한 130만원의 차임을 지급하라고 요구하고 있으나, 앞서 설명한 바와 같이 甲이 일방적으로 한 2013. 5. 20. 차임증액 요구는 효력이 없으며, 그 결과 甲이 2015. 5. 20.에 한 요구는 기존 차임 120만원에서 10만원이나 증액하겠다는 것이되어 1/20을 초과하게 됩니다. 따라서 甲이 2015. 5. 20.에 한 요구가 「주택임대차보호법」 제7조가 요구하는 요건을 모두 충족한 경우라도 기존 차임 120만원의 1/20에 해당하는 6만 원을 부분만 유효하게 증액되는바, 귀하는 甲에게 126만원만 지급하면 될 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00146&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임차보증금 · 차임 증감 | 월세로 전환된 금액이 과다한 경우 이를 돌려받을 수 있는지 | 저는 2014. 11월경 집주인인 甲과의 사이에 임대차보증금 6,000만 원, 월세 60만 원, 임대차기간 2014. 12. 1.부터 2016. 11. 30.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다. 甲은 2016. 10월 경 임대차보증금을 3,000만 원으로 감액하는 대신 월세를 100만원으로 올리겠다고 하였습니다. 이에 저는 계약서도 다시 쓰지 않고, 2016. 12. 1.경 甲으로부터 감액된 임대차보증금 3,000만 원을 돌려받았으며 2016. 12. 5. 甲에게 12월분 월세를 100만 원을 지급하였습니다. 그런데 알아본 결과 위 월세로 전환된 금액이 과다한 사실을 알게 되었습니다. 제가 과다 지급한 월세가 얼마이고, 그 돈을 돌려받을 수 있는지요. | 「주택임대차보호법」 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 ①「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 또는 ② 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다고 합니다. 그리고 동법 시행령 제9조 제1항은 위 ①의 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말하고, 같은 조 제2항은 위 ②의 "대통령령으로 정하는 이율"이란 연 3.5퍼센트를 말한다고 합니다. 그런데 2016. 12. 5. 기준 한국은행에서 공시한 기준금리는 연1.25%이고 위 연 3.5%를 더한 비율은 4.75%인바, 이것이 주택임대차보호법 시행령 제9조 제1항이 규정한 연 1할(연 10%)보다 낮습니다. 따라서 차임으로 전환된 3,000만원에 위 4.75%를 곱하여 12개월로 나눈 금액은 118,750원(30,000,000원 × 0.0475 ÷ 12개월)인바, 이를 초과해서 증액된 부분은 281,250원(40만 원 - 118,750원)입니다. 한편 「주택임대차보호법」 제10조의2는 “임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다”고 규정하고 있습니다. 따라서 귀하는 임대인에게 「주택임대차보호법」 제7조의2이 정한 월차임 산정률을 초과하여 지금한 차임 부분인 281,250원을 돌려받을 수 있을 것으로 보입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00147&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 임차주택의 경매 시 기간만료 전 임차인의 배당요구권 | 저는 근저당권 등과 같은 제3자의 권리관계가 일체 설정되지 않은 주택을 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마친 후 확정일자까지 받아 두었는데, 제가 임차하고 있는 주택이 임대차기간만료 전에 경매절차에 넘어가고 말았습니다. 임대차기간이 만료되기 전이라도 우선변제권을 주장할 수 있는지요? | 귀하는 근저당권 등과 같은 제3자의 권리관계가 일체 설정되지 않은 주택을 임차하여 입주 및 주민등록전입신고를 함으로써 「주택임대차보호법」 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖추고 있습니다.그런데 구 「주택임대차보호법」(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항은 “주택의 인도와 주민등록을 마치고, 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다. 다만, 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다.”라고 규정하고 있었습니다.그러므로 위 사안처럼 계약기간의 만료 전에 임차주택이 경매절차에서 매각될 경우 대항력 있는 임차인이 우선변제권을 주장할 수 있느냐에 관하여 문제되고 있었습니다.이와 관련하여 판례는 “임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있고, 그 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차목적물인 주택이 경락으로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 생기고, 임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은, 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있고, 한편 민사소송법 제606조 제1항(현행 민사집행법 제89조)은 배당요구사실을 경매법원이 채무자에게 통지하도록 규정하고 있고, 제728조(현행 민사집행법 제268조)가 담보실행을 위한 경매에도 준용하고 있으므로, 경매법원이 위 법조에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 그 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이니, 임대차관계는 그 배당요구통지의 임대인에 대한 도달 즉시 해지로 종료되며, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료되어 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 단서에 해당하지 않게 되므로, 임차인에게 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 본문 또는 제8조 제1항에 의한 우선변제권을 인정하여야 한다.”라고 하여(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결, 1998. 10. 27. 선고 98다1560 판결), 경매절차상의 임차인의 배당요구가 임대인에게 전달되면 우선변제권을 행사할 수 있다고 하였습니다.그러나 현행 「주택임대차보호법」(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정된 후의 것) 제3조의2 제2항에서 종전의 ‘임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다.’라는 규정을 삭제하였으므로 논란의 여지가 없어졌습니다. 더 나아가 신설된 법 제3조의 5는 “임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.”라고 하여 소제주의의 원칙을 택하였습니다.따라서 귀하는 임차기간의 만료 여부에 관계없이 임차주택이 경매 개시되었으므로 우선변제권을 주장하여 배당요구를 할 수 있을 것으로 보입니다. 다만 민사집행법상 경매에서 배당요구는 집행법원이 정하는 배당요구의 종기까지 하여야 하므로(민사집행법 제84조 제1항, 제88조), 이 점을 감안하여 배당요구의 종기 이전에 배당요구 또는 우선권행사의 신고를 하여야 합니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00148&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 주택임대차보호법상의 확정일자제도와 전세권설정등기의 차이점 | 저는 주택을 전세보증금 3,000만원에 임차하려고 하는데, 이 경우 전세보증금을 보호받기 위한 제도로 전세권설정등기 이외에 확정일자제도가 있다고 합니다. 이러한 두 가지 제도의 차이점은 어떠한 것이 있는지요? | 전세권설정등기는 「민법」의 전세권에 관한 규정에 의하여 그 설정순위에 따라 당연히 물권적 효력인 순위보호가 인정됨에 반하여, 확정일자제도는 1989년 12월 30일부터 시행된 「주택임대차보호법」의 개정규정에 의하여 사회적 약자인 세입자를 보호하기 위하여 원칙적으로 채권계약인 주택임대차에 대하여 물권적 효력(순위에 따른 우선변제의 효력)을 인정하는 제도라는 점에 근본적인 차이점이 있습니다.구체적인 차이점을 살펴보면 다음과 같습니다.첫째, 확정일자제도에 의한 순위가 인정되기 위해서는 각 등기소나 공증사무소 또는 주민센터에서 확정일자를 받는 이외에 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도 받아 실제거주(입주)할 것을 그 요건으로 함에 반하여, 전세권설정등기는 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다. 따라서 확정일자제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 주민등록전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 단점이 있음에 반하여, 전세권설정등기는 등기만 경료해 두면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리합니다.둘째, 확정일자제도는 등기소나 공증인사무실 또는 주민센터에서 저렴한 비용으로, 또한 임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속·간편한 절차에 의해 확정일자를 받을 수 있음에 반하여, 전세권설정등기는 임대인의 협력 없이는 등기 자체가 불가능하며, 그 절차의 복잡성으로 인해 대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야 하고, 그 비용 또한 확정일자를 받는 데 비하여 많은 비용이 소요됩니다. 또한, 전세기간 만료 시에는 전세권설정등기를 말소해 주어야 합니다.셋째, 전세계약기간이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있음에 반하여(주택임차권등기명령에 의한 등기가 된 경우에도 그 등기에 경매신청권은 부여되어 있지 않음), 전세권설정등기를 경료한 전세권자는 위와 같은 경우 민사집행법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매) 규정에 근거하여 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능합니다. 다만, 건물의 일부에 대하여 전세권설정등기를 한 경우 그 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 인정되지만 임차부분에 대한 분할등기 없이 전체에 대한 경매신청은 할 수 없습니다(대법원 2001. 7. 2.자 2001마212 결정).넷째, 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.다섯째, 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택 외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택에만 전세권설정등기를 한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없습니다. 다만, 집합건물에 관하여 판례는 “집합건물이 되기 전의 상태에서 건물일부만에 관하여 전세권이 설정되었다가 그 건물이 집합건물로 된 후 그 전세권이 구분건물의 전유부분만에 관한 전세권으로 이기된 경우, 구분소유자가 가지는 전유부분과 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 전유부분의 소유자가 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과 대지권이 동일소유자에게 귀속하게 되었다면 위 전세권의 효력은 그 대지권에까지 미친다고 보아야 할 것이다.”라고 하였습니다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2001다68389 판결). | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00149&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 대항요건은 갖추었으나 제3자의 가압류 후 확정일자를 받은 경우 | 저는 주택을 임차하여 입주와 주민등록전입신고는 마쳤으나, 확정일자를 받기 전에 임차주택에 대하여 가압류등기가 경료되고 말았습니다. 만일, 임차주택이 경매될 경우 제가 가압류채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는지요? | 입주와 주민등록전입신고에 관하여 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항에서는 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자나 그 밖의 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있습니다.그런데 위 사안과 같이 주택임차인이 대항요건은 갖추었지만, 확정일자를 가압류등기보다 늦게 받은 경우 임차주택이 경매된다면 가압류채권자와의 우선순위가 어떻게 될 것인지 문제됩니다.일단, 「주택임대차보호법」상 우선변제권을 취득하기 위해서는 대항요건 외에 확정일자까지 갖추어야 하는 것이므로 확정일자를 가압류등기보다 늦게 받았다면 그 가압류채권자에 대해 우선변제권을 주장할 수는 없고, 그 가압류채권자는 주택임차인에 대하여 선순위 가압류채권자가 되는 것입니다. 다음으로 선순위 가압류채권자가 있는 경우 그와 주택임차인사이의 배당순위와 관련하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조의2 제1항(현행 주택임대차보호법 제3조의2 제2항)은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로, 부동산담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로 위 규정에 의하여 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금채권자도 선순위 가압류채권자와는 평등배당관계에 있게 된다.”라고 하였습니다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결).따라서 귀하는 가압류채권자보다 우선하여 배당받을 수는 없지만, 가압류채권자와 채권액에 비례하여 안분 배당을 받을 것입니다. 또한, 귀하는 매각대금이 적어 보증금전액을 배당 받지 못할 경우에는 가압류 전에 갖춘 대항요건을 근거로 경매절차의 매수인에 대하여도 대항력을 주장할 수 있습니다. 한편 위와 같은 경우라도, 귀하가 주택임대차보호법 제8조에 따른 소액임차인에 해당한다면 해당 소액보증금의 범위 내에서는 가압류채권자에 비해 우선적으로 변제받을 수 있다는 점을 참조하시기 바랍니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00150&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 대지만 경락될 경우 주택임차인의 배당요구권 | 저는 甲소유 다가구주택의 방 1칸을 전세보증금 1,200만원에 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마치고 거주하였습니다. 그런데 선순위인 근저당권자(대지에 위 주택이 신축된 후 근저당권을 설정 받은 자)가 위 주택과 대지를 경매신청 하였다가 건물에 대한 경매신청을 취하하여 대지만 매각되었습니다. 저는 소액임차인으로서 권리신고 겸 배당요구신청을 해두었는바, 대지의 매각대금에서도 최우선변제 받을 수 있는지요? | 위 사안과 관련하여 판례는 “임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법 제3조의2 제1항(현행 주택임대차보호법 제3조의2 제2항) 및 제8조 제3항의 각 규정과 주택임대차보호법의 입법취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 주택임대차보호법 제2조에서 주택임대차보호법의 적용대상으로 규정하고 있는 ‘주거용 건물’의 임대차라 함은 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐이지, 주택임대차보호법의 적용대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아니고, 다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지부분만이 낙찰되었다고 하더라도, 그 주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결, 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결).따라서 귀하는 위 대지에 대한 경매절차의 매각대금에서도 최우선변제를 받을 수 있을 것으로 보입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00151&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 저당된 토지에 신축한 주택 임차인의 토지매각금에 대한 권리 | 저는 서울 소재 甲 소유 신축주택을 보증금 4,000만원에 24개월간 임차하기로 하여 입주와 주민등록전입신고 및 확정일자를 받아 두었습니다. 그런데 임차건물이 신축되기 전 이미 토지상에는 乙의 근저당등기가 설정되어 있었습니다. 저는 소액임차인으로서 대항력과 우선변제권을 가지고 있으므로 토지와 건물에 대한 경매절차의 매각대금에서 최우선변제를 받을 수 있다고 알고 있습니다. 만약 乙이 경매를 신청하여 토지와 건물이 매각될 경우 토지의 매각대금에서도 최우선변제를 받을 수 있는지요? | 「주택임대차보호법」제3조의2 제2항은 “대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제8조 제1항 및 제3항은 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 같은 법 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하되, 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1을 넘지 못하도록 규정하고 있습니다. 그러므로 보통의 일반적인 주택임차인은 위 규정에 근거하여 대지를 포함한 주택의 매각대금에서 우선변제권 등을 주장할 수 있습니다.그러나 귀하의 경우와 같이 토지에 저당권이 설정된 후에 건물이 신축되었을 때 그 신축건물을 임차한 소액임차인이 토지의 매각대금에 대하여도 최우선변제권을 주장할 수 있는지는 문제가 될 수 있습니다.이에 관하여 판례는 “임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항(현행 주택임대차보호법 제3조의2 제2항) 및 제8조 제3항의 각 규정과 주택임대차보호법의 입법취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제 받을 수 있다고 할 것이나(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결), 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권설정 당시에 이미 그 지상건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다.”라고 하였으며(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결), 최근 대법원 판례에서도 “대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우라면 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 한다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결).”라고 하여 기존의 입장을 그대로 유지하고 있는 것으로 보입니다.따라서 귀하의 경우에도 위 토지의 매각대금에서는 乙보다 우선하여 보증금 중 일정액[3,400만원, 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항 제1호(2016. 3. 31. 개정)]을 변제받지 못할 것으로 보이고, 다만 건물의 매각대금에서는 대금의 2분의 1의 범위 내에서 3,400만원을 한도로 변제받을 수 있을 것으로 보입니다.참고로 2016년 3월 31일부터 시행되고 있는 개정 ?주택임대차보호법 시행령?은 최우선변제권의 범위를 ① 서울특별시에서는 1억 원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 3,400만 원 이하의 범위 내에서, ② 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다)에서는 8,000만 원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,700만원 이하의 범위 내에서 ③ 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시에서는 6,000만 원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,000만 원 이하의 범위 내에서, ④ 그 밖의 지역에서는 5,000만 원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,700만 원 이하의 범위 내에서 각 인정된다고 규정하고 있습니다. 다만, 2016년 3월 31일 이전에 임차주택에 근저당권 등의 담보물권이 설정된 경우에는 개정 전의 규정이 적용됨을 유의하여야 할 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00152&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 저당된 토지에 재건축한 주택 임차인의 토지매각금에 대한 권리 | 甲은 소액보증금으로 乙로부터 주택을 임차하여 입주와 주민등록을 마쳤는데, 위 주택은 그 대지와 함께 丙에게 담보로 제공되어 근저당권이 설정된 상태의 구 주택이 철거되고 다시 신축된 주택입니다. 이 경우 위 주택 등이 경매된다면 甲이 대지의 매각대금에서는 소액임차인으로서 최우선변제를 받을 수 없는지요? | 「주택임대차보호법」제8조 제1항 및 제3항은 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 같은 법 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하되, 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1을 넘지 못하도록 규정하고 있습니다.그러므로 보통의 일반적인 주택임차인은 위 규정에 근거하여 대지를 포함한 주택의 매각대금에서 우선변제권 등을 주장할 수 있습니다.그런데 대지에 저당권이 설정된 후에 건물이 신축되었고, 그 신축건물을 임차한 소액임차인이 대지에 대한 경매절차의 매각대금에 대하여도 최우선변제권을 주장할 수 있는가에 관하여 판례는 “저당권설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결).그러나 임대인이 토지와 그 지상 주택에 근저당권을 설정하였다가 임의로 주택을 멸실 시키고 그 자리에 다시 주택을 신축하여 이를 임대한 후 토지에 대한 근저당권의 실행으로 주택이 일괄매각된 경우, 주택임차인이 토지부분의 매각대금에서도 소액보증금을 우선변제 받을 수 있는지에 관하여 하급심 판례는 “임대인이 토지와 그 지상 주택에 근저당권을 설정하였다가 임의로 주택을 멸실 시키고 그 자리에 다시 주택을 신축하여 이를 임대한 후 토지에 대한 근저당권실행으로 주택이 함께 일괄경매 된 경우, 주택임대차보호법이 별다른 제한 없이 소액임차인에 대해 대지의 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1의 범위 내에서 우선변제권이 있다고 규정하고 있는 점 및 이미 토지 위에 종전의 건물, 특히 주택이 건립되어 있어 근저당권자가 토지 및 종전 주택에 근저당권을 설정할 당시 이미 그 주택에 우선변제권이 인정될 소액임차인이 존재하리라는 것을 고려하여 그 담보가치를 정하였으리라고 보이는 특별한 사정이 있는 점에 비추어 새로 건립된 주택의 소액임차인에게 대지 부분의 배당금액에 대하여도 우선변제권을 인정하여야 한다.”라고 하였습니다(서울지법서부지원 1998. 7. 22. 선고 97가단37992 판결).따라서 위 하급심 판례의 취지대로라면 위 사안에서 甲은 대지의 매각대금에서도 최우선변제를 받을 수 있을 것으로 보입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00153&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 같은 날 대항력 및 확정일자를 받은 세입자와 근저당권자간의 순위 | 저는 주택을 전세보증금 5,000만원에 임차하여 입주하면서 주민등록전입신고 및 확정일자를 모두 갖추었는데, 같은 날 집주인이 은행에서 5,000만원을 대출 받으면서 위 주택 및 대지에 근저당권을 설정하였습니다. 그 후 집주인이 은행의 대출금을 변제하지 않아 위 주택이 경매되었는바, 이 경우 저는 근저당권자보다 우선하여 배당 받을 수 있는지요? | 주택임차인의 ‘대항력’에 관하여 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2 제2항은 “제3조 제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조 제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.”라고 규정하여 대항요건 및 확정일자를 갖추었을 경우에 배당에 있어서 순위가 보호된다고 규정하고 있습니다.그러므로 주택임차인의 입주, 주민등록, 확정일자와 근저당권자의 근저당권설정등기가 동일한 날짜에 경료된 경우 주택임차권과 근저당권 중 어느 것이 우선순위를 가질 것인지는 주택임대차보호법 제3조 제1항의 ‘대항력’과 같은 법 제3조의2 제2항의 ‘대항요건’이라는 개념을 같은 개념으로 해석해야 하는지 아니면 달리 해석해야 하는지에 따라 달라질 수 있을 것입니다.이에 관하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측(不測)의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지이고, 주택임대차보호법 제3조의2 제1항(현행 제3조의2 제2항)에 규정된 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물권적 효력으로서 임차인과 제3자 사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율하여야 할 합리적인 근거도 없으므로, 주택임대차보호법 제3조의2 제1항(현행 제3조의2 제2항)에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.”라고 하여 ‘대항력’과 ‘대항요건’을 같은 개념으로 인정하고 있습니다(대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결, 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결, 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결).따라서 임차인의 우선변제권은 위와 같은 요건(입주, 주민등록, 확정일자)을 모두 갖춘 그 다음 날에 발생하므로, 임차인인 귀하보다 근저당권자가 선순위의 배당권자가 될 것으로 보입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00154&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 전입신고와 확정일자를 갖춘 다음 날 설정된 저당권과의 우선순위 | 甲은 乙의 주택을 보증금 5,000만원에 임차하여 입주하면서 같은 날 주민등록전입신고를 하고 확정일자를 받았습니다. 그런데 乙은 그 다음 날 丙은행으로부터 5,000만원을 대출 받으면서 위 주택과 대지에 근저당권을 설정하였습니다. 그 후 乙이 丙은행의 대출금을 변제치 않아 위 주택과 대지는 경매개시 되었는바, 이 경우 저당권자와 주택임차인의 배당순위는 어떻게 되는지요? | 주택임차인의 ‘대항력’에 관하여 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2 제2항은 “제3조 제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조 제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.”라고 규정하여 대항요건 및 확정일자를 갖추었을 경우에 배당에 있어서 순위가 보호된다고 규정하고 있습니다.그러므로 주택임차인의 입주, 주민등록, 확정일자보다 하루 늦게 근저당권자의 근저당권설정등기가 된 경우 주택임차권과 근저당권 중 어느 것이 우선순위를 가질 것인지는 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 대항력이 생기는 시점인 ‘다음 날’의 의미에 달려있다고 할 것입니다.‘다음 날’의 의미를 단순히 날짜로만 파악한다면 입주, 주민등록, 확정일자를 갖춘 다음 날부터 우선변제권이 주어지므로 근저당권자와 같은 순위로 배당을 받게 될 것이고, 그와 달리 시간적 개념으로 파악하여 오전 0시부터로 해석하게 되면 근저당권설정등기는 등기소가 업무를 시작하는 시간 이후에 마쳐질 것이므로 주택임차인의 배당순위가 앞서게 될 것입니다.이에 대하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 ‘익일부터’ 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함은 익일 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.”라고 하여 주택임차인의 입주, 주민등록, 확정일자보다 근저당권자의 근저당권설정등기가 하루 늦은 경우 주택임차인이 우선하여 배당 받는 것으로 하고 있습니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결).따라서 임차인 甲의 우선변제권은 위와 같은 요건을 갖춘 다음 날 오전 0시부터 발생하고 근저당권자인 丙이 근저당권설정등기를 마친 시점은 이보다 뒤이므로 임차인 甲이 근저당권자인 丙보다 선순위의 배당권자가 될 것으로 보입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00155&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 계약서에 아파트의 동·호수 기재가 없는 경우 우선변제권 유무 | 저는 2년 전 12월 1일 甲소유 아파트를 임차보증금 2,000만원에 임차기간 12개월의 임대차계약을 체결하고 주민등록전입신고를 마친 후 그 아파트에 거주하여 왔습니다. 이후 계약기간이 만료되어 다음 해 12월 1일 甲과 임차보증금을 3,000만원으로 증액하고 기간을 1년 연장한 다음 재계약 한 임대차계약서에 확정일자를 받았습니다. 그런데 임대인 甲은 저와 재계약 한 이후부터 위 아파트에 수 차례 근저당권을 설정하며 금전을 차용하고 있는데, 임대차계약서에는 아파트의 지번, 용도, 구조만 기재되어 있을 뿐, 아파트 명칭과 전유부분의 동·호수는 기재되어 있지 않습니다. 만약 아파트가 경매된다면 저는 위 임차보증금 3,000만원에 대하여 우선변제를 받을 수 있는지요? | 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항에 의하면 주택임차인은 주택임대차보호법 제3조 제1항.제2항 또는 제3항에 규정된 대항요건, 즉 주택의 인도와 주민등록전입 외에 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다.그러므로 위 사안에서 문제는 과연 임대차계약서상의 임차주택의 표시가 어느 정도까지 되어 있어야 유효한 확정일자 있는 임대차계약서로 볼 것인지 문제됩니다.이와 관하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하면, 주택임차인은 주택임대차보호법 제3조 제1항에 규정된 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선하여 변제 받을 수 있고, 여기서 확정일자의 요건을 규정한 것은 ‘임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지’일 뿐, 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니므로, 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 위와 같이 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결).그러므로 위 사안과 같은 경우에 있어 유효하게 확정일자 있는 임대차계약서의 요건을 구비하였다고 볼 수 있을 것이며, 또한 임대차계약을 경신한 경우에는 그 내용에 대하여 다시 확정일자를 받으면 유효하게 확정일자 있는 계약서로서의 요건을 갖추게 된다고 하겠습니다.따라서 귀하는 경매가 개시되고 배당이 실시된다면 입주와 전입신고요건에 하자가 없는 이상 유효한 확정일자의 요건을 주장할 수 있어 후순위자인 근저당권자 등에 우선하여 배당을 받을 수 있을 것으로 보입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00156&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 임차주택을 매수한 임차인이 배당금채권으로 매각대금과 상계 가능한지 | 저는 서울 소재 소액임차인으로서 임차주택의 선순위 근저당권자가 신청한 담보권실행을 위한 경매절차에서 임차보증금 4,000만원의 전액을 배당받지는 못하고, 소액임차인으로서의 최우선변제금 1,600만원만 배당 받을 것으로 예상되므로, 아예 위 주택을 경매절차에서 매수하려고 합니다. 제가 매각대금을 납부할 때에 배당이 예상되는 최우선변제금 1,600만원과 매각대금납부채무를 상계할 수 있는지요? | 경매절차에서 매각대금의 지급에 갈음하는 특별한 지급방법으로는 배당액과의 상계와 채무의 인수방법이 있습니다.먼저 배당액과의 상계에 관하여 「민사집행법」 제143조 제2항은 “채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당 받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다.”라고 규정하고 있습니다. 그러므로 배당받을 채권자가 매수인인 경우에 매수인은 자기가 교부받을 배당액과 매각대금을 대등액에서 상계 할 수 있으며, 이에 의하여 그 한도에서 대금지급의 효력이 생기는 한편 채권에 대한 배당액 교부의 효과가 생깁니다. 이 경우 대금액이 배당액보다 많을 경우에는 매수인은 그 차액을 납부하여야 함은 물론입니다.그리고 채권자가 매수인인 때에는 이와 같은 상계의 기회를 주기 위하여 대금지급기일과 배당기일을 동일 일시로 지정하며, 매수인이 상계를 하려고 하는 경우에는 상계신청서를 제출하는 것이 실무상 관례인 것으로 보입니다.따라서 귀하는 상계신청서를 제출하여 귀하가 배당 받을 금액을 대등액에서 매각대금과 상계 할 수 있을 것입니다.또한, 「민사집행법」 제143조 제1항은 “매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 외에 배당표(配當表)의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙이 있으면 대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다. 여기서의 채무인수는 반드시 모든 채권자의 채무를 인수하여야 하는 것은 아니고 승낙을 얻은 일부채권자의 채무만도 인수할 수 있습니다.따라서 귀하가 위 사안의 근저당권자의 승낙을 얻을 수 있다면 임대인의 채무를 인수하는 것도 가능할 것입니다. 이러한 경우에는 근저당권이 매각으로 인하여 말소되지 않고 존속하게 되므로 채무자를 귀하로 변경하면 될 것입니다.참고로 2016년 3월 31일부터 시행되고 있는 개정 ?주택임대차보호법 시행령?은 최우선변제권의 범위를 ①수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역에서는 보증금이 8,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,700만원 이하의 범위에서 인정되고, ②광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외)에서는 6,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,000만원 이하의 범위에서 인정되며, ③그 밖의 지역에서는 5,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,700만원 이하의 범위에서 인정된다고 규정하고 있습니다. 다만, 2016년 3월 31일 이전에 임차주택에 근저당권 등의 담보물권이 설정된 경우에는 개정 전의 규정이 적용됨을 유의하여야 할 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00157&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 배당받지 못한 후순위 임차인이 후행 경매에서 배당요구할 수 있는지 | 저는 甲소유의 주택을 임차보증금 5,000만원에 임차기간 24개월로 약정하고 임차하여 위 주택에 근저당권이 설정되기 전에 입주하고 주민등록전입신고를 하였으나, 확정일자는 위 주택에 근저당권이 설정된 후 받았습니다. 그런데 위 주택은 乙에게 양도되었고 저보다 선순위의 근저당권자에 의해 경매가 진행되었으며 저는 배당요구를 하였으나 확정일자를 늦게 받은 관계로 순위에 밀려 배당을 받지 못하였습니다. 위 주택은 소유자 乙(채무자가 아님)에게 위 경매절차에서 매각되었고, 이후 乙은 위 주택을 丙에게 양도하였으며 丙은 다시 丁명의의 근저당권을 설정하였는데 그 후 丁명의의 근저당권에 의해 또 다시 경매절차가 진행되었습니다. 이 경우 저는 근저당권자인 丁에 우선하여 구 경매절차에서 변제받지 못한 보증금을 배당 받을 수 있는지요? | 관련 판례를 보면 “주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유(兼有)하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위가 늦은 까닭으로 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되며, 다만 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이어서, 경락인은 주택임대차보호법 제3조 제2항(현행 주택임대차보호법 제3조 제3항)에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이고, 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 임차주택에 관한 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 함으로써 임대차계약이 해지되어 종료되고 그 주택이 경락 된 이상, 그 경락인이 마침 임대인의 지위에 있던 종전 소유자이고 임차인은 후순위 권리자이어서 전혀 배당을 받지 못한 채 계속하여 그 주택에 거주하고 있었다고 하더라도, 그 후 그 주택에 관하여 새로이 경료된 근저당권설정등기에 기한 경매절차에서 그 낙찰대금으로부터 우선변제를 받을 권리는 없고, 다만 경락인에 대하여 임차보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결, 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결).따라서 위 판례에 비추어 귀하의 경우에는 위 임차주택의 근저당권자 丁에 의하여 신청된 경매절차에서는 재계약 등의 특별한 사정이 없는 한 임차인으로서의 우선변제권을 주장할 수 없을 것으로 보입니다.참고로 2016년 3월 31일부터 시행되고 있는 개정 ?주택임대차보호법 시행령?은 최우선변제권의 범위를 ①수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역에서는 보증금이 8,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,700만원 이하의 범위에서 인정되고, ②광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외)에서는 6,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,000만원 이하의 범위에서 인정되며, ③그 밖의 지역에서는 5,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,700만원 이하의 범위에서 인정된다고 규정하고 있습니다. 다만, 2016년 3월 31일 이전에 임차주택에 근저당권 등의 담보물권이 설정된 경우에는 개정 전의 규정이 적용됨을 유의하여야 할 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00158&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 상환이행판결을 받은 확정일자부 임차인이 경매신청하는 경우 | 저는 주택을 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 하고 확정일자를 받아 두고 살다가 계약기간 2년이 만료되어 집주인에게 임차보증금반환을 청구하였습니다. 그러나 집주인은 새로운 임차인이 없다는 이유로 위 보증금의 반환을 거절하여 제가 집주인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하였고, 임차주택을 명도 함과 동시에 보증금을 반환하라는 내용의 일부승소판결을 받아 확정되었습니다. 그러나 집주인은 계속 보증금을 반환하지 않고 있으므로 저는 임차주택을 강제경매신청 하려고 합니다. 이 경우 제가 주택을 명도 하여야만 경매절차가 개시되는지요? | 임대차계약이 종료되면 임대인은 보증금을 반환해 주고 임차인은 주택을 인도해 주어야 하는 것은 동시이행의 관계에 있는 것입니다. 그러나 통상적으로 임대인은 새로운 세입자가 들어오지 않는다는 이유로 보증금을 반환하지 않고 있는데, 이것은 임대인의 개인사정에 불과하고 법적으로는 보증금의 반환을 거절할 수 없습니다.집주인이 임차보증금을 반환하지 않으면 임차인은 부득이 법원에 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 다음 그 주택을 강제집행 하여 보증금에 충당할 수밖에 없습니다. 그러나 전세보증금반환청구소송을 하여 승소할 수 있고 확정일자순위가 우선변제를 받을 수 있는 경우이거나 소액보증금으로서 최우선변제를 받을 수 있는 경우일지라도, 전세보증금반환과 임차목적물의 명도는 동시이행관계이므로 집주인이 그러한 동시이행의 항변을 하여 주장한 경우에는 법원이 동시이행판결(상환판결 : 위 주택을 인도함과 동시에 보증금을 반환 받으라는 판결)을 하게 됩니다.그런데 「민사집행법」 제41조(집행개시의 요건) 제1항은 “반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다.”라고 규정하고 있기 때문에 임차인이 경매를 신청하기 위해 주택명도를 선이행하여야 하는지 문제됩니다. 이에 대해 「주택임대차보호법」 제3조의2 제1항은 “임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.”라고 규정하고 있고, 판례도 “같은 법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항이 임차주택의 환가대금에 건물뿐만 아니라, 대지의 가액도 포함된다고 규정하고 있는 점, 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용이 수반되는 것이고, 같은 법 제2조에서 같은 법의 적용 대상으로 규정하고 있는 주거용 건물의 임대차라 하는 것도 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐 같은 법의 적용 대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아닌 것으로 해석되는 점, 위 규정은 기본적으로 임차인의 권익보호를 그 입법 취지로 하고 있는데, 만일 반대의무의 이행 또는 이행의 제공 없이 집행개시를 할 수 있는 대상을 건물에만 한정할 경우 사실상 대지와 그 지상 주택의 경매절차가 분리되는 결과 경매절차의 진행에 어려움이 발생하고 임차주택의 환가에 의한 임차보증금의 회수를 간편하게 하겠다는 입법 취지에 부합되지 않게 되는 점 등에 비추어 보면, 여기에서 말하는 임차주택에는 건물뿐만 아니라, 그 부지도 포함하는 것으로 봄이 상당하다.”라고 하였습니다(대법원 2000. 3. 15.자 99마4499 결정).따라서 귀하는 임차주택을 명도하지 않고도 임차주택과 그 부지에 대하여 경매신청을 할 수 있다 할 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00159&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 확정일자 받은 주택임대차계약서를 분실한 경우 구제방법 | 甲은 주택을 임차하여 가족과 함께 입주하고 주민등록전입신고를 하면서 임대차계약서상에 확정일자도 받아두었습니다. 甲은 위 주택이 선순위 근저당권이 설정되어 있었지만 당시 그 주택의 가격이 선순위 근저당의 채권최고액보다 훨씬 높았으므로 혹시 경매가 되더라도 우선변제권을 취득하여 보증금전액을 보호받을 수 있다는 생각에 마음놓고 거주하고 있었습니다. 그런데 최근 집주인이 사업에 실패하면서 甲보다 후순위인 근저당권자가 위 주택을 경매신청 하여 甲은 법원에 권리신고 겸 배당요구를 하기 위해 임대차계약서를 찾아보았으나 분실했는지 도무지 찾을 수가 없었습니다. 이 경우 甲의 우선변제권은 소멸하는지요? | 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2 제2항은 “제3조 제1항 . 제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조 제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.”라고 규정하고 있습니다. 그러므로 주택의 인도와 주민등록전입신고를 마친 임차인이 임대차계약서상 확정일자를 갖춘 때에는 경매에 따른 매각대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있습니다.그런데 귀하는 임대차계약서를 분실하여 확정일자를 받은 사실을 입증하기 어려워 걱정하는 것으로 보입니다. 이러한 경우 귀하가 임대인의 동의하에 임대차계약서를 다시 작성하더라도 소급하여 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수는 없습니다. 왜냐하면 현재 확정일자부여기관의 확정일자 부여업무처리를 보면 단순히 주택임대차계약서에 확정일자를 찍어줄 뿐이고, 확정일자발급대장의 기재만으로는 그 계약서의 구체적 내용을 모두 확인할 수는 없기 때문입니다.임대차계약서가 분실 또는 멸실 하였더라도 공증인가사무소에 보관된 확정일자발급대장에 확정일자를 받은 사실이 인정된다면 우선변제권은 소멸하지 않는다는 판례가 있으므로(대법원 1996. 6. 25. 선고 96다12474 판결), 임차주택이 경매 개시된 경우 확정일자를 받은 기관에서 확정일자 받은 사실의 증명 및 전세기간 및 보증금의 액수 등에 대한 임대인의 진술서 등 모든 관련자료를 첨부하여 권리신고 겸 배당요구신청을 하고, 만약 법원이 귀하의 우선변제권을 인정하지 않고 배당한 경우에는 배당기일에 참석하여 배당이의의 진술을 하고 1주일이내에 법원에 배당이의의 소를 제기하는 방법을 생각해볼 수 있습니다. 그런데 주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙(대법원규칙 제2506호) 과 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙(법무부령 제805호)이 각각 2014. 1. 1부터 시행되면서 임대차계약증서의 확정일자 부여에 대한 정보로 ①임대차목적물 ②확정일자 부여일 ③차임.보증금 ④임대차기간 ⑤임대인.임차인 인적정보 ⑥전자적이미지 정보로 저장한 계약서(전자적이미지 정보제공은 법원에서만 시행)까지 제공을 받을 수 있을 것으로 보아, 이후 임차인이 확정일자를 받은 임대차계약서를 분실한 경우 우선변제 받을 수 있는 권리의 입증자료 구비에 어려움은 없어 임차인이 임대차계약서를 분실한 경우 우선변제권보호에 크게 도움이 될 것으로 사료됩니다. 그러나 이 규칙 시행 이전의 임대차계약서를 분실한 경우에는 임대차계약체결 시 확정일자를 받은 사실등 우선변제권의 존재를 증명하는 입증자료를 구비하는 것이 쉽지 않을 것으로 보아지므로 이 경우에는 권리구제에 어려움이 많을 것으로 사료됩니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00160&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 공증받은 임대차계약서로 우선변제권 인정되는지 | 저는 甲 소유 주택을 전세보증금 5,000만원에 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마치고 임대차계약서는 공증인가법무법인에서 사서증서인증을 받아 두었습니다. 그런데 제가 입주하기 전에 제1순위 근저당권이 설정되어 있었고 제가 입주한 수 개월 후 제2순위 근저당권이 설정되었다가 임차주택이 경매개시 되었는바, 이러한 경우 제가 제2순위 근저당권자보다 우선하여 배당받을 수 있는지요? | 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항은 주택의 인도와 주민등록을 마치고, ‘임대차계약증서상의 확정일자’를 갖춘 임차인은 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다고 규정하고 있습니다. 그리고 확정일자와 관련된 규정을 보면 「민법」 부칙 제3조 제1항은 “공증인 또는 법원서기의 확정일자인 있는 사문서는 그 작성일자에 대한 공증력이 있다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 부칙 제3조 제4항은 “공정증서에 기입한 일자 또는 공무소에서 사문서에 어느 사항을 증명하고 기입한 일자는 확정일자로 한다.”라고 규정하고 있습니다.그러므로 공증인가법무법인에서 주택임대차계약서에 사서증서인증을 받은 경우 그것이 「주택임대차보호법」상의 확정일자를 받은 것으로 볼 수 있을 것인지에 관하여 판례는 “‘확정일자’란, 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며, 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 가리키고, ‘확정일자 있는 증서’란, 위와 같은 일자가 있는 증서로서 민법 부칙 제3조 소정의 증서를 말하고, 법무법인이 사서증서인 임대차계약서에 대하여 공증인법의 규정에 따라 사서증서의 인증절차를 마쳤다면, 그 인증일자가 곧 확정일자이므로, 인증 받은 임대차계약서는 민법 부칙 제3조 제1항에서 말하는 공증인의 확정일자인 있는 사문서에 해당한다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결).따라서 귀하도 「주택임대차보호법」상의 대항요건 및 확정일자를 갖춘 것이므로 임차주택의 경매절차에서 제2순위 근저당권자보다 우선하여 배당받게 될 것으로 보입니다.한편, 읍·면·동·출장소가 주택임대차계약서에 확정일자를 부여하는 업무의 성격에 관하여 판례는 “민법 부칙 제3조는 사문서에 대한 확정일자 부여에 관하여, 제1항에서는 공증인 또는 법원서기가 사문서에 확정일자인을 날인하는 것을, 제4항 후단에서는 공무소에서 사문서에 어느 사항을 증명하고 기입한 일자를 확정일자로 하는 것을 각 규정하고 있는바, 제1항의 경우는 공증인 또는 법원서기가 사문서에 확정일자를 부여하는 것 자체를 그 본래의 직무로 하는 것이지만, 제4항 후단의 경우는 법원서기(또는 공증인) 외의 공무소는 사문서에 확정일자를 부여하는 것을 그 본래의 직무로 하는 것이 아니므로 법원서기 또는 공증인 이외의 공무소가 사문서에 단순히 일부(日附)만을 기재한 것으로는 아직 확정일부라고는 할 수 없고 그러한 공무소가 그 직무권한에 기하여 사문서에 어떤 사항을 증명하고 기재한 일자라야만 확정일자에 해당되고, 읍·면·동·출장소가 주택임대차계약서에 확정일자를 부여하는 것은 주택임대차계약서에 단순히 확정일자인만을 날인함으로써 확정일자를 부여하는 것으로서 민법 부칙 제3조 제1항에 근거한 것이고, 이는 법원서기가 사문서에 확정일자인을 날인하여 확정일자를 부여하는 국가사무 중 주택임대차계약서에 대한 확정일자부여사무를 기관위임(위탁)받아 처리하는 것과 유사한 성격이다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 4. 13. 선고 98추40 판결).참고로 2016년 3월 31일부터 시행되고 있는 개정 ?주택임대차보호법 시행령?은 최우선변제권의 범위를 ①수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역에서는 보증금이 8,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,700만원 이하의 범위에서 인정되고, ②광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외)에서는 6,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,000만원 이하의 범위에서 인정되며, ③그 밖의 지역에서는 5,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,700만원 이하의 범위에서 인정된다고 규정하고 있습니다. 다만, 2016년 3월 31일 이전에 임차주택에 근저당권 등의 담보물권이 설정된 경우에는 개정 전의 규정이 적용됨을 유의하여야 할 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00161&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 연체차임이 배당받을 보증금에서 공제되는지 여부 | 저는 2011. 5. 7. 소유자 B로부터 이 사건 아파트를 임대차보증금 50,000,000원, 월 차임 3,300,000원, 임대차기간 2011. 6. 30.부터 2012. 6. 29.까지로 정하여 임차하였고, 2012. 5. 29.까지의 차임만을 지급한 채 이 사건 아파트에서 계속 거주하였습니다. 이 사건 아파트는 A은행이 2009. 1. 16. 채권최고액 950,400,000원의 근저당권설정등기를 마쳤는데, A은행은 2012. 11. 15. 이 사건 아파트에 대한 임의경매를 신청하여 2012. 11. 16. 경매개시결정이 내려지고 그 기입등기가 마쳐졌습니다. 한편, A은행은 저에 대한 위 경매개시결정 기입등기 이후의 차임채권 또는 차임 상당 부당이득금반환채권에 대하여 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 않았습니다. 이 경우 경매 후 배당받을 임대차보증금에서 연체차임이 공제되는지요. | 민법 제359조 제1항은 ‘저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다.’고 규정하고 있는데, 위 규정상의 ‘과실’에는 천연과실뿐만 아니라 법정과실도 포함된다고 할 것이므로, 저당부동산에 대한 압류가 있으면 그 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권 등에도 저당권의 효력이 미칩니다. 다만, 저당부동산에 대한 경매절차에서 저당부동산에 관한 차임채권 등을 관리하면서 이를 추심하거나 저당부동산과 함께 매각할 수 있는 제도가 마련되어 있지 아니하므로, 저당권의 효력이 미치는 차임채권 등에 대한 저당권의 실행이 저당부동산에 대한 경매절차에 의하여 이루어질 수는 없고, 그 저당권의 실행은 저당권의 효력이 존속하는 동안에 채권에 대한 담보권의 실행에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 저당부동산에 대한 경매절차와 별개로 이루어질 수 있을 뿐입니다.한편, 부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실?훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 이와 같은 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다(대법원 1999. 12. 7. 선고99다50729 판결 등 참조). 따라서 보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료되었는데, 저당권자가 차임채권 등에 대하여는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우에 저당부동산에 대한 압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 등의 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됨은 물론, 저당권자가 차임채권 등에 대하여 위와 같은 방법으로 별개로 저당권을 실행한 경우에도 그 채권집행 절차에서 임차인이 실제로 그 차임 등을 지급하거나 공탁하지 아니하였다면 잔존하는 차임채권 등의 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됩니다(대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결, 대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결 등 참조). | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00162&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 임차인이 스스로 경매신청한 경우 배당요구가 필요한지 | 甲은 2008. 9. 10. 임대인으로부터 주택을 보증금 8,000만 원, 임대차기간 2008. 9. 10.부터 2010. 9. 10.까지로 정하여 임차하고, 같은 날 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았습니다. 그리고 임대차기간 만료 후 甲은 임대인을 상대로 보증금 8,000만원의 반환을 구하는 소를 제기하여 승소확정판결을 받은 다음, 위 확정판결에 기하여 이 사건 주택에 대한 강제경매를 신청하였습니다. 그런데 甲은 배당요구의 종기까지 우선변제권 있는 임차인임을 소명하는 서류를 경매법원에 제출하지 아니하였는데 일반채권자로서의 지위를 넘어 우선변제권이 있는 임차인의 지위를 인정받을 수 있는지요. | 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아닙니다. 그리고 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 보아야 할 것입니다(대법원 2013.11.14. 선고 2013다27831 판결). | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00163&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 임대차계약을 체결하고 전세권설정계약과 등기를 한 경우의 효과 | 갑은 주택에 관하여 임대차계약을 체결하고 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 하였는데 이 경우 전세권설정계약서를 임대차계약서로 볼 수 있는지요. 또 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 찍힌 접수인이 주택임대차보호법 소정의 확정일자에 해당하는지요. | 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우에, 따로 작성된 전세권설정계약서가 원래의 임대차계약서와 계약일자가 다르다고 하여도 계약당사자, 계약목적물 및 보증금액(전세금액) 등에 비추어 동일성을 인정할 수 있다면 그 전세권설정계약서 또한 원래의 임대차계약에 관한 증서로 볼 수 있고, 등기필증에 찍힌 등기관의 접수인은 첨부된 등기원인계약서에 대하여 민법 부칙 제3조 제4항 후단에 의한 확정일자에 해당한다고 할 것이므로, 위와 같은 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 등기관의 접수인이 찍혀 있다면 그 원래의 임대차에 관한 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 보아야 할 것이고, 이 경우 원래의 임대차는 대지 및 건물 전부에 관한 것이나 사정에 의하여 전세권설정계약서는 건물에 관하여만 작성되고 전세권등기도 건물에 관하여만 마쳐졌다고 하더라도 전세금액이 임대차보증금액과 동일한 금액으로 기재된 이상 대지 및 건물 전부에 관한 임대차의 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 봄이 상당하다고 보았습니다(대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결). | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00164&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 전세권설정등기를 한 임차인의 대항요건 상실과 우선변제권 | 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마친 경우, 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실하는지요 | 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점, 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동법 제3조의4 제2항에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건인 ‘주민등록일자’, ‘점유개시일자’ 및 ‘확정일자’를 등기사항으로 기재하여 이를 공시하지만 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점, 주택임대차보호법 제3조의4 제1항에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력에 관한 동법 제3조의3 제5항의 규정은 민법 제621조에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다고 규정하고 있을 뿐 주택임대차보호법 제3조의3 제5항의 규정을 전세권설정등기의 효력에 관하여 준용할 법적 근거가 없는 점 등을 종합하면, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실합니다(대법원 2007.06.28. 선고 2004다69741 판결) | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00165&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 임차인이 임대인의 승낙을 받아 주택을 전대한 경우에도 우선변제권이 있는지 | 임차인인 甲은 임대차종료 후 임대인 회사의 부도로 인하여 임차보증금을 반환받지 못한 채 그곳에 계속 거주해 오던 중 생업관계로 이사를 해야 할 사정이 생겼고, 임대인에게 보증금반환을 요청하였음에도 그 회답을 받지도 못하자, 아파트를 B에게 전대하고 자신은 퇴거하는 한편, 그 후 甲은 자신의 임대차계약서에 확정일자를 받은 다음 아파트에서 퇴거하여 주민등록을 옮겼고, B가 이를 인도받아 거주하면서 그곳에 주민등록을 마쳤습니다. 이 경우 甲은 소액임차인으로서 배당받을 수 있을까요. | 주택임대차보호법 제3조 제1항이 정한 대항요건은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있습니다. 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 주택임대차보호법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 것입니다. 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것입니다. 주택의 전대차가 그 당사자 사이뿐 아니라 임대인에 대하여도 주장할 수 있는 적법, 유효한 것이라고 평가되는 경우에는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마치고 있다면 이로써 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 또 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접 점유 및 주민등록으로써 적법, 유효하게 유지, 존속한다고 보아야 합니다. 이와 같이 해석하는 것이 임차인의 주거생활의 안정과 임차보증금의 회수확보 등 주택임대차보호법의 취지에 부합함은 물론이고, 또 그와 같이 해석한다고 해서 이미 원래의 임대차에 의하여 대항을 받고 있었던 제3자에게 불측의 손해를 준다거나 형평에 어긋나는 결과가 되는 것도 아닙니다(대법원 2007.11.29. 선고 2005다64255 판례).따라서 甲의 전대행위가 임대인에 대한 배신행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는 소액임차인으로서 배당받을 수 있습니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00166&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 임차권한 없는 자로부터의 임대차 | 甲은 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 乙로부터 이 사건 주택을 임차하는 계약을 체결한 후 기존 임차인으로부터 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 乙이 매각대금을 완납하고 丙 주식회사에 이 사건 주택에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤습니다. 이 경우 甲에게 주택임대차보호법상 우선변제권이 있는가요. | 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구됩니다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조). 甲은 종전 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 乙과 2007. 10. 13. 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 체결한 후, 같은 달 23일 종전 임차인 丙로부터 이 사건 주택을 인도받은 乙로부터 이 사건 주택을 인도받아 같은 날 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았으며, 乙이 같은 달 24일 매각대금을 완납하고 피고에게 근저당권설정등기를 마쳐준 사실은 알 수 있으나, 乙이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 위 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료는 기록상 찾아볼 수 없습니다. 그렇다면 甲이 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 乙로부터 2007. 10. 23. 이 사건 주택을 인도받고, 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 우선변제권을 취득하였다고 단정한 것은, 주택임대차보호법상 적법한 임대권한에 관한 법리를 오해하거나 그에 관한 심리를 다하지 아니함으로써 판단을 그르친 것이다라고 보았습니다(대법원 2014. 2. 27 선고, 2012다93794 판결). 따라서 甲에게 주택임대차보호법상 우선변제권이 있다고 보기 어려울 것으로 보입니다. 다만, 甲이 소액임차인으로서 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있는지 여부는 별개의 문제입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00167&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 분양계약 해제와 임차인 | 저는 분양아파트 임차인으로 열쇠를 교부받아 입주하였고 주민등록도 하였는데, 다른 사정으로 분양계약이 해제되어 임대인인 수분양자가 주택의 소유권을 취득하지 못한 경우 저는 아파트 소유자인 분양자에 대하여 임차권으로 대항할 수 있는지요. | 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함되고( 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조), 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용?수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며( 대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309,310 판결 참조), 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있습니다( 대법원 2003. 8. 22. 선고2003다12717 판결 등 참조). 임대인이 이 사건 분양계약상 이 사건 아파트에 입주하기 위하여 요구되는 의무를 다하지 못하였다고 하더라도 정상적으로 열쇠를 교부받아 임차인을 이 사건 아파트에 입주케 한 이상 이 사건 분양계약의 이행으로 이 사건 아파트를 인도받았다 봄이 상당하고, 이러한 지위에 있는 임대인으로부터 이 사건 아파트를 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인으로서는 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 분양자에게 대항할 수 있다고 볼 것입니다(대법원, 2008.4.10, 2007다38908). 따라서 아파트 소유자인 분양자에 대하여 임차권으로 대항할 수 있을 것으로 보입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00168&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 소유자가 아닌 자와의 임대차계약체결 | 저는 주택 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결하였는데 이 경우도 주택임대차보호법이 적용되는지요. | 이에 대하여 판례는 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 보았습니다(대법원, 2008.4.10, 2007다38908). 따라서 귀하가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우라면 주택임대차보호법이 적용됩니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00169&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 임차권과 분리하여 임차보증금반환권만 양수한 경우의 우선변제권 | 저는 주택임대차보호법상 우선변제권을 가진 임차인으로부터 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수하였는데 이 경우 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 있는지요. | 주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도의 취지, 주택임대차보호법상 관련 규정의 문언 내용 등에 비추어 볼 때, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고, 이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보 목적으로 임차보증금반환채권을 양수한 경우에도 마찬가지이다. 다만, 이와 같은 경우에도 채권양수인이 일반금 전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있음은 물론입니다(대법원, 2010.5.27, 2010다10276). 따라서 귀하는 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없습니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00170&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 무단용도 변경된 건물 임차인의 우선변제권 | 근저당권이 설정된 후 근린생활시설에서 주택으로 무단 용도변경된 건물의 임차인에게 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권이 인정될 수 있는지요. | 이에 대하여 판례는 “주택임대차보호법의 입법 취지상 그 보호대상인 주택에 해당하는지 여부는 공부상 건축물의 용도와 같은 형식이 아닌 실질에 따라 판단하여야 할 것인데, 앞에서 채택한 증거에 의하면 이 사건 건물 중 피고들 및 선정자들이 임차하여 점유하는 부분은 방실뿐만 아니라 독립한 주방과 화장실까지 설치되어 주택의 실질을 갖추고 있음이 분명하므로, 비록 위와 같은 주택으로 주택임대차보호법의 입법 취지상 그 보호대상인 주택에 해당하는지 여부는 공부상 건축물의 용도와 같은 형식이 아닌 실질에 따라 판단하여야 할 것인데, 앞에서 채택한 증거에 의하면 이 사건 건물 중 피고들 및 선정자들이 임차하여 점유하는 부분은 방실뿐만 아니라 독립한 주방과 화장실까지 설치되어 주택의 실질을 갖추고 있음이 분명하므로, 비록 위와 같은 주택으로서의 구조가 불법적인 용도변경에 의한 것이라고 하더라도 이 사건 건물은 주택임대차보호법의 적용대상에 포함된다고 보았습니다. 나아가 피고들 및 선정자들이 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지에 대하여 보건대, 근저당권이 설정된 이후 원룸으로 무단 용도변경된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정할 경우 선순위이던 근저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 지우는 결과를 초래하는 것은 사실이지만, ① 위와 같은 용도변경은 기본적으로 임대인에게 비난지울 것인 점, ② 비록 소액임차인들에게 등기부등본상의 건물 용도를 제대로 확인하지 않은 잘못이 일부 있다고 하더라도, 근저당권자 역시 저당목적물의 현상변경을 제대로 확인하지 않은 잘못을 부인하기 어려운 점, ③ 주택임대차보호법의 입법 목적은 서민의 주거생활 안정을 보장하는데 있으므로 뚜렷한 근거 없이 임차인에게 불리하게 위 법률 조항을 해석하여서는 안 되는 점, ④그런데 주택임대차보호법은 “이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 이를 적용한다”(제2조)고만 규정하여 ‘임대차 당시 주거용 건물’이면 족한 취지로 정하고 있을 뿐 ‘근저당권 설정 이후 주택으로 용도변경된 건물’에 관하여는 그 적용을 배제하는 규정을 따로 두고 있지 않은 점 등을 고려할 때, 이 사건 피고들 및 선정자들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 지위에 있다고 보아야 한다고 보았습니다[광주지법, 2008.6.4, 2007가단92273]. 따라서 귀하는 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권이 인정될 수 있을 것으로 보입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00171&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 대지 소유자가 달라진 경우의 우선변제권 | 주택임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우, 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지요. | 주택임대차보호법(이하 ‘같은 법’이라 한다) 제3조의2 제2항은, 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에 대하여 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 그 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하면서 그 환가대금에는 주택뿐 아니라 대지의 환가대금도 포함된다고 규정하고 있고, 같은 법 제8조 제1항 은, 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 보증금 중 일정액(이하 ‘소액보증금’이라 한다)에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하는 한편 같은 조 제3항은 우선변제를 받을 임차인(이하 ‘소액임차인’이라 한다)과 소액보증금의 범위와 기준을 대통령령으로 정하도록 위임하면서 소액보증금의 범위와 기준은 주택뿐 아니라 대지를 포함한 가액의 2분의 1의 범위 안에서 정하도록 규정하고 있습니다. 따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고( 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결 , 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조), 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지라 할 것입니다[대법원 2007.6.21, 선고, 2004다26133, 전원합의체 판결]. 따라서 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00172&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 미등기주택 임차인의 우선변제권 | 미등기 주택의 임차인이 임차주택 대지의 환가대금에 대하여 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있는지요. | 이에 대하여 판례는 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용됩니다. 이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니합니다. 다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것입니다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다고 보았습니다([대법원 2007.6.21, 선고, 2004다26133, 전원합의체 판결].따라서 미등기 주택의 임차인도 임차주택 대지의 환가대금에 대하여 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00173&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 외국인이 한 외국인등록이나 체류지 변경신고에 주택임대차보호법상 대항력이 인정되는지 | 甲은 '재외국민(대한국민 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자)'이고, 甲의 아내와 딸은 '외국국적동포(대한민국 국적을 보유하였던 자로서 외국국적을 취득한 자)'로, 甲은 2007. 6. 12. 아파트를 임대차보증금 3억3000만원에 2007. 7. 9.부터 2년간 임차하였고 2007. 7. 4. 그 임대차계약에 대하여 확정일자를 받음과 아울러, 위 아파트를 인도받아 이를 거소로 거소이전신고를 마치고 거주 중입니다. 甲의 아내와 딸은 그 직후 입국하여 2007. 7. 19. 위 아파트를 거소로 국내거소신고를 마치고 함께 거주하여 오고 있습니다. 그런데 A저축은행이 2008. 7. 4. 위 아파트에 관하여 채권최고액 8억3200만원의 근저당권설정등기를 마쳤고 그에 기해 임의경매를 하여 갑은 임차인으로 권리신고를 하였고 아파트가 B에게 경락되었습니다. 甲은 임차인으로서 우선변제권이 있을까요. | 이에 대하여 대법원은 외국인의 외국인등록이나 체류지 변경신고는 아래와 같은 이유로 주택임대차보호법상 대항요건으로 규정된 주민등록과 동등한 법적 효과가 인정된다고 보아야 한다고 보았습니다. 출입국관리법(2014. 3. 18. 법률 제12421호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘출입국관리법’이라 한다)은, 외국인은 입국한 날부터 90일을 초과하여 대한민국에 체류하는 경우 입국한 날부터 90일 이내에 체류지를 관할하는 지방출입국?외국인관서의 장에게 국내체류지 등 외국인등록을 하여야 하고(제31조 제1항, 제32조 제4호), 체류지를 변경한 때에는 14일 이내에 변경신고를 하여야 하며(제36조 제1항), 위와 같은 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 규정하고 있습니다(제88조의2 제2항). 또한 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(이하 ‘재외동포법’이라 한다)은, 재외국민이라 함은 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자를 의미하고, 외국국적동포라 함은 대한민국의국적을 보유하였던 자 또는 그 직계비속으로서 외국국적을 취득한 자 중 대통령령이 정하는 자를 의미한다고 하고(제2조), 재외동포체류자격으로 입국한 외국국적동포가 국내에 거소를 정하여 국내거소신고 및 거소이전신고를 하면 출입국관리법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고를 한 것으로 본다고 규정하고 있습니다(제10조).이와 같이 출입국관리법이 외국인이 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록법에 의한 주민등록 및 전입신고를 한 것으로 간주하는 것은, 외국인은 주민등록법에 의한 주민등록을 할 수 없는 대신 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록을 한 것과 동등한 법적 보호를 해 주고자 하는 데 취지가 있다 할 것이고, 이는 특히 주택임대차보호법에 의하여 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인에게 인정되는대항력 등의 효과를 부여하는 데에서 직접적인 실효성을 발휘하게 됩니다. 출입국관리법에 의한 외국인등록 및 체류지 변경신고와 재외동포법에 의한 국내거소신고 및 거소이전신고는, 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서는 주민등록법에 의한 주민등록에 비하여 그 효과가 제한적입니다. 그러나 주민등록의 경우에도 열람이나 등ㆍ초본의 교부가 본인이나 세대원 또는 정당한 이해관계가 있는 자 등에게만 허용되어 그 공시기능은 부동산등기와 같은 정도에 미치지 못하는 한계가 있어, 외국인등록 등과 비교한 공시효과의 차이는 상대적인 데 그칩니다. 한편 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되어 2014. 1. 1.부터 시행된 주택임대차보호법은 주택임대차계약에 대한 확정일자 부여기관에 확정일자 부여일, 차임 및 보증금, 임대차기간 등을 기재한 확정일자부를 작성할 의무를 지우고, 주택의 임대차에이해관계가 있는 자는 확정일자 부여기관에 위와 같은 임대차 정보의 제공을 요청할수 있도록 하는 확정일자 부여 및 임대차 정보제공 제도를 신설하면서, 외국인(외국국적동포를 포함한다)도 확정일자 부여를 받을 수 있는 대상자에 포함시켰습니다(제3조의6). 이는 주민등록과 외국인등록부 등의 제한된 공시기능을 보강하고자 한 것이고, 이로써확정일자부에 의한 임대차계약 공시의 효과는 내국인과 외국인 사이에 차이가 없게 되었습니다. 이러한 제도는 원고의 이 사건 임대차계약 체결 이후에 새로 도입된 것이기는 하지만, 그것에 의하여 비로소 외국인이 체결한 임대차계약에 대한 공시방법이 마련되었다고 볼 것은 아니고, 기왕에 출입국관리법 제88조의2 제2항에 의하여 외국인등록 및 체류지 변경신고를 주민등록 및 전입신고로 갈음하는 효력이 있는 것을 보완하여 공시기능을 강화한 것으로 볼 수 있습니다. 위와 같은 여러 가지 점들을 고려하면, 외국인 또는 외국국적동포가 출입국관리법이나 재외동포법에 따라서 한 외국인등록이나 체류지 변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고에 대하여는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항력 취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다고 보아야 합니다. 이는 외국인등록이나 국내거소신고 등이 주민등록과 비교하여 그 공시기능이 미약하다고 하여 달리 볼 수 없습니다. 그리고 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력 취득의 요건인 주민등록은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함되고(대법원1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결 등 참조), 이러한 법리는 재외동포법에 의한 재외국민이 임차인인 경우에도 마찬가지로 적용된다고 보아야 합니다. 2015. 1. 22. 시행된 개정 주민등록법에 따라 재외국민도 주민등록을 할 수 있게 되기 전까지는 재외국민은 주민등록을 할 수도 없고 또한 외국인이 아니어서 출입국관리법 등에 의한 외국인등록등도 할 수 없어 주택임대차보호법에 의한 대항력을 취득할 방도가 없었던 점을 감안하면, 재외국민이 임대차계약을 체결하고 동거 가족인 외국인 또는 외국국적동포가 외국인등록이나 국내거소신고 등을 한 경우와 재외국민의 동거 가족인 외국인 또는 외국국적동포가 스스로 임대차계약을 체결하고 외국인등록이나 국내거소신고 등을 한 경우와 사이에 법적 보호의 차이를 둘 이유가 없기 때문입니다(대법원 2015다14136). 따라서 甲은 임차인으로서 우선변제권이 있을 것으로 보입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00174&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 대항력과 우선변제권을 가지고 있는 상태에서의 집행권원 획득도 한 경우 배당요구를 해야 하는지 | 갑은 을과 주택임대차계약을 맺어 보증금을 확보하기 위하여 전입신고를 하고 확정일자를 부여 받아 대항력과 우선변제권을 확보하였습니다. 을이 보증금반환을 하지 않아 보증금반환소송을 통하여 판결문을 받게 되었고, 을의 부동산을 경매하는 과정에서 본의 아니게 배당요구를 하지 않았는데 경매로 인한 금원을 받지 못할 수도 있는 것인가요?? | 판결문이라는 집행권원이 있다 하더라도 압류한 부동산에 대한 경매신청에서 배당요구를 해야 경매로 인한 금원을 취득할 수 있습니다. 하지만, 이 사안에서는 갑이 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이므로 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아닙니다.(대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결) 이에 갑은 보증금을 받을 수 있습니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00175&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 적법한 임대권한이 없는 사람과의 임대차계약 체결의 경우 우선변제권이 인정되는지 | 갑은 임대차계약을 하려는 부동산이 경매절차가 진행되는 것을 알고 최고가매수신고인의 지위에 있던 을과 주택임대차계약을 체결하였고, 이 때 전입신고 및 확정일자를 부여받았습니다. 이 후 을이 매각대금을 완납하고 소유권자로 인정 된 후 병이 근저당권을 설정을 하였는데 이 경우 갑은 병에게 우선변제권을 주장할 수 있는지요?? | 주택임대차계약서상의 대항력과 우선변제권은 적법한 임대인과 계약을 해야지만 인정될 수 있습니다. 이 경우 최고가매수신고인의 지위라는 것은 장래 소유권자이지 현재의 소유권자가 아니기 때문에 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다.(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결) | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00176&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 우선변제권을 가진 임차인으로부터 임차보증금반환채권만을 양수한 양수인이 우선변제권을 주장할 수 있는지 | 갑은 을에게 받을 돈이 있어 을이 병으로부터 가지고 있는 임차보증금반환채권을 양도받았습니다. 그런데, 돈을 제대로 받지 못하여 부동산이 경매신청되었는데 이 경우 갑은 을이 가지고 있던 우선변제권을 주장할 수 있는지요 | 주택임대차보호법상 우선변제권은 임차인을 보호하는 취지이지 채권 양수인까지 보호하려는 취지가 있는 것은 아니므로 임차권과 불리된 임차보증금반환채권만을 양수한 경우에는 우선변제권을 주장할 수는 없습니다.(대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결) | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00177&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 가장임차인이 우선변제권을 주장하는 경우 | 아파트에 관한 임대차계약이 통모에 의한 허위의 의사이거나 임차인이 주택을 인도받지 아니하였음에도 불구하고 임차보증금을 배당받기 위하여 임차인의 형식만을 갖추어 배당요구를 한 경우는 어떻게 해야 하나요? | 판례는 위와 같은 경우 허위의 가장 임차인으로 봐서 주택임대차 보호법상의 우선변제권을 인정하지 않습니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00178&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 대항력과 우선변제권을 동시에 가진 임차인이 대항력만행사한 경우 | 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 후행 경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 있는지 | 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없습니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00179&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 우선변제권 | 주택임대차보호법상 우선변제권 있는자가 소액임차인으로서의 지위를 겸하는 경우 배당방법 | 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 그 배당방법 | 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지로서, 이에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 상호간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제받을 순위를 정하게 되므로, 만일 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 주택임대차보호법 제8조 제1항 에 의하여 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하여야 합니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00180&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임차권등기명령 | 임차기간 만료 후 보증금을 못 받고 이사갈 경우 대항력 유지방법 | 저는 甲 소유의 주택을 전세보증금 3,000만원에 2년 간 임차하기로 계약하고 입주와 주민등록전입신고를 하였으며 확정일자도 받아두었습니다. 그런데 계약만료 2개월 전쯤 직장근무지가 변경되어 저만 전보된 근무처로 주민등록을 옮기고 계약기간이 만료되면 처와 아이들을 데리고 오려고 하였으나, 계약기간이 만료되어도 임대인은 재임대가 되어야 보증금을 반환해줄 수 있다고 하여 대항력 등의 유지를 위해 어쩔 수 없이 가족들과 별거 아닌 별거생활을 하고 있습니다. 이 경우 좋은 방법이 없는지요？ | 「주택임대차보호법」 제3조의3은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임대인의 동의나 협력 없이 단독으로 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 또는 시·군 법원에 주택임차권등기명령을 신청하여 주택임차권등기가 마쳐지면 그 등기와 동시에 대항력과 우선변제권을 취득하도록 하고, 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득하였던 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하며 주택임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 않더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되도록 규정하고 있습니다.따라서 위 임대차계약기간의 만료 1개월 전까지 계약해지통보를 하고 그 기간이 만료되었다면 귀하는 임대인 甲의 동의나 협력 없이 단독으로 부동산소재지 관할법원에 주택임차권등기명령을 신청할 수 있고, 그 등기를 경료 하였다면 다른 가족들의 주민등록을 귀하가 거주하는 곳으로 이전하여도 귀하가 종전에 취득한 주택임차인으로서의 대항력과 우선변제권은 그대로 유지된다 하겠습니다.참고로 등기예규를 보면, “법원의 촉탁에 의하여 가압류등기, 가처분등기 및 주택임차권등기 및 상가건물임차권등기가 경료 된 후 등기명의인의 주소, 성명 및 주민등록번호의 변경으로 인한 등기명의인표시변경등기는 등기명의인이 신청할 수 있다.”라고 하였으므로(제정 1999. 11. 22. 등기예규 제987호, 전면개정 2002. 11. 1. 등기예규 제1064호), 귀하가 주택임차권등기를 하고 이사할 경우에는 이사로 인하여 변경된 주소로 등기명의인 표시변경등기를 하여 두면 경매개시 될 경우 이해관계인에 대한 통지 등을 변경된 주소에서 받아볼 수 있을 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00181&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임차권등기명령 | 주택임차권등기명령에 의한 임차권등기 시 그 효력 | 저는 주택을 임차하여 입주 후 주민등록전입신고와 확정일자를 갖추고 살던 중 2년의 임대차기간이 만료되었으나 집주인이 임차보증금을 반환하지 않고 있습니다. 그런데 저는 분양 받은 아파트에 입주를 해야 하므로 이사를 가야만 하게 되었습니다. 만일 이사를 가면 이미 취득한 주택임차인으로서의 대항력과 우선변제권을 상실하여 임차주택의 경매시 우선변제를 받을 수 없다고 하는데 사실인지요? | 「주택임대차보호법」이 개정되기 전에는 임차주택의 대항력을 주장하기 위하여 임차주택의 소유권이 양수인에게 이전되는 시점까지는 대항요건을 계속 갖추고 있어야 합니다.따라서 경매절차의 매수인에 대항하기 위해서는 경매절차의 매수인에게 소유권이 이전되는 시점인 매각대금납부일까지 계속 존속하여야 합니다. 또한, 경매절차에서 확정일자부 임차인의 우선변제권 또는 소액임차인의 최우선변제권을 행사하기 위해서는 임차권의 대항요건은 배당요구의 종기까지 구비하고 있어야 합니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).위와 같은 이유로 「주택임대차보호법」 개정 전에는 이사를 가게 되면 대항력과 우선변제권을 모두 상실하였습니다.그러나 현행 「주택임대차보호법」은 주택임차권등기명령제도를 신설(제3조의3)하여 주택임차권등기를 하면 이사를 가고 주민등록을 옮기더라도 귀하가 원래 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않도록 규정하였기 때문에 이사를 가더라도 불이익을 받지 않게 됩니다.유의할 것은 주택임차권등기명령의 효력발생시기에 관하여 「임차권등기명령절차에관한규칙」 제4조에서 “임차권등기명령은 판결에 의한 때에는 선고를 한 때에, 결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지를 한 때에 그 효력이 발생한다.”라고 규정하고 있으므로 주택임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사하거나 전출하여서는 안 되고, 그 이전에 반드시 주택임차권등기가 경료 된 사실을 확인하여야 할 것입니다.참고로 재판예규(임차권등기명령이 송달불능 된 경우의 업무처리지침)를 보면, “임차권등기명령신청서에 기재된 임대인의 주소지로 임차권등기명령을 송달하였으나 송달불능 된 경우에는 임차권등기명령신청서상에 첨부된 부동산등기사항증명(임차권등기명령절차에 관한 규칙 제3조 제2호의 서면이 제출된 경우에는 그 서면) 및 임대차계약서에 기재된 임대인의 주소지로 직권으로 재송달한다. 그리고 위 각 주소지에도 송달불능 된 경우에는 송달불능의 사유에 따라 직권으로 재송달한다. 그리고 위 각 주소지에도 송달불능 된 경우에는 송달불능의 사유에 따라 직권으로 공시송달 또는 발송송달을 하고, 그 송달의 효력이 생기는 즉시 위 규칙 제5조에 따른 임차권등기의 촉탁을 한다.”라고 하였습니다(2000. 4. 17. 재판예규 제769호). 그러므로 귀하의 경우, 이사를 가기 전 임차권등기명령을 신청하고, 그 효력이 발생함을 확인한 후에 이사를 가는 것이 좋을 것으로 보입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00182&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임차권등기명령 | 임차기간 만료 전 임차권등기명령으로 주택임차권등기 가능한지 | 저는 주택을 계약기간 2년으로 임차하여 약 10개월 정도 거주하다가 갑자기 직장의 인사발령이 해외지사로 나서 이사를 하여야 할 형편입니다. 그런데 집주인은 전세보증금을 반환해줄 능력이 없으니 다른 사람에게 세를 놓아 받아 가라고 하고 있습니다. 이 경우에도 주택임차권등기명령제도를 이용할 수 있는지요? | 「주택임대차보호법」 제3조의3 제1항에서 “임대차가 ‘끝난 후’ 보증금이 반환 되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 「임차권등기명령절차에관한규칙」 제2조 제2항에서도 주택임차권등기명령신청서의 신청이유에 ‘계약이 종료한 원인사실’을 기재하도록 규정하고 있습니다.그러므로 귀하가 주택임차권등기명령을 신청할 수 있으려면 ‘임대차가 끝난 후가 되어야’ 합니다.그런데 위 사안에서 귀하는 임대차기간이 만료되지 않았을 뿐만 아니라, 임대차기간 중이라도 임차인의 사정변경이 있을 경우 계약을 해지할 수 있다는 등의 특별한 해지권을 유보한 것도 아니므로, 귀하에게는 계약해지권이 없다고 하여야 할 것입니다. 즉, 귀하의 개인사정으로 계약만료기간 전에 계약을 해지하고자 하는 것이므로, 일방적으로 계약을 해지할 수는 없다 할 것입니다.따라서 귀하의 경우는 임대차가 ‘끝난 후’가 아니므로 주택임차권등기명령제도를 이용할 수 없을 것으로 보입니다. 다만, 귀하와 집주인 사이에 위 임대차계약을 해지하기로 합의가 되어 위 계약이 합의해지로 인하여 종료된 후 집주인이 그 합의를 이행하지 않을 경우에는 (임대차계약이 종료된 것이므로) 주택임차권등기명령을 신청하여 등기되도록 할 수는 있을 것으로 보입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00183&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임차권등기명령 | 임차권등기명령에 의한 주택임차권등기 후 다시 임대하는 방법 | 저는 주택의 소유자로서 임대차기간이 만료된 후 임차인에게 보증금을 반환하지 못하였습니다. 그러자 임차인이 주택임차권등기를 하였습니다. 위 주택을 다시 임대하여 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아 최초의 임차인에게 보증금을 반환하고자 하는데 임차권등기가 되어 있는 관계로 재임대가 어려울 것으로 보이는바, 이 경우 재임대를 하려면 어떻게 하는 것이 좋은지요? | 「주택임대차보호법」 제3조의3 제5항은 “임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조 제1항 또는 제2항에 따른 대항력 및 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.”라고 규정하고 있습니다.그리고 같은 법 제3조의3 제6항은 “임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다.”라고 규정하고 있습니다.그러므로 주택임차권등기명령제도에 의한 주택임차권등기가 되어 있는 주택을 재임대하는 경우 새로운 임차인은 주택임차권등기가 말소되지 않는 한 「주택임대차보호법」상의 소액임차인으로서의 보호를 받을 수는 없습니다. 그러나 새로운 임차인이 입주와 주민등록전입신고를 하여 대항요건을 갖추고 확정일자를 받아 확정일자순위에 의한 우선변제권은 취득할 수 있을 것이지만, 그러한 경우에도 주택임차권등기권자의 보증금이 변제되지 않아서 주택임차권등기가 말소되지 않는다면 그 임차권자 보다는 후순위가 될 것이므로 그러한 경우에도 역시 새로운 임차인이 임차계약의 체결을 회피하려고 할 것이 예상됩니다.따라서 귀하가 재임대를 하기 위해서는 새로운 임차인에게 귀하가 그로부터 지급 받은 보증금으로 최초의 임차인에게 보증금을 반환하고 위 주택임차권등기를 말소할 것이라는 신뢰를 주어 임대차계약을 하거나, 그것이 어렵다면 어떠한 방법으로든 보증금을 마련하여 최초의 임차인에게 보증금을 반환하면서 임차권등기를 말소하기 위한 서류(주택임차권등기명령신청취하서, 인감증명 등)를 받아 주택임차권등기를 말소한 후 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하여야 할 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00184&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임차권등기명령 | ‘주택임차권등기’가 된 집을 임차한 소액임차인의 보호 여부 | 저는 서울 소재 주택을 보증금 7,000만원에 임차하여 주민등록을 마치고 입주하여 거주하고 있습니다. 그런데 최근 등기사항증명서를 확인해 보고서야 제가 입주하기 전에 다른 임차인이 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 해 놓고 이사한 것을 알게 되었습니다. 지금 위 주택은 근저당권자에 의한 경매절차가 진행 중인데 이 경우 저는 「주택임대차보호법」상의 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지요? | 「주택임대차보호법」 제3조의3 제6항은 “임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다.)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조(보증금 중 일정액의 보호)의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다.”라고 규정하고 있습니다.그러므로 임차권등기명령에 의하여 주택임차권등기를 마친 임차인을 보호하기 위하여 그가 임차보증금을 반환받을 때까지 임차인의 우선변제권 등의 권리를 유지하도록 해 주는 것입니다. 즉, 주택임차권등기가 경료된 주택에 새로 입주해 온 임차인에 대하여는 주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제권 등을 인정하지 않는다 할 것입니다.그 이유는 주택임차권등기명령에 의하여 주택임차권등기를 경료한 임차인이 이를 믿고 이사를 가게 되면 집을 비워 주게 되므로, 임대인은 그 집을 다시 쉽게 임대할 수 있게 되고 그 이후의 임차인이 소액임차인인 경우 그 소액임차인에게 최우선변제권을 인정하게 되면 주택임차권등기를 한 임차인은 물론 저당권자를 비롯한 다른 선순위 권리자의 이익을 해하게 될 우려가 있기 때문에 임차권등기가 경료된 주택에 대하여는 그 이후 입주한 소액임차인에 대하여 최우선변제권을 인정하지 않는 것입니다.따라서 귀하는 소액임차인으로서의 최우선변제권을 행사할 수는 없고, 다만 확정일자를 갖추고 있는 경우 그 순위에 따른 우선변제권을 행사할 수 있을 뿐입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00185&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임차권등기명령 | 주택임차권등기와 민법 제621조에 의한 임대차등기의 효력 | 「민법」 제621조는 임대인과 임차인이 합의하여 임대차등기를 할 수 있도록 되어 있습니다. 그렇다면 「주택임대차보호법」에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임대차등기와는 어떠한 차이가 있는지요? | 「주택임대차보호법」 제3조의3 제1항은 “임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 「민법」 제621조 제1항은 “부동산임차인은 당사자 간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.그리고 같은 법 제3조의3 제5항은 “임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조 제1항 또는 제2항에 따른 대항력 및 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.”라고 규정하고 있으며, 「민법」 제621조 제2항은 “부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있습니다.「주택임대차보호법」의 임차권등기명령에 의한 주택임차권등기는 그 대상이 주택임대차에 한정되어 있고, 임대인의 동의 없이 법원의 결정을 받아 단독으로 등기를 할 수 있으나, 「민법」 제621조에 의한 임차권등기는 그 대상이 모든 부동산임대차이고, 당사자간에 반대약정이 있으면 그 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 없다는 점 등에서 차이가 있습니다. 또한, 그 효력에 있어서도 양자가 모두 경매신청권이 없는 점에서는 동일하지만, 주택임차권등기는 대항력 또는 우선변제권의 취득·유지의 효력이 인정되고, 「민법」 제621조에 의한 임차권등기는 제3자에 대한 대항력만 인정되고 우선변제권은 인정되지 않는 것으로 보아야 할 것입니다. 「민법」 제621조에 의한 임차권등기에 관하여 판례는 “등기된 임차권에는 용익권적 권능 외에 임차보증금반환채권에 대한 담보권적 권능이 있고, 임대차기간이 종료되면 용익권적 권능은 임차권등기의 말소등기 없이도 곧바로 소멸하나 담보권적 권능은 곧바로 소멸하지 않는다고 할 것이어서, 임차권자는 임대차기간이 종료한 후에도 임차보증금을 반환받기까지는 임대인이나 그 승계인에 대하여 임차권등기의 말소를 거부할 수 있다고 할 것이고, 따라서 임차권등기가 원인 없이 말소된 때에는 그 방해를 배제하기 위한 청구를 할 수 있다.”라고 하고 있습니다(대법원 2002. 2. 26. 선고 99다67079 판결). 그런데 「주택임대차보호법」 제3조의4 제1항은 「민법」의 규정에 의한 주택임차권등기의 효력에 관하여 “제3조의3 제5항 및 제6항의 규정은 민법 제621조의 규정에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다.”라고 규정하고 있고, 「주택임대차보호법」 제3조의4 제2항은 “임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 민법 제621조 제1항의 규정에 의하여 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제74조 제1호부터 제5호까지의 사항 외에 ①주민등록을 마친 날, ②임차주택을 점유한 날, ③임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 기재하여야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 포함)을 첨부하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다.따라서 주택에 대하여 임대인의 협력을 얻어 「주택임대차보호법」 제3조의4 규정에 따라 등기한 경우에는 주택임차권등기명령에 의하여 등기한 경우와 그 효력이 동일하게 될 것입니다.참고로 「상가건물임대차보호법」도 「주택임대차보호법」과 같이 일정금액의 보증금 등에 대하여는 그와 유사한 보호규정을 두고 있으며, 임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다(상가건물임대차보호법 제6조). | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00186&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임차권등기명령 | 임차보증금 반환의무와 임차권등기 말소의무가 동시이행 관계인지 | 甲은 2003년 1월 22일 경기도 광명시 소재 乙소유 주택을 임차보증금 1억원, 임차기간 2년으로 임차하였는바, 임차기간이 만료된 이후에도 乙이 임차보증금을 반환하지 않고 근무지의 변경으로 주거지를 옮겨야 하는 상황에서 甲은 주택임대차보호법상의 임차권등기를 하였습니다. 乙은 이후 甲에게 임차보증금을 지급하여 줄 예정이나 甲이 임차권등기를 말소하여 주면 이와 동시에 임차보증금을 반환하겠다고 주장하고 있습니다. 甲은 乙의 요구를 받아들여야 하는지요? | 주택임대차가 종료된 후 임대차보증금을 돌려받지 못하였지만 근무지의 변경 등으로 주거지를 옮기거나 주민등록을 전출해야 할 필요가 있는 임차인이 「주택임대차보호법」에서 정한 대항력 및 우선변제권을 잃지 않고 임차주택으로부터 자유롭게 이주하거나 주민등록을 전출할 수 있도록 할 필요가 있으므로, 이러한 필요에 부응하여 「주택임대차보호법」 제3조의3은, 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고, 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 같은 법에 의한 대항력 및 우선변제권을 취득할 뿐만 아니라, 그 임차인이 임차권 등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권 등기 이후에는 같은 법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니하는 것으로 정하고 있습니다. 위 사안의 경우 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 볼 수 있는지 여부가 문제됩니다.이에 대하여 판례는, “주택임대차보호법 제3조의3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.”라고 하였습니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결). 따라서 甲은 乙의 요구를 받아들이지 않고, 乙에게 임차보증금을 반환 받은 후 임차권등기를 말소시켜주면 될 것입니다. 또한, 위와 같은 경우 甲이 임차권등기가 말소되지 않았다는 이유로 보증금반환을 계속 거부한다면 보증금 반환의무가 이행지체 상태에 빠지게 되므로 임차인에게 보증금반환의무의 이행지체에 따른 지연손해금까지 지급하여야 할 의무가 추가로 발생하게 됩니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00187&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임차권등기명령 | 담당 공무원의 실수로 말소된 주택임차권등기의 효력 | 甲은 주택임대차 계약을 체결하고 전입신고를 마쳐 대항력을 취득한 상태에서 임차권등기명령을 받아 등기를 마친 후 퇴거하였습니다. 그런데 甲이 임차권 등기를 마치기 전에 乙이 근저당권을 설정한 후 경매 절차를 실행하여 丙이 소유권을 취득하였고, 그 후 甲의 임차권 등기는 담당 공무원의 실수로 위법하게 말소된 경우 甲이 丙에 대해 대항력을 주장할 수 있는지요? | 위 사안의 경우 甲이 임차권 등기가 담당공무원의 실수로 위법하게 말소된 경우이므로 이 경우도 임차인이 보호되는지 여부가 문제된다 할 것입니다. 이에 대하여 하급심 판례는 “주택임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 임차인이 경매절차에서 임차보증금 전액을 배당받지 못하였음에도 경매법원의 잘못된 촉탁에 의하여 임차권등기가 원인 없이 말소되었고, 그에 대하여 임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 이상, 임차권등기의 말소에도 불구하고 임차인이 이미 취득한 대항력은 그대로 유지된다.”라고 하였습니다(부산고등법원 2006. 5. 3. 선고 2005나17600 판결). 또한 위 사안은 甲이 임차권 등기를 마치기 전에 설정된 근저당권에 기한 경매 절차를 통해 丙이 소유권을 취득한 경우이므로, 甲이 대항력을 주장할 수 있는 시기(始期)가 본래의 대항력을 취득한 때와 임차권등기가 된 때 중 어느 때인지에 따라 甲이 丙에 대해 대항력을 주장할 수 있는지 여부가 결정된다 할 것입니다.이에 대하여 「주택임대차보호법」 제3조의3 제5항은 “임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조 제1항 또는 제2항에 따른 대항력 및 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.”라고 규정하고 있습니다.따라서 甲이 본래의 대항력을 취득한 시점이 위 근저당권설정등기가 경료되기 이전이라면, 임차권등기의 말소 여부와 관계없이 甲은 丙에 대해 대항력을 유지한다고 보아야 할 것이므로 丙에게 임차보증금 잔액의 반환을 구할 수 있다 할 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00188&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임차권등기명령 | 임차권등기 후 배당요구를 하지 않는 임차인에 대한 배당이의 가부 | 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 乙은 경매절차에서 배당요구를 하지 않았는데도 배당이 된 경우, 후순위 권리자인 근저당권자 甲이 위 배당에 대해 이의하여 배당액을 경정받을 수 있는지요? | 「주택임대차보호법」 제3조의3 제5항은 “임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조 제1항 또는 제2항에 따른 대항력 및 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의5는 “임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의해 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있습니다.또한 판례는, “임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 ‘저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자’에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다.”라고 하고 있습니다(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결).따라서 乙은 후순위권리자인 甲에 우선하여 임차보증금을 변제받을 권리가 있고, 또한 배당요구 없이도 당연히 우선변제권을 가지는 자이므로 甲은 위 배당에 대해 이의하여도 구제받을 수 없다 할 것입니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00189&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임차권등기명령 | 임대차등기명령에 의해 소멸시효 중단의 효력이 생기는지 여부 | 甲은 임대차보증금을 받지 못하여 임차권등기명령신청을 하고 임차권등기를 하였습니다. 이 경우 임차권등기가 되어있는 동안 임대차보증금반환채권의 소멸시효 진행이 중단되는 효력이 있나요? | 주택임대차보호법 제3조의3 제3항은 임차권등기명령에 관하여 가압류명령 절차에 관한 민사집행법상의 규정들을 준용하고 있습니다. 그러나 그렇다고 하여 임차권등기를 가압류등기와 같다고 볼 수는 없기 때문에 임차권등기에 시효중단사유를 규정한 민법 제168조 제2호가 적용된다고 볼 수는 없습니다. 결국 임차권등기가 되었다 하더라도 소멸시효가 중단되는 효과는 없습니다. 따라서 보증금반환채권의 소멸시효를 중단시키기 위해서는 별도로 민법 제168조의 중단사유가 있어야 합니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00190&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임차권등기명령 | 공부상 비주택에 대한 임대차등기명령신청 | 甲은 4층짜리 다가구주택의 3층을 임차하였는데, 건축물대장상 3층 부분은 근린생활시설로 되어있습니다. 이 경우에도 주택임대차보호법상 임차권등기명령신청이 가능한 것인가요? | 대법원은 “주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계, 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다”고 하여 주택임대차보호법의 적용대상인 주택에 해당하는지에 대해 공부상의 형식이 아닌 실질에 따라 판단하고 있습니다(대법원 1988.12.27. 선고 87다카2024 판결). 따라서 위 판결에 비추어 임차한 부분이 건축물대장상 근린생활시설로 되어 있다고 하더라도 실질적으로 주거용으로 이용되고 있다면 주택임대차보호법상 임차권등기명령신청이 가능합니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00191&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임차권등기명령 | 임차기간 종료 후 대항력 유지 | 甲은 주택 임대차계약을 체결하여 인도받고 주민등록과 확정일자를 받아 거주하던 중 임대차가 종료되어 새로운 주거지로 이사할 예정입니다. 아직 보증금을 받지 못하였는데 이 경우 기존 주택 임대차의 대항력을 유지할 수 있는 방법이 있을까요? | 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 주택임차권등기명령을 신청하여 주택임차권등기가 마쳐지면 그 등기와 동시에 대항력과 우선변제권을 취득하게 되고, 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득하였던 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하게 됩니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00192&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |
주택임대차 | 임차권등기명령 | 임차권등기명령에 의한 등기를 한 경우 대항력의 기준시 | 甲은 주택임대차보호법상 주민등록과 인도를 받아 대항력을 취득하였는데, 이후 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 갖추게 되었습니다. 이 경우 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는 기준시는 언제인가요? | 판례는 “ 대항력을 취득하지 못한 임차인의 경우에는 임차권등기명령에 의한 등기가 된 때에 비로소 대항력이 생기므로 등기된 때를 기준으로 매수인에 대항할 수 있는지를 판단하지만, 임차권등기 이전에 대항력을 갖춘 임차인의 경우에는 임차권등기명령에 의한 등기가 됨으로써 그 후 대항요건을 갖추지 아니하여도 이미 취득한 대항력 취득의 효력이 계속 유지되므로, 이 경우에는 임차권등기가 된 때가 아닌 본래의 대항력을 취득한 때를 기준으로 매수인에 대항할 수 있는지를 판단하여야 한다”고 판시한 바 있습니다(부산고등법원 2006. 5. 3. 선고 2005나17600 판결). 따라서 위 판결에 의할 때 기존에 주민등록과 인도를 받아 대항력을 취득한 때를 기준으로 대항력이 있는지 여부를 판단하게 됩니다. | https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?pageIndex=null&folderId=null&caseId=case-002-00193&listNm=null&searchCnd=0&searchWrd=&scdFolderId= |